파격 규제완화 패키지 ‘1.3 부동산대책’에 설레는 시장 [주간 부동산 이슈-1월 1주]

[한국금융신문 장호성 기자] [한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]

규제완화 패키지 ‘1.3 부동산대책’, 잇따른 규제해제 속 8개월만에 줄어든 집값 하락폭
일파만파 ‘빌라왕’ 전세사기 파동...서울시, 깡통전세 피해 청년·신혼 금융지원

GTX-A 조기개통 플랜 나왔다…이르면 2024년 하반기부터 순차적 운행 예고

'2040 서울도시기본계획' 확정…'35층 룰' 폐지로 서울 각지 수혜 예상



◇ 규제완화 패키지 ‘1.3 부동산대책’, 잇따른 규제해제 속 8개월만에 줄어든 집값 하락폭
출범 1년 만에 전임인 문재인정부가 펴왔던 부동산규제를 사실상 전부 걷어냈다.

다주택자에 대한 대출규제 완화로부터 1달도 지나지 않은 시점에서 서울 강남3구(서초·강남·송파)와 용산구를 제외한 전국의 규제지역 해제와 분양가상한제·전매제한 금지 등의 규제도 일제히 풀어냈다.

정부의 이번 대책은 현재 부동산시장에서 ‘풀 수 있는 규제는 전부 다 풀었다’는 평가를 받고 있다. 이미 지난해부터 빠른 속도로 규제완화 정책을 펴며 집값 급락을 방어하던 정부는 이번 대책을 통해 극심한 거래절벽 현상을 완화하고, 과천과 광명 등 수요자들의 관심이 높은 지역을 중심으로 서서히 주택매입 수요가 늘어나는 효과를 기대한 것으로 분석된다.

아울러 전매제한 및 실거주 의무 폐지 등으로 인해 전월세로 잔금 마련이 가능해져 청약에 대한 부담감도 낮아지는 효과가 기대된다는 분석도 있었다.

이 같은 일관된 규제정책 결과 새해 첫 아파트값 하락 폭은 지난주 대비 소폭 줄어들며 효험을 봤다. 한국부동산원의 주간 아파트 매매가격 동향에 따르면 서울 아파트값 하락폭은 지난주 –0.74%에서 이번주 –0.67%로 줄었다. 서울 아파트값 하락폭이 감소한 것은 지난해 5월 이후 처음이다.

매도가격 하향 조정세가 둔화되는 가운데, 정부의 규제 완화를 믿고 내놓았던 매물을 철회하는 사례도 속속 발생하고 있다. 그러나 여전히 매수 대기자들은 희망가격을 지속적으로 내리며 관망세가 이어지고 있어, 매수자-매도자 간의 ‘치킨게임’ 양상은 올해에도 당분간 이어질 것으로 전망되고 있다.

다만 여전히 금리 수준이 높고, 너무 빠르게 규제를 모두 푸는 바람에 시장에 부작용이 예상된다는 우려도 나왔다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “2023년에도 한국은행의 기준 금리 인상 등이 예고된 상황이고 은행권 DSR 규제에 따른 가계의 유동성 축소 분위기도 여전해 정책 수혜가 소득과 자산 등에 한계가 있는 무주택 실수요층까지 전해지기에는 다소 시일이 필요할 전망”이라고 짚었다.

익명을 희망한 부동산 한 전문가는 “이번 서울 규제 해제 정책은 인구도 많고 수요도 많은 서울에 ‘올인’을 해서 우선 대마(大馬)를 살리고 보겠다는 의도가 읽힌다”며, “지금 당장은 금리 문제로 정책 효과가 미비하더라도 훗날 금리가 인하되고 소비심리가 살아난다면 서울 집중 현상이 더욱 심화돼 전국적인 양극화를 부추길 것으로 우려된다”는 생각을 전했다.

◇ 일파만파 ‘빌라왕’ 전세사기 파동...서울시, 깡통전세 피해 청년·신혼 금융지원

최근 전세시장을 휩쓸고 있는 이른바 ‘빌라왕’ 사태가 일파만파 퍼지며 무고한 세입자들이 피해를 입고 있는 상황에, 정부도 피해자들에 대한 설명회와 대책마련에 고심하고 있다.

서울시는 '깡통전세 피해 지원 및 예방대책'에서 전세사기 피해자에게 대출 상환을 미뤄주고 사기 의심 주택을 살피겠다고 밝혔다. 깡통전세란 전세보증금이 매매가격보다 높거나 비슷해 임대차계약 만료시 전세보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큰 사례를 말한다.

지원 대상은 서울에 사는 20~30대 신혼부부(혼인신고 7년 이내, 합산 연 소득 9700만원 이하)와 만 39세 이하 청년(연 소득 4000만원 이하)이다. 서울시는 이들 각각 최대 2억원, 7000만원까지 임차보증금(90% 이내) 이자를 지원한다.

서울시 전․월세 종합지원센터가 기존에 제공하던 금융지원·주택임대차·전세가격 상담 서비스에 전세 사기 관련 전문 법률지원 서비스도 추가한다. 전세보증금 반환소송, 경매·공매, 임대차계약 내용 상담 등을 위해 서울시 관련 부서 담당 공무원과 공인중개사, 변호사, 법무사 등 전문인력이 배치한다.

