절반 안 되는 주택분양률…반도체 침체에 토목까지 부진 [건설 불경기 정밀진단 ③]

[한국금융신문 장호성 기자]

[고금리와 원자재값 상승으로 인한 건설 불경기가 장기화·고착화되고 있다. 하반기에도 건설경기 침체가 보다 심해질 것이라는 부정적 관측이 지배적인 가운데, 건설업계를 뒤덮고 있는 위기의 원인과 현황, 전망을 분야별로 세분화해 집중적으로 들여다본다. 편집자 주]

-기사 싣는 순서-

① 둔화되는 경제성장률, 줄어드는 건설투자…성장동력 잃은 건설업계

② 정부의 공공공사·SOC 예산 감소, 공사비 인상에 유찰사태까지

③ 주택수주는 서울만 흥행…반도체 침체에 비주택·토목까지 부진

④ 무거워진 정부 어깨, 건설경기 회복 여건은 결국 ‘예산’

그나마 국가예산이 투입될 수 있는 공공 분야보다 상황이 심각한 곳은 민간공사 부분이다.

지난해 민간건설 수주금액은 172.9조원으로 역대 최대치를 갈아치웠다. 주택과 토목, 비주택 등 모든 공종에서 양호한 수주가 이어지며 호황을 이어간 가운데, 특히 비주택 건축부문에서 역대 최대 실적인 67.5조원이 기록되며 이 같은 기세를 견인했다.
그러나 올해는 4월까지 민간 건설수주 금액이 전년동기 대비 20.9%나 감소하며 부진한 흐름을 나타내고 있다. 1월 대형 토목공사 수주를 제외하면 2~4월에 걸쳐 3개월 연속 하락세를 기록했다.

◇ 분양예정 물량 절반에도 못 미치는 실제 분양률, 입주 증가에 공급여력도 저하

올해 분양예정 물량은 당초 29.6만호 규모였으나, 실제 분양이 이뤄진 곳은 절반 수준에도 미치지 못하는 것으로 조사됐다. 2023년 1분기 초기분양률은 49.5%, 지방 분양률은 30% 수준에 그쳤다. 특히 지방아파트 초기분양률이 매우 저조한 상황이었다.

6월 역시 예정됐던 공급물량은 3만7733가구 규모였으나, 실제 분양이 이뤄진 것은 이 중 26%에 불과한 9766가구에 그쳤다. 지난 5월에도 분양실적률이 22%로 저조했던 것에 이어 6월도 계획 물량 대비 분양실적이 적다. 원자재값 인상과 미분양 부담 등이 더해지며 건설사들의 눈치 보기가 이어져 분양계획 물량 대비 분양실적이 낮은 모습이 이어지고 있다.

설상가상으로 올해는 입주물량 증가로 신규주택 공급 여력도 낮아지고 있다. 올해 입주예정 물량은 36.2만여 호로, 전년대비 3.1만호가량 늘어난 물량이 입주할 예정이다.

고금리와 원자재값·인건비 등으로 금융비용과 공사비용이 모두 상승한 것은 이미 오래된 이야기다. 최근 2년 6개월 사이 공사비는 평균 30% 가까이 상승한 반면, 주택가격은 하락세로 전환했다. 금융조달 비용은 0%대 저금리 시기였던 2020년과 비교하면 5배 이상 상승했다는 통계도 있다. 2021년 96.9 수준이었던 금융조달 비용은 2023년 1분 525까지 급등했다.

결과적으로 재건축·재개발 등 주택사업은 이제 서울과 대단지, 두 가지 키워드를 제외한 나머지 지역에서는 고배를 마시고 있다.

7월부터는 서울시 내의 재건축·재개발 시공사 선정 시기가 현행 ‘사업시행인가 이후’에서 ‘조합설립인가 이후’로 앞당겨지면서, 건설업계가 지방을 포기하고 서울 사업장에 더더욱 ‘올인’하는 움직임을 보일 것이라는 게 업계 전문가들의 관측이다.

서울시 정비사업 정보공개 현황에 따르면 5월 기준 서울시내 재건축·재개발 등 정비사업 가운데 조합설립인가를 받은 곳은 116개 단지에 달한다. 이들 중 상당수가 7월부터 시공사 선정이 가능해진 것이다. 이들 중에는 강남구 압구정 현대아파트를 비롯해 개포주공·신반포 등 알짜배기 ‘대어’들이 대거 포함됐다.

도시정비업계 사정에 밝은 한 전문가는 “2년 전까지만 해도 지방 사업장에 하이엔드(고급) 브랜드를 론칭하려는 움직임이 나올 정도로 시장이 달아올랐지만 지금은 반대로 조합들이 꺼리는 컨소시엄 방식 수주라도 바란다고 할만큼 상황이 급변했다”며 “인천이나 경기 등 수도권 외곽도 쉽지 않은 마당에 지방광역시는 극히 일부 지역을 제외하면 사업에 차질을 빚는 곳들이 속출할 것”이라고 내다봤다.

◇ 반도체 불황에 유탄 맞는 비주택·토목분야, 유가 하락 역시 부담요소

지난해 실적 호황을 이끌어냈던 비주택 및 토목부분의 부진도 두드러진다. 국내 반도체 경기가 심각한 수준의 부진을 이어감에 따라, 관련 시설과 설비 투자가 급격하게 쪼그라진 영향이다.

지난 2020~2022년 사이 코로나 기간 물류센터 착공량이 늘어나는 바람에 신규수주를 기대하기 어려운 환경이 조성됐고, 이렇게 이미 수주한 공사들의 공사비도 급등하면서 건설사들의 사정이 녹록치 않아졌다.

올해 1월 울산에서 9조원 규모의 샤힌 프로젝트 잭팟이 터지면서 그나마 기계설비 분야의 급락은 막았지만, 이후로는 꾸준한 하향곡선이 나타나며 기계설치 수주도 줄고 있다. 또 올해는 유가 하락으로 인해 국내 석유화학 플랜트 수주 상승 여력도 좋지 못한 상태다.

다만 하반기에는 수도권광역급행철도(GTX)를 비롯한 민자사업 수주 이슈가 있어 중장기적인 회복 발판이 마련된 점은 위안으로 남았다.

이지혜 한국건설산업연구원 부연구위원은 “최근 급격한 금리 인상과 2022년 채권시장 신용경색 문제 등으로 인해 건설업 외부자금 조달 여건은 전반적으로 어려운 상황이다”며, “최근 경영 상황의 악화로 인해 건설기업 수익성이 감소하여 원활한 자금조달 및 유동성관리의 중요성이 더 커짐에 따라 효율적 자금조달을 위한 경영 전략 마련이 요구된다”고 강조했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com