가계대출 절벽 오나…커지는 실수요자 우려

[한국금융신문 한아란 기자] KB국민은행이 가파르게 늘고 있는 가계대출 총량관리를 위해 주택담보대출, 전세자금대출, 집단대출의 한도를 일제히 줄이기로 했다. 다른 은행들의 대출 제한 조치에 따른 '풍선효과'로 대출 수요가 몰리자 추가적인 대책을 내놓은 것이다. 연말까지 은행권의 강력한 대출 조이기가 이어질 가능성이 커지면서 실수요자들의 우려도 커지고 있다.

24일 금융권에 따르면 KB국민은행은 오는 29일부터 한시적으로 가계대출 한도를 줄인다. 우선 전세자금대출 한도는 최대 임차보증금(전셋값)의 증액범위 내로 제한한다. 예컨대 2억원의 전세대출이 있는 세입자가 전세 계약을 갱신하면서 전셋값이 4억원에서 6억원으로 오른 경우 기존에는 오른 전셋값의 80%인 4억8000만원에서 기존 대출금 2억원을 뺀 2억8000만원을 추가로 대출받을 수 있었다. 앞으로는 전셋값 증액분인 2억원만 대출받을 수 있게 된다. 전세대출이 아예 없는 경우에도 계약 갱신으로 오른 증액분인 2억원까지만 대출이 가능하다.

집단대출 중 입주 잔금대출의 담보 기준도 KB시세 또는 감정가액에서 분양가격, KB시세, 감정가액 가운데 최저금액으로 바뀐다. 통상 아파트 분양가가 KB시세나 감정가보다 낮기 때문에 분양가로 담보인정비율(LTV)를 산정하면 대출 한도가 줄어드는 효과가 있다.
주택담보대출은 모기지신용보험(MCI), 모기지신용보증(MCG) 가입을 제한한다. MCI·MCG는 주택담보대출을 받을 때 동시에 가입하는 일종의 보험이다. 이 보험에 가입한 차주는 주택담보대출비율(LTV)만큼 대출을 받을 수 있지만, 보험이 없으면 소액임차보증금을 뺀 금액만 빌릴 수 있다. MCI·MCG 대출이 중단되면 차주가 받을 수 있는 주택담보대출 한도가 줄어드는 셈이다. 서울 지역 아파트의 경우 대출 한도가 5000만원 줄어들게 된다.

다른 은행 대출을 국민은행 대출로 갈아타는 신규 전환대출도 금지된다. 주택담보대출과 신용대출, 전세대출 모두 타행 상환조건부 신규대출 취급을 제한한다.

이번 대출 한도 축소는 가계대출 증가세가 지속된 데 따른 조치다. 국민은행의 가계대출 증가율은 8월 말 3.62%에서 이달 16일 기준 4.37%로 상승했다. 금융당국이 권고한 가계대출 증가율 관리 목표치(연 5~6%)에 근접한 상황이다.

이에 국민은행은 지난 16일부터 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제를 적용받지 않는 비규제지역 DSR 적용 비율을 기존 100~120%에서 70%로 강화했다. 전세자금대출 중 생활안정자금 대출 DSR 비율도 '100% 이내'에서 '70% 이내'로 조정했다. 또 지난 3일 신규 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)를 지표금리로 삼는 주택담보대출과 전세대출 변동금리의 우대금리를 각각 0.15%포인트씩 낮춘 데 이어 추가로 0.15%포인트씩 더 축소하기도 했다.

다른 시중은행들도 가계대출 증가율이 정부 권고치에 근접하면서 대출 제한 조치가 확산될 가능성이 커졌다. 특히 농협은행발(發) 연쇄 대출 중단이 현실화할 수 있다는 우려가 커지고 있다. 앞서 농협은행은 지난달부터 가계 부동산대출 취급을 중단했다. 은행들은 농협은행의 대출 중단 풍선효과가 본격적으로 반영되면 가계대출 증가율이 더 높아질 수 있다고 보고 있다. 하나은행의 가계대출 증가율은 지난달 말 4.62%에서 이달 5.04%로 상승했다. 우리은행은 같은 기간 3.45%에서 3.90%로 올라 4%대에 근접했다.
금융당국은 이르면 내달 초 가계부채 관리 추가대책을 내놓을 예정이다. 현재 구체적 방안을 검토하고 있다. 고승범닫기고승범기사 모아보기 금융위원장은 지난 10일 기자들과 만나 “추석 이후 추가 보완대책 마련을 위해 실무적으로 20∼30가지 세부 항목에 대해 면밀히 분석 중”이라고 밝혔다. 가계부채 추가대책의 구체적 방안으로는 차주별 DSR 단계적 규제의 시행시기를 앞당기고, 제2금융권에 대한 DSR 규제를 강화하는 방안이 거론된다.

DSR은 주택담보대출과 신용대출, 전세대출, 예적금담보대출 등 모든 가계대출 원리금 상환액을 연간소득으로 나눈 값으로, 차주의 원리금 상환 부담을 나타내는 지표다. 금융당국은 지난 4월 차주별 DSR 40% 규제를 2023년 7월까지 단계적으로 확대하겠다는 계획을 발표한 바 있다.

빠르게 늘고 있는 전세대출 규제에 대해서는 신중하게 접근하는 분위기다. 올 들어 5대 시중은행의 가계대출 증가액 31조4141억원 가운데 전세대출 증가액이 15조5124억원으로 49.38%를 차지했다. 금융당국은 전세대출 급증세에 실수요가 아닌 투자 목적으로 사용되는 전세대출이 끼어 있다고 보고 있다. 그러나 전세대출 규제가 강화되면 실수요자 피해 가능성이 있어 당국의 고민이 깊어지고 있다. 이에 금융당국 안팎에서는 은행을 통해 전세대출 심사를 강화하는 방안이 언급된다.

한아란 기자 aran@fntimes.com