[DCM] 롯데리츠, 차입금 60%가 1년 내 만기…담보 얹어 1250억 차환

[한국금융신문 두경우 전문위원] 롯데위탁관리부동산투자회사(이하 '롯데리츠')가 지난 8월에 이어 두 달 만에 공모 담보부사채 발행에 나선다. 만기도래 단기차입금을 장기채무로 차환해 유동성 리스크를 선제적으로 관리하려는 목적이다.

8일 금융투자업계에 따르면 롯데리츠는 1년물 500억 원, 2년물 750억 원 등 총 1250억 원 규모의 공모 담보부사채를 발행한다. 수요예측은 8일 진행되며, 발행일은 16일이다.

희망금리밴드는 AA-등급민평에 -0.40%p에서 +0.40%p를 가산한 이자율로 제시했다. 대표주관은 NH투자증권, 한국투자증권, KB증권, 삼성증권, 키움증권, 하나증권 등 6개 대형 증권사가 공동으로 맡았다.
조달 자금 1250억 원 전액은 채무 상환 용도로 사용된다. 롯데리츠는 이달 2일과 7일 만기 도래한 제7-3회(500억 원) 및 제7-2회(750억 원) 담보부사채를 일시 상환하기 위해 사모 전자단기사채를 각 500억 원, 750억 원씩 총 1250억 원 발행한 바 있다. 이번 공모 사채 발행으로 해당 단기사채를 전액 리파이낸싱함으로써 해당 차입의 단기 부담을 해소할 방침이다.

이번 발행의 주요 특징은 우량 부동산을 담보로 제공한 담보부사채 구조라는 점이다. 롯데리츠는 경기도 이천시 소재 롯데프리미엄아울렛 이천점의 토지 및 건물을 담보로 제공했다. 감정가액은 3400억 원(토지 1598억 원, 건물 1802억 원)이고, 대한토지신탁을 수탁자로 채권최고액 2100억 원 규모의 기존 선순위 근저당권을 유용하는 신탁 계약을 체결했다.

발행총액 기준 담보인정비율(LTV)은 36.8% 수준으로 담보 여력은 여유가 있는 편이다. 한국신용평가와 NICE신용평가는 담보 제공에 따른 원리금 상환 가능성 보강 효과를 반영해 회사 자체 무보증사채 신용등급 대비 1 노치(Notch) 상향된 AA-(안정적) 등급을 부여했다. 앞서 8월 발행한 제9회 담보부사채(2400억 원) 역시 롯데백화점 강남점(감정가액 6535억 원)을 담보로 제공해 LTV 36.7%로 동일하게 1 노치 상향된 등급을 받은 바 있다.

L7홍대 편입으로 외형 성장…레버리지 부담은 확대

롯데리츠는 롯데쇼핑이 지분 42.04%를 쥔 위탁관리 리츠로, 현재 백화점·아울렛·마트 등 17개 자산(매입가 약 2조 9000억 원)을 롯데쇼핑 등 계열사에 책임임대하고 있다.
최근 신규 자산 편입 효과에 힘입어 외형 성장세를 나타내고 있다. 올해 상반기(1~6월) 영업수익은 821억 원으로 전년 동기보다 17.4% 늘었다. 영업이익은 557억 원, 당기순이익은 238억 원을 달성해 전년 동기 대비 각각 23.1%, 43.6% 증가했다. 영업이익률은 67.8%, 영업이익으로 이자비용을 감당할 수 있는 정도를 나타내는 이자보상배율은 전년 동기 1.5배에서 1.7배로 개선됐다.

실적 개선의 배경으로는 자산 포트폴리오의 다변화가 꼽힌다. 그동안 롯데백화점 강남점을 비롯한 유통 상업시설 위주로 자산을 운용해왔으나, 2024년 9월 L7강남 호텔(3300억 원)에 이어 2026년 1월 L7홍대 호텔(2650억 원)을 순차 편입했다. 전체 자산 포트폴리오 내 호텔 및 오피스 등 비리테일 자산 비중이 20%를 상회하며 수익원 다각화 기틀을 마련했다.

재무구조 측면에서는 자산 매입에 따른 차입금 증가로 부담이 커졌다. 6월 말 기준 총부채 규모 1조 7441억 원, 부채비율은 154.7%로 지난해 말(127.7%)보다 27.0%포인트 높아졌다. 총차입금은 1조 3070억 원에서 1조 5743억 원으로 2673억 원 불어났고, 차입금의존도는 50.4%에서 54.8%로 상승했다.

올해 초 L7홍대 호텔 매입 과정에서 단기사채(1070억 원) 및 담보대출(1590억 원)을 차입하면서 단기성 채무 비중이 확대됐다. 배당가능이익의 90% 이상을 배당해야 하는 리츠 특성상 이익 유보로 차입금을 줄이기도 쉽지 않다.

1년 내 만기 차입금이 9556억 원으로 총차입금의 60.7%에 이르러 차환 부담도 작지 않다. 롯데리츠는 지난 8월 롯데백화점 강남점 담보부사채(2400억 원)에 이어 이번에 롯데프리미엄아울렛 이천점 담보부사채(1250억 원)까지 잇따라 발행하며 단기 채무를 장기 채무로 바꾸는 작업을 서두르고 있다. 단기차입 의존도를 낮추고 만기를 분산하려는 시도다.

이번 담보부사채 발행은 롯데리츠가 신규 자산 편입 과정에서 확대된 단기차입 부담을 보유 부동산의 담보력을 활용해 관리하고 있음을 보여준다. 무보증사채 대비 한 단계 높은 신용등급을 바탕으로 조달 여력을 확보하고 있지만, 늘어난 금융비용을 임대수익과 포트폴리오 효율화로 얼마나 흡수할 수 있느냐가 향후 재무 안정성을 좌우할 전망이다.

두경우 한국금융신문 전문위원 kwd1227@fntimes.com