서울 1분기 전세가율 60% 육박…"부동산 규제로 매매시장 하향된 여파"

[한국금융신문 장호성 기자] 2019년 12.16대책이 발표되고 올해 2.20대책까지 연이어 나오면서 최근 거래도 많고 매매가격이 올랐던 지역 중심으로 숨 고르기를 하고 있다. 진폭이 컸던 매매시장과 달리 전세시장은 큰 움직임 없이 소폭 하향 조정을 보이고 있어 정책 부작용으로 우려되던 전세가격 급등은 나타나지 않고 있다.

㈜직방(대표 안성우)이 국토교통부 아파트 실거래가를 바탕으로 12.16대책 전후인 작년 4분기와 올해 1분기 전세가율(매매가 대비 전세비율)을 비교, 분석했다. 서울 2020년 1분기(1월~3월 현재) 전세가율은 59.9%로 작년 4분기 56.9% 보다 3%p 상승했다.

이는 전세가격 영향보다는 부동산대책으로 신축이나 고가아파트, 이미 가격이 많이 오른 단지 중심으로 가격 하향 조정을 보이고, 상대적으로 가격이 저렴하다고 인식된 지역과 단지 위주로 거래흐름이 바뀌면서 나타난 결과로 분석된다.
경기 역시 1분기 전세가율이 71.5%로 4분기(68.2%) 대비 3.3%p 올랐다. 반면, 인천은 작년 4분기 70.2%에서 1분기 67.4%로 전세가율이 하락했다. 매매거래가 줄긴 했지만 서울, 경기 서남권과 인접해 있어 입지가 좋은 단지 중심으로 거래가 꾸준히 이어지고 있다. 인천을 제외한 광역시와 기타지방도 1분기 전세가율이 각각 72.6%, 73.9%로 4분기보다 상승했다.

매매와 전세 움직임의 견인차 역할을 하는 신축아파트를 구축아파트와 비교해봤다. 서울 신축과 구축 아파트의 전세가율은 지난 4분기보다 올해 1분기에 격차가 더 벌어졌다. 서울 신축아파트 전세가율은 1분기 65.0%로 지난 4분기(54.2%)보다 크게 상승했다. 전세 실거래 가격이 1분기에는 하향 조정을 보였으나, 매매 실거래 가격도 크게 하락하면서 전세가율이 올랐다.

12.16대책 발표 이전에는 주요지역의 가격 선도 아파트나 입지가 좋은 신축 아파트 중심으로 매매 가격이 상승 움직임을 보였다면 9억초과 주택담보대출 강화, 15억 초과 아파트 대출 금지 규제로 고가 아파트가 약세로 돌아섰기 때문에 신축아파트의 전세가율이 상승한 것으로 분석된다.

서울 구축아파트도 4분기 가격 상승 부담으로 급매물이나 저렴한 매물위주로 거래가 진행되면서 전세가율이 4분기 56.9%에서 1분기 59.9%로 상향 조정됐다. 하지만 신축아파트에 비해서 조정폭은 상대적으로 낮았다.

경기 신축아파트 전세가율은 1분기 68.6%로 지난 4분기(71.5%)보다 소폭 하락했다. 4분기보다 1분기에 매매 거래 가격이 소폭 하향 조정됐지만 조정폭이 서울처럼 크진 않았다. 전세가 매매보다 하향 조정이 커서 전세가율이 하락했다. 신규 아파트 입주물량이 많아 전세시장에 영향을 준 것으로 보인다.
이렇게 최근 전세가율 변화에 큰 영향을 주는 매매시장을 가격대별로 살펴봤다. 12.20대책 후인 올해 1분기에 매매거래 된 아파트 중 6억 초과 아파트 비율은 지난 4분기 거래보다 그 비율이 줄었다. 반면 6억이하는 4분기보다 크게 늘어 1분기 거래 비중의 절반 이상을 차지했다.

경기도 마찬가지였다. 대책 발표 이후인 1분기에 6억 초과 매매거래 비중은 지난 4분기 보다 감소한 반면, 6억이하는 90% 이상을 차지했다.

부동산대책 영향으로 작년 4 분기보다 올해 들어 아파트 매매 거래량도 감소하면서 매매와 전세시장에도 영향을 주고 있다. 실거래 자료에서도 확인할 수 있었듯이 1 분기에는 가격이 많이 오른 고가, 신축 아파트에서는 대출 규제 등의 영향으로 매수세가 주춤한 반면 상대적으로 저렴한 지역, 구축 아파트에서 거래가 이뤄지면서 전세가율 변화가 나타났다.

반면 전세는 수도권 중심으로 입주물량이 여유가 있기 때문에 학군이나 선호지역을 위주로만 강세를 보일 것으로 예상되면서 전세시장의 안정은 이어질 것으로 보인다. 전세가격이 오르면서 나타나는 전세가율 상향 움직임과 달리 매매가격 하향 조정의 영향으로 전세가율이 오르는 상황은 당분간 지속될 것으로 보인다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com