‘보증보험’ 내달부터 임대 사업자 가입 의무화…전세 물량 줄어드나

[한국금융신문 김관주 기자] 오는 8월부터 임대 사업자의 전세금 반환 보증보험 가입이 전면 의무화되면서 임대인의 불만이 쏟아지고 있다. 보증보험 가입 시 임대인은 임차인 보증료를 떠안아야 하고 까다로운 보증보험 가입 조건을 맞춰야 하기 때문이다. 이에 임대인이 전세를 반전세나 월세로 전환해 전세 물량이 줄어드는 것이 아니냐는 우려가 나오고 있다.

20일 정치권 등에 따르면 조응천 더불어민주당 의원이 대표 발의한 ‘민간임대주택에 관한 특별법 개정안’이 오는 22일 국회 법제사법위원회에 올라간다. 여야 이견이 크지 않아 본회의도 무난히 통과할 가능성이 크다.

개정안은 임대 사업자가 등록임대주택에 대한 전세금 반환 보증보험에 가입하지 않으면 기존 2년 이하 징역 또는 2000만원 이하 벌금에서 형사처벌 조항을 삭제하고 최고 3000만원(보증금의 10%)의 과태료를 부과하는 것으로 수정됐다. 또한 지자체 직권으로 사업자 등록을 말소할 수 있도록 하는 내용도 담겼다. 하지만 임대인들의 불만 사항인 보증료 부담과 보증보험 가입 조건 완화는 포함되지 않았다.
지난해 국토교통부는 7·10 부동산 대책에서 기존 등록 임대 사업자의 경우 소유한 등록임대주택에 대해서 전세보증보험 가입을 의무화한 바 있다. 신규 등록 임대 사업자의 경우 지난해 8월 18일부터 적용됐다. 기존 임대 사업자는 내달 18일부터 무조건 보증보험에 가입해야 한다.

보증보험은 계약 종료 시 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환하지 못할 경우 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증이 책임지는 상품이다.

임차인이 보증료 전액을 지불하던 기존 임대보증금 보증보험과 달리 임대인이 보증료의 75%, 임차인이 나머지를 나눠 부담한다. 보증료율은 아파트의 경우 0.115~0.128%, 그 외 주택의 경우 0.139~0.154%다.

대출금과 전월세 보증금을 합한 금액이 주택 가격을 넘어서면 가입이 불가능하다. 또한 선순위 채권금액이 주택가의 60%를 넘으면 안 된다. 신용불량, 채무불이행, 파산도 가입이 어렵다.

전문가들은 임대인의 보증료 부담과 보증보험 가입 조건을 완화해야 한다고 지적했다.
서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “수익자 부담 원칙인 보험 이론에 반하는 최고의 악법”이라며 “임대인의 규제를 강화함에 따라 임대인과 임차인의 부담이 늘어날 것으로 예상된다”고 말했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “임대 사업자가 보증보험 가입 조건을 맞추기 위해서는 대출금액을 상환하거나 임대보증금을 낮춰야 한다”며 “임대인이 선택할 수 있는 길은 전세를 반전세나 월세로 전환하는 것”이라고 밝혔다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “보증보험은 임차인과 임대인 모두에게 필요한 부분인데 한쪽으로 부담이 쏠린 것이 문제”라며 “정부와 임차인, 임대인이 3:3:3으로 나누는 형태로 비율을 조정하는 등의 방안이 필요하다”고 말했다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com