고종완 “자기 돈 맞춰 핵심입지 주변 부동산 노려야” [2022 한국금융투자포럼]

[한국금융신문 주현태 기자] “부동산은 토지와 건물로 구성돼 있는 자산으로, 지역·위치·입지·장소성이 있다는 특성이 있다. 이에 토지 가치가 올라감에 따라 건물가격이 올라간다는 특징도 가지고 있다.”

고종완 한국자산관리연구원 원장은 20일 서울 중구 대한상공회의소 국제회의장에서 열린 ‘2022 한국금융투자포럼 : 코·주·부(코인·주식·부동산) 멀틸레마 시대 투자전략’에서 “주거가치와 투자가치는 불과 분의 관계로, 주거 편리성이 높다고 투자가치가 반드시 높은 것은 아니”라며 이같이 밝혔다.

고종완 원장은 이날 포럼에서 ‘서울·수도권·지방 톱10’주제로 패널 발표를 진행했다.
고종완 원장은 현명한 선택을 하기 위해서 부동산의 내재가치와 미래가치에 집중하라고 조언하면서, ▲좋은 투자방법 ▲투자지역 ▲지역 코어로케이션(core Location·중심부) 등 정보를 제공했다.

고 원장은 “부동산 자산에선 시기선택·지역선택·물건선택 3박자 원칙을 기억해야 한다”며 “인구가 늘어나고 있는 지역인지, 재건축 재개발에 관련이 있는지 등 성장하고 있는 코어로케이션인지 살펴봐야 한다”고 설명했다.

그는 이어 “강남 코어로케이션은 코엑스, 을지로는 충무로1가로 평가된다. 다만, 부동산 특성상 바뀔 수도 있다”라며 “한 예로 송파구에선 롯데월드가 코어로케이션으로 꼽히지만, 종합운동장 주변이 재건축된다면 코어로케이션이 바뀔 수도 있다”고 덧붙였다.

용산구는 지하철, 랜드마크로 미래가치가 올라가지 않는다는 게 고 원장의 설명이다.

고 원장은 “대통령이 있는 민족공원 주변이 굉장히 인기 있고 떠오를 것”이라며 “투자방법은 어렵지 않다. 코어로케이션 옆에 있는 곳(건물·토지)을 사면된다. 이게 안전적인 부동산 투자방법”이라고 강조했다.
특히 고 원장은 이번 발표를 통해 “부동산에서는 성장 지역과 핵심 입지에 주목해야 한다”며 “광화문·세운지구 등 재편되는 지역에 집중해야 한다”고 강조했다.

고 원장은 “서울은 앞으로도 성장성을 유지하며 땅값도 비례해서 오른다. 다만 핵심 입지가 따로 있기 때문에 지역을 잘 파악해야 한다”며 광화문, 세운지구, 인사동, 후암동, 청파동, 신풍역, 잠실새내, 방이 역세권 등을 새롭게 떠오르는 지역으로 추천했다.

이어서 다가구주택, 상가주택 등 꼬마빌딩의 투자 가치를 강조했다. 그는 “투자할 금액이 있다면 아파트 대신 성장 가능성이 있는 지역에 꼬마빌딩을 권유하고 싶다”고 했다.

고 원장은 “4층짜리 꼬마건물을 예로 들면 반드시 1층은 상가여야 하고 2,3층은 사무실, 3,4층은 주택으로 구성된 것이 가장 이상적인 꼬마빌딩”이라며 “이런 세가지를 잘 갖춘 건물이 있는 동네는 자족기능이 발달한 균형잡인 동네라는 걸 알 수 있게 한다”고 말했다.

이밖에도 그는 한강과 공원이 보이는 아파트가 투자로서 가치가 있다고 말한다.

고 원장은 “한가지 예시로 강남구 지역에선 한강이 보이는 35평 아파트가 매매가가 46억원이다. 반면 같은 단지·평인데 한강이 안보이면 35억원으로, 강남에선 한강을 보기 위해 10억원 이상을 쓰고 있다”며 “마포구·용산구의 경우 같은 조건이지만 최대 3억원 차이밖에 안난다”고 언급했다.

이는 한강이 보이는 아파트를 가지고 있다면 차후 강남구처럼 미래 가치가 올라간다는 의미다.

고종완 한국자산관리연구원 원장은 “윤석열 대통령의 부동산 정책으로 부동산 가격이 연착륙 할 수 있을 것으로 기대된다”며 “윤 대통령의 국민 주거안정을 위한 5대 전략이 시장 안정에 도움이될 것으로 전망한다”고 말했다.

앞서 윤 정부는 지난 8월16일 ‘국민 주거안정을 위한 5대 전략’으로 ▲도심공급 확대 ▲주거환경 혁신 ▲공급시차 단축 ▲주거사다리 복원 ▲주택품질 상향과 함께 5년 동안 전국에 270만가구 주택을 공급하겠다고 발표한 바 있다.

재건축·재개발 규제를 완화하고 각종 인센티브를 주는 민간도심복합사업 유형을 신설한다.

또 도시계획 규제를 받지 않는 도시혁신계획구역을 도입할 것으로 전망된다. 수도권 등 직장·주거 근접 지에 신규택지가 조성되고 무주택 서민에게는 시세의 70% 이하 가격에 청년 원가주택과 역세권 첫 집이 분양된다. 구체적으로 2027년까지 공급 물량은 270만가구(연평균 54만가구)로, 애초 공약인 ‘250만+α(알파)’에서 α는 20만가구로 채워졌다.

지역별로는 서울에 50만가구를 비롯해 수도권에 총 158만가구가 공급되고, 지방에는 광역·특별자치시에 52만가구 등 총 112만가구가 공급된다.

고 원장은 “노태우 전 대통령 시절 200만호가 공급되니 부동산 가격이 안정되는 걸 경험했다”며 “윤 정부의 공급 확대 정책도 시장 안정에 역할을 할 것”이라고 했다.

규제 완화 정책 또한 시장에 도움이 될 것으로 기대했다. 고 원장은 “윤 정부는 세금, 대출, 재건축에 대한 규제 완화를 예고했다”며 “부동산 관련 규제가 완화되면 고조된 시장을 안정 시키는데 도움이 될 것”이라고 언급했다.

새 정부의 재건축 정책을 살펴보면 규제 완화로 인한 개발 이익과 경제적 효과는 자산 가치 상승 기대감을 높이기에 충분하다는 분석이다. 그 결과 앞으로 1~2년 단기적으로는 도시와 지역에 따라 각각 다른 모양새가 연출될 것으로 관측했다.

고 원장은 새 정부의 재건축 정책에 집중 분석한 자료를 토대로 내 집 마련을 계획하는 수요자들이 현황 진단·시장 예측·대응 전략을 세워 맞춤형 전략이 필요하다고 말했다.

또 새 정부 임기 중에 재건축과 관련해 좋은 성과가 있을 것으로 평가했다.

주현태 기자 gun1313@fntimes.com