또 전세 사기 피해를 본 임차인 대상 정부 긴급자금 대출의 최대한도(1억6000만원)를 높일 수 있도록 관련 법 시행령 개정을 건의하기로 했다. 전세 사기 의심주택에 대해 서울시와 자치구 합동으로 현장 점검과 단속을 강화하고, 전세 사기가 의심되면 경찰청과 정보를 공유하기로 했다.

특히 깡통전세 문제가 자주 발생하는 '신축빌라'의 경우, 임차인이 사전에 분양 예정가를 확인하고 계약할 수 있도록 건축법 개정을 건의하고, 임대관리업자의 책임 강화를 위한 법령 개정도 추진한다.

유창수 주택정책실장은 “전세사기 피해로 막막한 시민을 위한 ‘원스톱 상담창구’도 분쟁조정·융자·임대차·가격상담 등 기능을 통합한 ‘전·월세 종합지원센터’로 2월 중 확대 개편하겠다”며 “전세사기 피해자를 실질적으로 도울 방안을 계속 모색하겠다”고 말했다.

◇ GTX-A 조기개통 플랜 나왔다…이르면 2024년 하반기부터 순차적 운행 예고

정부가 수도권광역급행철도(GTX) 조기 구축 및 서울 지하철 9호선 4단계 사업(중앙보훈병원역~고덕강일) 등 철도 교통망 확충 본격화에 착수한다.

국토교통부는 3일 청와대 영빈관에서 윤석열 대통령에게 이러한 내용이 담긴 2023년 업무계획을 보고했다.

GTX-A는 경기 파주 운정역에서 서울 삼성역을 거쳐 화성 동탄역에 이르는 82.1km 구간을 연결한다.

국토부는 먼저 2024년 상반기 수서~동탄 구간을 개통하고, 같은 해 하반기 운정~서울역 구간을, 2025년 하반기에는 전 구간을 개통하는 것을 목표로 사업을 추진한다. 단, 삼성역 연결은 2028년 예정이다. 이를 위해 정부는 올해 하반기부터 GTX-A 노선의 본격적인 시험운행을 진행할 것으로 전해졌다.

후속 노선인 GTX-B와 GTX-C의 속도도 높인다. GTX-B는 내년 상반기 재정 구간부터 단계적으로 착공하고, GTX-C는 우선협상대상자와 협상을 거쳐 올해 상반기 실시협약을 체결해 하반기 착공한다는 계획이다.

GTX 연장과 D·E·F 등 추가 노선에 대해서는 노선별 추진방안을 6월까지 수립해 국가 계획에 반영하고, 예비타당성조사를 추진한다.

◇ '2040 서울도시기본계획' 확정…'35층 룰' 폐지로 서울 각지 수혜 예상

서울의 향후 20년 미래도시 전략을 담은 ‘2040 서울도시기본계획’이 관련 절차를 마치고 본격적으로 적용된다.

서울시는 ‘2040 서울도시기본계획’을 확정 공고한다고 5일 밝혔다. 지난해 3월 기본 계획을 발표한 이후 각종 의견수렴 절차를 통해 시민과 전문가, 시의회 의견을 종합하는 등 절차를 마무리하고 시행에 들어갔다.

2040 서울도시기본계획은 서울시가 추진할 각종 계획의 지침이 되는 최상위 공간계획으로, 향후 20년간 서울이 지향할 도시의 미래상을 담고 있다.

시는 향후 20년 서울의 미래상으로 ‘살기 좋은 나의 서울, 세계 속에 모두의 서울’ 을 제시하고, 이를 실현하기 위한 7대 목표, 부문별 전략계획, 공간계획, 권역별 계획 등을 구체적으로 담겨있다.

7대 목표는 ▲보행일상권 조성 ▲수변 중심 공간 재편 ▲기반시설 입체화 ▲중심지 기능 확산 ▲미래교통 인프라 확충 ▲탄소중립 안전도시 조성 ▲도시계획 대전환 등이다. 이 가운데 ‘탄소중립 안전도시’는 지난 3월 기본 계획안을 발표한 이후, 의견수렴 과정에서 추가됐다.

대표적인 것이 고도제한 완화다. 과거 일률적·절대적 수치 기준으로 적용했던 35층 높이 제한을 과감히 삭제하고 지역 여건을 고려한 정성적 스카이라인 관리로 전환한다. 이에 서울시 측은 정비사업을 추진할 아파트단지 등에서 더 다양한 설계안이 나오는 것은 물론, 창의적인 도시경관이 창출될 것으로 전망하고 있다.

이와 더불어 서울시가 미래의 도시관리 패러다임으로서 새롭게 제시한 ‘비욘드 조닝(Beyond Zoning)’ 도 눈에 띈다. 비욘드 조닝은 도시공간의 효율적인 활용을 위해 용도지역별 지정 목적은 유지하면서 지역 특성을 고려한 주거·업무·상업·여가 등 융복합적 토지이용을 도모하는 유연한 운영·관리 체계를 의미한다. 용도지역 변경에 대한 장벽을 낮추고 입지규제 최소구역 등 제도를 최대한 활용하여 지역 특성에 부합하는 다기능 복합지역을 조성할 계획이다.

또한 미래 도시공간의 모습을 담아내는 ‘새로운 용도지역제’ 구상을 위해 중앙정부와 협력하고, 학계·전문가·주민 등 다양한 주체와 공론을 추진하여 미래형 도시계획체계 준비에 박차를 가할 예정이다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com