서울시, 신통기획 재개발 2차 공모 진행…침수·반지하 지역 가점

[한국금융신문 주현태 기자] 서울시가 열악한 노후 주거지역을 개발해 양질의 주택공급을 늘리기 위해 추진하는 ‘신속통합기획 재개발’의 두번째 공모를 시작한다. 이번 공모에선 상습 침수나 침수우려지역, 반지하주택 밀집 지역 등의 가점을 신설하는 등 1차 공모의 보완점을 반영해 공모기준을 합리적으로 개선한다는 방침이다.

29일 서울시에 따르면, 29일부터 10월27일까지 두달 간 신통기획주택재개발(이하 신통기획) 2차 공모'를 진행한다. 올해는 작년에 비해 공모기간을 충분히 줘 참여기회를 확대하고, 정량평가 항목에 '찬성 동의율'을 추가해 주민 의사에 따른 사업실현 가능성도 함께 평가할 계획이다.

신통기획 주택 재개발 공모는 시내 재개발 사업 활성화를 위해 지난해 처음 도입된 제도로, 1차 공모에 24개 자치구 총 102곳이 참여해 지난해 12월 21곳의 최종 후보지가 선정됐다. 이 중 2곳은 9월부터 신통기획에 착수하며, 10곳은 8월 말~9월 초 주민간담회 개최 이후 사업에 들어간다. 나머지 9곳은 9월 중 주민간담회를 거쳐 10월 내 착수를 목표하고 있다.
시는 이번 2차 공모에서 상습 침수나 침수우려지역, 반지하주택 밀집 지역 등 주거환경 취약지역에 가점을 줘 정비가 시급한 곳을 우선 선정한다는 방침이다. 잦은 풍수해로 침수 기록이 남아있는 상습 침수·침수우려지역과 반지하주택이 밀집한 지역에 항목별로 최대 5점씩 가점을 부여한다.

공모에 신청한 구역 중 ▲자연재해위험개선지구 ▲침수취약지역, ▲침수이력('침수흔적도' 등 참고)이 있는 주거지역이 30% 이상 포함되면서 구청장이 ‘상습 침수 또는 침수우려지역’이라고 판단해 제출한 곳에는 가점 5점을 부여한다. 또, 전체 건축물 동 수 대비 반지하 주택이 차지하는 비율이 50% 이상부터 가점을 부여, 70% 이상일 경우 최대 5점을 부여한다.

또한 이번 공모에선 기존의 선정 제외 기준에 사업실현 가능성, 시가 정책적으로 지양하는 사항을 고려한 제외기준 등이 명시했다. 세부적으로 ▲공공재개발·모아타운·도심복합사업 등 타 사업 후보지 등 ▲반대 30% 이상 ▲전용주거지역은 제외 대상으로 유지된다. ▲현금청산 대상 가구가 많거나 ▲여러 사업이 혼재한 지역 ▲지난 공모에서 선정되지 않은 사유가 해소되지 않은 지역은 구청장 사전검토나 선정위원회 과정에서 추진이 어렵다 판단되면 추천 또는 선정에 제외될 수 있다고 공지했다.

공모 신청 요건은 1차 공모 때와 동일하게 유지된다. 법령·조례상 재개발 정비구역 지정요건과 토지 등 소유자 30% 이상이 구역 지정을 희망하는 지역이라는 두 가지 요건이 충족해야 한다.

재개발 구역 지정을 위한 법적 요건은 필수항목(노후도 동수 2/3 이상·구역면적 1만㎡ 이상)을 충족하고 선택항목(노후도 연면적 2/3 이상·주택접도율 40% 이하·과소필지 40% 이상·호수밀도 60동/ha 이상) 중 1개 이상을 충족하면 된다. 다만, '주거환경개선사업지역'의 경우에는 토지 등 소유자 30%가 아닌 50% 이상 동의를 받아야 신청할 수 있다.
1차 공모와 마찬가지로 도시재생지역 등과 서울시 정책상 도시관리 및 보전이 필요한 지역 등도 대상에 포함될 수 있다. 다만 사전검토 단계에서 자치구가 서울시·국토부·문화재청 등 관계부서와 사전협의한 뒤에 협의 결과를 반영해 후보지 추천 여부를 결정하게 된다. 시는 도시재생지역 등과 역사문화환경 보존지역 등이 사전협의 대상이라며, 해당 지역들은 사전협의 절차가 따르는 만큼 주민들의 신중한 참여를 당부했다.

공모에 참여하고자 하는 구역은 해당 자치구에 신청서, 동의서 등 관련 서류를 제출하면 된다. 신청 이후 자치구는 오는 11월, 시가 마련한 '구역별 평가' 내용에 따라 검토 후 검토보고서를 작성·공모요건에 적합한 구역 중 정량평가 점수 상위 4곳 이내로 추려 시에 추천한다. 이후 시는 도시계획·건축·법률 등 다양한 분야 외부 전문가를 포함한 '선정위원회'를 구성해 제출한 자료를 바탕으로 종합적으로 고려해 12월 말 최종 후보지를 선정한다.

지난 25일 후보지를 선정한 공공재개발 2차 공모에 선정되지 않은 구역도 '신통기획 주택재개발' 2차 공모에 참여할 수 있다. 공모 시작 전 받아둔 동의서는 주민 공모 참여 의사를 명확히 하기 위해 1차 후보지 선정일(지난해 12월27일) 이후 걷은 동의서부터 인정한다.

유창수 서울시 주택정책실장은 "이번 신속통합기획 재개발 2차 공모 평가기준을 현실에 맞게끔 합리적으로 조정, 주거환경 개선이 시급한 지역부터 선정돼 빠르게 정비될 수 있도록 하겠다"며 "주택공급 확대 및 투기방지를 통한 시장 안정화, 시민 삶의 질 개선을 위해 실효성 있는 주택정책을 꾸준히 추진해 나가겠다"고 말했다.

시는 투기 세력 차단을 위해 2차 공모를 포함해 내년 신통기획·공공 재개발 공모까지 권리산정기준일을 올해 1월28일로 일괄 적용할 계획이다.

미아동9-2재건축 조합원 관계자는 “신통기획은 법조항, 제도적인 여러 가지 절차를 생략함으로써 재개발 기간을 단축시킨다는 점에서 환영하는 정책이지만, 부동산업계도 일반시민도 자세한 내용을 알지 못하고 있는 점이 단점으로 꼽힌다”며 “신통기획 재개발과 일반 재개발을 따로 구분하지 않고 폭넓게 제공해주는 정책이 마련됐으면 좋겠다”고 말했다.

이 관계자는 “대부분 재건축을 추진하기 위해서 평균 10년만에 조합이 만들어지고, 또 재건축이 진행되기까지 10년이 걸려 20년이 소요가 된다”라며 “이에 재건축·재개발이 오랜 시간이 소요됨으로써, 시민들이 불편할 수밖에 없었다”고 설명했다.

주현태 기자 gun1313@fntimes.com