文정부 4년간 서울-지방 집값 8억 벌어져…5분위 배율도 역대 최고치

[한국금융신문 장호성 기자] 문재인정부의 수많은 부동산투기 차단 정책에도 불구하고, 정부 출범 후 4년간 서울과 지방의 집값이 8억 원 가까이 벌어지는 등 양극화가 극심해진 것으로 나타났다.

갈수록 심화되는 수도권 인구집중과 더불어, 정부의 설익은 정책이 역으로 시장을 자극하면서 서울을 중심으로 전국의 집값이 가파르게 뛴 여파로 분석된다.

KB리브부동산 월간주택가격동향 시계열자료에 따르면 올해 6월 서울의 평균 아파트 가격은 11억4283만 원으로 나타났다. 같은 기간 지방의 평균 아파트값은 3억6376만 원으로, 서울과 비교하면 7억7907만 원의 차이를 보였다.
문재인정부 출범 직후인 2017년 6월 서울은 6억1755만 원, 지방은 2억7062만 원의 평균 아파트값을 보였다. 정부 출범 이후 4년간 서울 집값이 85%나 폭등하는 동안, 지방 집값은 38% 오르는데 그쳤다. 물론 지방 집값 상승폭도 작지 않은 수준이나, 이미 높은 수준이던 서울 집값의 상승폭과 고려하면 상대적으로 매우 낮은 수준이다.

이렇다보니 고가주택과 저가주택의 가격 차이를 나타내는 ‘5분위 배율’ 역시 12년 반 만에 최고치를 갈아치웠다. 지난달 전국 5분위(상위 20%) 주택가격은 평균 11억379만 원을 기록했다. 반면 전국 주택 1분위(하위 20%) 평균가격은 1억2386만 원에 그치며, 전국 주택 5분위 배율은 8.9로 통계작성 이후 최고치를 기록했다.

5분위 주택가격은 작년 동기와 비교하면 2억4179만 원이나 오른 반면, 1분위 주택가격은 1년 사이 954만 원 오르는데 그쳤다. 부동산 자산 양극화가 갈수록 심해지고 있다는 의미로 풀이된다.

◇ 인구 과밀되는데 주택 공급은 턱없이 부족…설익은 정책 부작용 뚜렷

이 같은 현상의 근본적인 원인은 수도권으로 집중되고 있는 인구 구조가 지목된다.
올해 2분기 말 기준 수도권 인구는 3개월 전보다 2천263명(0.01%) 늘어난 2천600만3천45명으로 전체 인구의 50.32%를 차지했다. 수도권 집중현상을 반영하는 ‘수도권 인구 비율’은 작년 말 50.24%로 처음 절반을 넘은 뒤 올해 1분기 말 50.29%, 2분기 말 50.32%로 조금씩 높아지고 있다.

일자리나 교통망 등 편리한 생활인프라가 수도권에 과밀되면서, 비수도권 지역의 고령화는 심해지고 수도권으로의 집중은 갈수록 심해지고 있다.

이렇게 수요가 급격하게 늘어나는 반면, 공급은 턱없이 모자란 상황이다.

5월 누계 주택 인허가실적은 전국 18만6743호였다. 수도권은 9만4144호로 전년동기 대비 11.1% 증가했으나, 5년 평균과 비교하면 11.5% 감소했다. 지방은 9만2599호로 전년동기 대비 30.4% 증가했으나, 역시 5년 평균과 비교하면 13.1% 감소했다.

주택 인허가 건수는 주택 공급의 대표적인 선행 지표로 해석된다. 주택은 인허가-착공-분양-입주 순으로 약 3~5년간의 사이클을 거쳐 공급된다. 따라서 인허가의 감소는 향후 착공과 분양, 입주 물량의 감소로 이어져 향후 주택공급에도 악영향을 줄 수 있다.

최근 5년간 주택 인허가 수를 살펴보면, 2017년 65만3441건, 2018년 55만4136건, 2019년 48만7975건을 거쳐 지난해 45만7514건을 기록하는 등 꾸준한 감소세를 나타냈다.

그간 문재인정부는 주택공급이 부족하다는 비판에 ‘현 정부 들어 주택 공급물량이 과거 정부보다 늘었다’는 주장을 펴왔다. 그러나 이는 박근혜정부 당시 인허가물량이 입주로 이어지면서 나타난 현상으로, 문재인정부의 인허가 실적을 고려하면 향후 3년 이상은 주택공급 부족 현상이 이어질 수밖에 없다는 지적이 나온다.

정부의 설익은 부동산정책 역시 시장의 불안감을 부추겼다. 지난해 발표된 임대차2법은 전월세시장을 안정시킬 것이라는 정부 기대와는 달리 전세시장의 매물잠김과 더불어 임차인과 임대인간의 편가르기식 갈등만 야기했다는 야권 및 부동산 전문가들의 지탄을 받았다.

당초 6개월 정도가 지나면 시장의 혼란이 완화될 것이라는 정부의 호언장담이 무색하게, 전세시장은 아직까지도 불안한 모습을 나타내고 있다.

서울 아파트 전세가격은 2020년에만 14.24% 상승해 부동산114가 2002년부터 시세를 집계한 이래 2번째(2015년 15.60% 상승)로 높은 상승폭을 나타냈다.

올해 6월 서울 전세 변동률 또한 0.90% 올라 지난달 0.62%보다 상승폭이 커졌다. 서초구 4.47%, 도봉구 1.95%, 양천구 1.81%, 용산구 1.54%, 강남구 1.34% 등 순으로 상승률이 나타났다.

통상적인 경우 전세가격은 매매가격의 선행지표로 풀이된다. 대규모 정비사업과 3기신도시 사전청약 등으로 이주 수요가 늘며 전세에 대한 수요도 함께 늘어나는 가운데, 입주 물량은 역으로 감소하며 전세가격 상승을 부추길 것이라는 우려가 나온다. 이 경우 정부가 이루고자 하는 ‘집값 안정’ 역시 점점 어려워질 것이라는 게 전문가들의 시각이다.

부동산114는 “결국 아파트 입주물량이 많든, 적든 전세가격은 임대차법 시행 이후 1년이 지나가는 올해까지는 과도기적 상승세가 쉽게 수그러들지 않을 전망”이라고 말했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com