'아파트' 넘어 동인천 민자역사까지…사업 다각화 나선 한국토지신탁

[한국금융신문 장호성 기자] 부동산PF 재구조화로 불황 정면돌파에 나선 한국토지신탁이 여세를 몰아 복합개발 등 다양한 분야에 출사표를 던지며 사업 다각화에 나서고 있다.

최근 한국토지신탁은 멈춰있거나 공사가 지연되고 있는 사업들의 일시적인 유동성 공백과 준공리스크 우려 해소를 통해 현장을 정상화하는 데 물꼬를 트고 있다.

이는 정부의 최근 정책기조와 맞닿아 있다. 정부는 부실우려가 있는 사업장을 재구조화하거나 경‧공매를 통해 부동산PF 연착륙을 유도하고자 하는 정책목표 달성을 위해 속도를 내고 있다. 은행-보험업권 신디케이트론 1호 대출 성사 등 금융회사들이 금융당국의 방침에 동참하고 있는 가운데, 한국토지신탁 역시 다양한 부동산금융구도를 활용해 부동산PF 재구조화 사업 검토를 확대할 예정이다.
한국토지신탁은 기존의 토지신탁 구도는 물론 PFV, 리츠 등 다양한 금융구도 자문 및 설계를 통해 사업추진에 어려움을 겪고 있는 사업장의 정상화 방안을 다각도로 모색하고 있다. 한국토지신탁은 책임준공사업 리스크가 낮아 자금운용이 상대적으로 용이해, 최근 사업검토 문의 또한 증가하고 있는 상황이다.

실제로 한토신은 지난 9월 안동 용상동의 공동주택 신축사업에 기존 사업구도를 전환, 차입형 토지신탁 구도를 활용해 참여키로 했다. 해당 사업 브릿지론은 본PF로 정상 전환됐다.

해당 사업은 공사비 및 금융비용의 급격한 상승과 부동산PF 시장 상황 악화에 따라 본PF 진행이 지연돼 수차례 브릿지 대출이 연장되며 어려움을 겪고 있었다. 그러던 중 한국토지신탁과의 협업으로 다시 정상 추진의 활로를 열게 됐다.

시공사의 책임준공 약정에 대한 단순 신용보강 역할이 아닌, 전반적인 사업성 개선과 안정적인 자금조달을 주도적으로 수행해 온 한국토지신탁은 전문성과 노하우를 발휘, 이해 관계자간 조율을 이끌어내며 본PF로의 전환을 성공시킨 것이다.

이 밖에도 한국토지신탁은 평택 청북읍 어연리에 위치한 물류센터 사업장에도 참여를 결정했다. 해당 사업장은 대기업 계열사 임차가 예정돼 있어, 준공 후 매각이나 운영에 문제가 없을 것으로 예상된다.
신탁방식 재건축 역시 순항 중이다. 지난 8월, 서울시 강서구 방화2재정비촉진구역 재개발사업은 한국토지신탁을 사업시행자로 지정고시 받았다. 지난 3월 재정비촉진구역으로 지정된 지 5개월 만이다.

구체적 성과도 있다. 지난 9월, 한국토지신탁이 사업대행자로 지정고시받아 사업을 진행해온 인천시 미추홀구 학익1구역 주택재개발정비사업(이하 학익1구역 재개발)’이 준공 소식을 알렸다. 한국토지신탁 관계자는 “학익1구역 재개발은 1581세대의 대규모 현장으로, 공사비 상승과 부동산시장 경색 등의 비우호적인 상황 속에서도 성공적으로 준공까지 마무리했다”고 밝혔다.

2017년 10월 한국토지신탁을 사업대행자로 지정고시 받은 후 안정적인 자금조달을 기반으로 2018년 사업시행인가, 2019년 관리처분인가, 2021년 이주 및 철거완료 등 4년 만에 각종 인‧허가 절차를 마쳤다. 학익1구역 재개발은 신속한 사업추진과 전문적인 사업관리를 통한 조합원 수익증대라는 신탁방식 정비사업의 도입취지에 걸맞은 또 하나의 성공사례로 남게 됐다.

여기에 한국토지신탁은 인천 중구 동인천 민자역사 철거 및 복합개발사업에 나설 민간사업자 유력 후보에도 이름을 올린 것으로 전해졌다.

더불어민주당 허종식 의원(인천 동구미추홀구갑)은 "국가철도공단이 7월 29일~10월 4일까지 진행한 '동인천역 철거·복합개발 민간제안 공모'에 한국토지신탁 컨소시엄 1곳이 접수했으며, 28일 열린 민간제안 심의에서 우수제안자로 채택됐다"고 밝혔다.

총사업비는 7337억원으로 추산됐다. 제안 내용을 보면 주거·판매 시설 외에 업무시설 1개 동을 배치한 점이 눈길을 끈다. 제물포구청사를 비롯해 공공기관이 입주해야 동인천역 일원을 활성화할 수 있다고 판단한 것으로 분석된다.

국가철도공단은 이번 민간제안을 토대로 다음 달부터 내년 1월까지 사업주관자 선정 공모를 진행할 예정인데, 큰 변수가 없으면 한국토지신탁 컨소시엄이 사업자로 나설 것으로 전망했다.

사업 시행은 사업주관사와 국가철도공단이 출자해 설립한 특수목적법인(SPC)이 진행한다. 국가철도공단은 내년 4월 SPC 설립이 완료한 뒤 각종 인허가를 거쳐 2028년 6월 민자역사 철거 및 복합개발에 나선다는 계획이다.

장호성 한국금융신문 기자 hs6776@fntimes.com