‘1.3 부동산대책’, 규제지역·분상제·분양권전매 다 풀었다 [2023 건설부동산 10대 이슈①]

[한국금융신문 장호성 기자] [지난해 급격한 집값 하락의 여파로 올해는 부동산은 물론 건설경기마저 침체되며 더더욱 힘겨운 보릿고개가 펼쳐졌다. 정부의 특례보금자리론 등 정책금융이 그나마 연착륙을 유도하는 듯 했으나 이마저도 역부족이었다. 본 기획에서는 올해 건설부동산 시장에서 발생했던 10대 이슈들을 되짚어보며 한 해를 결산하는 시간을 가져본다. 편집자 주]

올해 초 청약시장에 나온 ‘올림픽파크 포레온(둔촌주공재건축)’은 공급 규모가 하나의 행정구역에 달할 정도로 거대해 오랜기간 ‘최대어’로 분류됐던 단지다. 세대수 1만2032가구, 일반공급만 4786가구 규모에 달하는 매머드급 사업이었다.

청약시장 분위기가 좋았던 2021년 무렵 나왔다면 엄청난 흥행이 예상됐지만, 시공사업단과의 공사비 갈등으로 조합장 교체 및 공사중단 등의 풍파를 겪으며 타이밍을 놓쳤다. 둔촌주공의 일반분양 일정은 차일피일 밀리다가, 청약시장이 대침체에 들어간 2022년 이후에나 정확한 분양일자가 나왔다.
공교롭게도 정부는 둔촌주공재건축의 청약 타이밍에 맞춰 규제를 완화하거나 HUG 중도금 대출 보증 구원투수로 나서는 등, ‘둔촌주공 살리기’에 올인하는 듯한 행보를 보여 시장의 의아함을 자아냈다. 단지의 크기가 워낙 크다 보니, 단지 하나의 흥망이 아닌 단지에 엮여있는 건설사나 증권사들의 부실 우려를 막기 위해서라는 해석까지 나왔다.



◇ 文정부 규제 사실상 전부 걷어낸 ‘1.3 부동산대책’, 부동산 연착륙 유도

2022년 큰 폭의 부동산가격 하락 이후, 윤석열정부는 부동산시장의 경착륙(급격한 하락)을 막고 연착륙(완만한 하락)을 유도하기 위한 대대적인 규제완화 움직임을 천명했다.

올해 1월 발표된 ‘1.3 부동산대책’은 윤석열정부의 부동산 규제완화의 ‘패키지’와 같은 대책이었다. 먼저 정부는 강남 3구(서초·강남·송파)와 용산구를 제외한 수도권 전 지역의 부동산 규제를 전면 해제했다.
규제지역에서 해제되면 대출, 세제, 청약, 거래 등 집을 사고파는 전 과정에 대한 규제가 완화된다. 종합부동산세·양도소득세 등 다주택자 중과세가 사라지고 주택담보대출비율(LTV) 등 대출 한도가 늘어나며 청약 재당첨 기한도 10년에서 7년으로 줄어든다.

분양가 상한제 대상 지역도 강남3구와 용산만 빼고 모두 해제됐다. 이번 조치로 마포·성동·강동 등 서울 14개구와 경기 과천·하남·광명 내 총 236개동이 분양가 상한제 대상지역에서 해제됐다.

규제지역에 적용하는 전매제한 의무도 완화했다. 수도권에서 최대 10년인 전매제한 기간은 3년으로, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 축소하기로 했다. 수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 서울 전역이 포함되는 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화한다. 비수도권은 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고 그 외 지역은 폐지한다.

수도권 분양가 상한제 주택에 적용되는 실거주 의무도 폐지하려던 정부였으나, 법 개정이 필요한 부분이므로 국회를 설득해야 했다. 그러나 거대 야당인 더불어민주당을 설득하는 데 실패하면서, 실거주 의무 폐지는 연말까지 국회 문턱을 통과하지 못한 채 계류하고 있다.

덕분에 지난 15일부터 둔촌주공재건축의 분양권거래는 가능해졌지만, 실거주 의무가 폐지되지 않으면서 분양권 전매는 사실상 불가능한 상태다. 이에 당시 분양을 받았던 사람들 중 입주할 여건이 안되는 사람들은 분양권을 처분할 수 없는 상황에 놓여있다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com