제이알글로벌리츠 회생신청…해외부동산發 경고등

[한국금융신문 정선은 기자] 해외부동산 공모 리츠(REITs)인 제이알글로벌리츠의 기업회생절차(법정관리) 신청에 따른 후폭풍이 불가피하다.

공모 상장리츠의 회생절차 신청은 국내 첫 사례다. 매매거래 정지에 따라 개인들의 자금도 묶였다.

단기 유동성 위기가 초래한 크레딧 이벤트

28일 금융감독원 전자공시 시스템에 따르면, 제이알글로벌리츠 소액주주는 2025년 12월말 기준 2만8200명이다. 이들이 총 발행주식수의 73.63%를 보유 중이다.
또, ETF 운용사 지분율이 합산 13% 정도로, 편입된 펀드 투자자까지 합치면 개인 투자자 비중이 막대한 것으로 풀이된다.

제이알글로벌리츠는 지난 27일 서울회생법원에 회생절차 개시 신청서를 제출했다. 이에 따라 이튿날부터 유가증권시장에서 매매 거래가 정지됐다. 최근 주가 급락에도 시가총액 기준 2333억원 규모의 큰 자금이 묶이게 됐다.

이 같은 상황이 초래된 배경을 보면, 단기 유동성 위기가 꼽힌다.

지난 27일 만기가 돌아온 전자단기사채(400억원)에 대해 상환 자금 부족에 따라 미지급 크레딧 이벤트가 발생했다.

흑자인 상황임에도 해외 보유자산 담보 가치가 떨어지면서 현금흐름이 묶이는 '캐시트랩(Cash Trap)'이 타격이 됐다.
문제는 끝난 게 아니라 이달 30일 600억원 공모사채 만기가 돌아온다. 특히 환율 상승에 환헤지 정산금도 부담 요인이 됐다.

제이알글로벌리츠의 시장성 차입금 규모는 3000억원대에 달하는 것으로 추산됐다.

급락한 신용등급

제이알글로벌리츠는 A급 오피스로 정부기관이 임차하고 있는 벨기에 파이낸스 타워 등 해외 핵심 부동산을 운영해온 리츠다. 현지 감정평가 관련 예상치 못한 사유로 신용등급 하락 및 자금조달 상황의 악화로 운영에 어려움을 겪어왔다고 설명했다.

앞서 A-급이었던 이 리츠의 신용등급은 이번 사태로 BBB+, BB+, C를 거쳐 채무불이행(디폴트)를 의미하는 'D' 등급까지 떨어졌다.

회사 관계자는 “유럽 현지 대주단 일부가 감정평가 절차에 부적절하게 관여하여 현지 감정평가법인이 사임하고, 납득할 수 없는 감정평가를 근거로 캐시트랩을 일방적으로 통지한 상황”이라며 “대주단의 행위로 인해 발생한 결과를 바로잡기 위한 소송을 진행 중”이라고 설명했다.

회사 측은 “현재 리츠 정상화를 위해 모든 노력을 기울이고 있다”며 “투명하고 신속한 정상화로 기업 가치를 회복하여 주주 및 채권자들의 가치를 보호하는 데 최선을 다하겠다“고 밝혔다.

"실질적 유동성 대응 능력 평가해야"

이번 제이알글로벌리츠 사태로, 리츠 시장 전반의 리스크 관리 체계 점검 필요성이 대두됐다.

NICE신용평가는 28일 상장리츠 차환리스크를 점검한 리포트에서 "국내 상장리츠 22개사(자기관리리츠 제외) 중 해외자산 비중은 14.3%이며, NICE 커버리지 상장리츠 중에서는 해외자산 비중은 1.2%"라며 "국내 상장리츠의 투자자산(AUM) 대비 해외자산의 비중은 크지 않은 것으로 판단된다"고 제시했다.

NICE신용평가는 "차입부채의 구성 및 만기 분산 현황을 점검하고, 유동성차입부채 비중이 증가하는 경우 실질적인 유동성 대응능력을 평가할 예정이다"고 밝혔다.

한국신용평가는 28일 낸 리포트에서 "제이알글로벌리츠의 크레딧이벤트는 개별 업체의 유동성 대응력 저하뿐만 아니라, 국내 상장리츠 시장의 전반의 구조적 제약요인이 현실화된 사례로도 볼 수 있다"며 "중장기적으로 상장리츠의 재무안정성 관리 강화 등 제도적 여건도 보완될 필요성이 있다"고 판단했다.

정선은 한국금융신문 기자 bravebambi@fntimes.com