용산 이촌동 리모델링 첫 타자 ‘이촌 르엘’, 분양가상한제 적용 분양가 확정

[한국금융신문 조범형 기자] 서울 용산구 이촌동 301-160번지 일원에서 추진 중인 리모델링 단지 ‘이촌 르엘’이 분양가 심의를 통과하며 분양가상한제가 적용된 분양가격을 확정했다고 19일 밝혔다. 이번 심의를 통해 결정된 이촌 르엘의 분양가는 3.3㎡당 7229만원이며, 전용면적 122㎡ 기준 단순 대입시 약 32억3600만원 수준이 예상된다.

이촌 르엘은 1974년 준공된 기존 이촌 현대아파트를 리모델링하는 사업으로, 구조 보강과 단지 재편을 통해 주거 환경을 개선하는 프로젝트다. 리모델링 이후 단지는 지하 3층~최고 27층, 9개 동, 총 750가구 규모로 확장되며, 이 가운데 전용면적 100~122㎡ 일반분양 88가구가 공급될 예정이다. 특히 일반분양 물량은 신축 라인에 공급된다.

롯데건설이 시공하는 ‘이촌 르엘’이 용산구 이촌동 일대 리모델링 시장의 흐름을 선도할 단지로 주목받고 있다. 이 단지는 이촌동에서도 비교적 이른 시기에 일반분양을 추진하는 사례로, 향후 이 지역 리모델링 사업의 청사진을 제시할 것으로 평가된다.

◇ 이촌동 리모델링 추진 4개 단지 중 첫 분양…한강·용산공원 입지 희소성 주목

현재 이촌동에서는 ▲이촌 현대 ▲이촌 코오롱 ▲이촌 강촌 ▲이촌 한가람 등 주요 단지들이 리모델링 추진 또는 검토 단계에 있다. 이들 단지는 1980~1990년대 준공된 중대형 위주의 아파트로, 노후화가 진행되면서 안전성과 주거환경 개선이 시급하다는 공감대가 형성돼 있다. 업계에서는 이촌 르엘의 분양 결과가 향후 이촌동 일대 리모델링 사업의 사업성 판단 기준으로 작용할 것이라는 분석이 나온다.

이촌동은 한강과 접한 입지적 장점으로 오래전부터 서울 도심 내 대표적인 저밀 주거지로 꼽혀왔다. 최근에는 용산공원 조성사업이 본격화되면서 주거 환경 개선에 대한 기대감이 커지고 있다. 특히 한강공원 접근성, 용산공원 생활권, 동작대교·반포대교를 통해 강남으로 이동할 수 있는 교통 편의성 등이 복합적으로 작용하며 주거 선호도가 꾸준히 유지되고 있다.

교통 여건도 강점이다. 지하철 4호선과 경의중앙선이 지나는 이촌역을 중심으로 서울 주요 도심 접근성이 높다. 여기에 향후 용산 정비창 개발과 신분당선 연장 사업 등 대형 교통 인프라가 더해질 경우 생활권 전반의 접근성이 한층 강화될 전망이다.

◇ 분양가상한제 적용 속 ‘선도 단지’ 평가…이촌 리모델링 시장의 기준점 되나

실제 인근 시세를 살펴보면 분양가 수준에 대한 가늠도 가능하다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 단지 인근에 위치한 ‘래미안첼리투스’ 전용 124㎡는 지난해 7월 58억3000만원에 거래된 바 있다. 이를 기준으로 이촌 르엘 전용 122㎡와 비교할 경우, 분양가와 인근 시세 간 격차에 따라 단순 기대 시세차익은 약 26억원에 달할 수 있다는 분석도 나온다.

다만 높은 분양가와 금융 규제는 진입 장벽으로 작용할 수 있다는 지적도 있다. 전용 122㎡ 기준 계약금은 분양가의 20%로 약 6억5000만원 수준이며, 25억원 초과 주택에 적용되는 주택담보대출 한도는 2억원에 불과하다. 이에 따라 잔금 마련까지 고려할 경우 최소 30억3600만원 이상의 현금 자산을 보유해야 하는 것으로 계산된다. 이로 인해 청약 수요는 자금 여력이 충분한 실수요자와 고자산가를 중심으로 형성될 가능성이 크다는 분석이다.

이번 분양가는 분양가상한제 적용 대상 단지로서 택지비와 기본형 건축비, 가산비 등을 기준으로 산정됐다. 리모델링 사업 특성상 기존 건축물 활용에 따른 구조 보강 비용과 공사 난이도 등이 반영됐으며, 관련 기준에 따라 분양가 산정 절차가 진행됐다.
또한 이촌 르엘에는 롯데건설의 하이엔드 주거 브랜드 ‘르엘’이 적용돼 상품 경쟁력도 주목받고 있다. 외관 특화 설계를 비롯해 고급 마감재를 적용하고, 스카이 라운지와 수영장 등 차별화된 커뮤니티 시설을 도입해 기존 리모델링 단지 대비 주거 완성도를 높였다는 평가다.

업계 관계자는 “이촌 르엘은 입지와 브랜드, 리모델링 선도성이라는 세 가지 요소를 동시에 갖춘 단지”라며 “강북권 첫 ‘르엘’ 적용 단지라는 상징성과 분양가상한제 적용이 맞물리며 시장의 관심이 집중될 것으로 보인다”고 말했다.

한편, 이촌 르엘은 이번 분양가 확정을 계기로 본격적인 분양 일정에 돌입할 예정이며, 용산·이촌 일대 리모델링 시장의 바로미터로 작용할지 주목된다.

조범형 한국금융신문 기자 chobh06@fntimes.com