전세사기 피해자 보증금 최소 3분의 1 보장…11월 13일부터 시행

[한국금융신문 마혜경 기자] 전세사기 피해자의 임차보증금을 일정 수준까지 보장하고, 피해 회복이 끝나기 전에도 지원금을 먼저 지급하는 제도가 오는 11월 13일부터 시행된다.

국토교통부는 6일 열린 국무회의에서 이 같은 내용을 담은 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 시행령 일부 개정안이 의결됐다고 밝혔다. 이번 개정안은 지난 5월 12일 개정·공포된 전세사기특별법의 시행을 앞두고 법률에서 위임한 세부사항과 제도 운영에 필요한 기준을 마련하기 위한 것이다.

이번 개정의 핵심은 ‘최소보장제’와 ‘선지급-후정산 제도’다.

먼저 최소보장제는 전세사기 피해자가 경매나 공매 절차를 거친 뒤에도 임차보증금의 3분의 1에 해당하는 금액만큼 피해를 회복하지 못한 경우, 부족한 금액을 ‘최소지원금’으로 지원하는 제도다.

최소지원금은 임차보증금의 3분의 1에 해당하는 ‘최소보장금’을 기준으로 산정한다. 여기에서 피해자가 주택임대차보호법에 따라 대항력이나 우선변제권을 행사해 회수한 금액과 임차보증금 반환채권을 통해 변제받은 금액, 경매차익 및 임대료 지원액 등을 차감한다.

예를 들어 임차보증금이 1억5000만원인 피해자가 경매를 통해 2000만원을 배당받고, 공공주택사업자의 피해주택 매입 과정에서 발생한 경매차익 1000만원을 회복했다고 가정하면 기존에는 총 3000만원을 회복한 것으로 끝난다.

하지만 새 제도가 시행되면 임차보증금의 3분의 1인 5000만원이 최소보장금으로 설정되고, 기존 회복액 3000만원을 제외한 2000만원을 최소지원금으로 추가 지원받게 된다. 결과적으로 피해 회복액은 기존 3000만원에서 5000만원으로 늘어난다.

경매나 공매가 끝나기 전에 지원금을 먼저 받을 수 있는 ‘선지급-후정산’ 제도도 함께 시행된다.
이는 신탁사기 등으로 정상적인 임대차계약을 체결할 권한이 없는 사람과 계약한 피해자 등을 대상으로 한다. 선지급금은 경·공매 등의 절차가 종료되기 전에 지급하며, 최소보장금에서 임차보증금 반환채권을 통해 이미 변제받은 금액과 선지급 전까지 지급된 임대료 지원액 등을 차감해 산정한다.

가령 보증금 1억5000만원의 피해자가 기존에 임대료 지원액 1000만원만 받은 경우라면, 종전에는 피해 회복액이 1000만원에 그친다. 앞으로는 최소보장금 5000만원에서 기존 회복액을 고려해 4000만원의 선지급금이 추가로 지급돼 총 5000만원의 피해 회복이 가능해진다. 이후 경·공매 등을 통해 추가로 회수되는 금액이 발생하면 이를 반영해 정산한다.

지원금 신청과 지급 절차도 구체적으로 마련됐다.

최소지원금은 피해자가 피해주택 매입을 요청한 경우 경매차익 산정이 완료된 이후 신청할 수 있으며, 그 외에는 피해주택 처분 절차가 완료된 이후 신청할 수 있다. 선지급금은 피해주택의 LH 매입이 완료되기 전이나 피해주택 처분 절차가 완료되기 전까지 신청할 수 있다.

지급 및 정산 업무는 한국토지주택공사(LH)에 위탁된다. 신청자는 피해자 결정문을 비롯해 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 임대보증금 반환채권 변제 관련 서류 등을 제출해야 한다.

질병이나 해외 체류 등으로 직접 신청하기 어려운 경우에는 대리인을 선임할 수도 있다.

LH는 신청을 받은 날부터 90일 이내 지급 여부와 지급금액을 결정해 신청인에게 통지한다. 다만 부득이한 경우에는 30일 이내 범위에서 한 차례 연장할 수 있다. 지급 결정이나 지급금액에 이의가 있는 경우에는 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있다.

지원금을 받은 이후 임차보증금을 추가로 회수하는 등 반납 사유가 발생하면 해당 사실을 신고하고 지원금을 반납해야 한다. 정해진 기간 내 반납하지 않을 경우에는 위반 횟수에 따라 최대 3000만원까지 과태료가 부과될 수 있도록 기준도 마련됐다.

전세사기 피해주택의 공공 매입을 활성화하기 위한 제도도 개선된다.

공공주택사업자가 경매·공매를 통해 전세사기 피해주택을 매입하면서 해당 주택에 거주하는 비피해 임차인의 보증금 반환채무를 인수하는 경우, 그 비용을 주택 취득에 소요되는 비용에 포함할 수 있도록 했다. 이를 통해 피해주택의 신속한 매입을 유도한다.

또 전세사기 피해자 등이 설립한 협동조합이 발행주식 총수의 50% 이상을 소유한 부동산투자회사에 대해서는 지방정부가 행정적·재정적 지원을 할 수 있도록 기준을 구체화했다.

전세사기 피해 지원을 위한 신용정보 제공 절차도 마련됐다.

국토교통부 장관은 필요한 경우 임대인의 채무와 연체 현황 등의 자료를 신용정보집중기관에 요청할 수 있다. 이 경우 임대인의 성명과 주민등록번호, 조회 기준일 또는 기간, 사용 목적 등을 기재해 자료 제공을 요청하게 된다. 신용정보집중기관은 대출 현황과 연체 내용, 신용카드 미결제금액 등의 정보를 제공할 수 있다.

국토부는 이번 시행령 개정을 통해 전세사기 피해자에 대한 실질적인 피해 회복과 주거 안정이 한층 강화될 것으로 기대하고 있다.

국토교통부 관계자는 “최소보장제 및 선지급-후정산 제도가 본격 시행됨에 따라 전세사기피해자가 보증금의 3분의 1을 최소한 보장받을 수 있게 돼 피해자의 주거안정과 피해회복에 실질적인 도움이 될 것으로 기대한다”며 “제도가 차질 없이 시행될 수 있도록 관련 시스템 구축과 피해자 안내 등 준비에 만전을 기하겠다”고 밝혔다.

이번 개정안은 오는 11월 13일부터 시행될 예정이다. 전세사기 피해자들은 자신의 피해주택 처분이나 LH 매입 여부, 기존에 회수한 보증금과 경매차익, 임대료 지원액 등을 종합적으로 확인한 뒤 최소지원금 또는 선지급금 신청 가능 여부를 살펴볼 필요가 있다.



마혜경 한국금융신문 기자 human0706@fntimes.com