정부 압박에 높아지는 주담대 문턱, 대출 조이기에 주택시장 발 동동

[한국금융신문 장호성 기자] 서울 아파트를 중심으로 집값이 2020~2021년 폭등기 수준으로 치솟기 시작하자 정부가 스트레스DSR 도입 등을 비롯한 각종 대출 조이기에 나서며 주택시장을 긴장시키고 있다.

금융당국의 가계대출 관리 압박에 최근 은행들은 줄줄이 최장 50년에 이르던 주택담보대출 만기를 30년으로 줄이고 있다. 또 신규 주택 구입 목적의 주택담보대출 역시 무주택 세대에만 허용하고, 1주택자의 주담대 취급 역시 제한하고 있다.

우리은행, KB국민은행, 케이뱅크에 이어 신한은행 역시 내부 회의를 거쳐 10일부터 주택 신규 구입 목적의 주택담보대출을 무주택 세대에만 허용하기로 했다. 기존 1주택자의 '주택 처분 조건부' 주택담보대출도 취급하지 않는다.
이어 KB국민·신한·우리은행은 만기가 30년이 넘는 주택담보대출을 현재 내주지 않고 있거나, 이번 주부터 취급하지 않기로 했다. 세부적으로 KB국민은행의 경우 지난달 29일부터 최장 50년(만 34세 이하)이었던 주택담보대출 대출 기간을 수도권 소재 주택에 한해 30년으로 일괄 축소했다. 신한은행도 지난 3일부터 주택담보대출 최장기간을 기존 50년에서 30년으로 줄였고, 우리은행은 9일부터 같은 규제를 시행한다.

2달의 유예기간을 거치는 등 우여곡절이 있었던 2단계 스트레스DSR도 이달부터 도입됐다. 스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용 기간에 금리상승으로 원리금 상환 부담이 증가할 가능성에 대비해, DSR을 산정할 때 일정 수준의 가산금리(스트레스금리)를 부과해 대출한도를 산출하는 제도다.

정부는 올해 2월 은행권 주택담보대출을 대상으로 기본 스트레스 금리의 25%를 적용하는 1단계 조치를 도입한 바 있다. 금융당국은 치솟은 집값 불안에 대응하기 위해 수도권 주택담보대출 변동금리에 적용되는 2단계 스트레스 가산금리 폭을 당초 예정된 0.75%포인트(p)에서 1.20%p로 0.45%p나 확대했다. 수도권의 경우 2단계 시행과 함께 이달부터 은행 DSR 산정 과정에서 5.79%(4.59%+1.20%p)의 금리가 기준이 되는 셈이다.

이 같은 대출조이기가 예고된 시점부터 끝 모르고 뛰던 서울 아파트 매매가격 상승폭은 서서히 기세를 줄이기 시작했다. 9월 1주 서울 아파트 매매가격 상승폭은 지난주 0.26%에서 이번주 0.21%로 줄며 3주 연속 상승폭이 축소됐다.

문제는 이처럼 1금융권 대출을 조이자 카드나 보험 등 2금융권으로 눈을 돌리는 수요자들이 늘어나는 풍선효과가 발생했다는 점이다. 이미 금융권에 따르면 지난달 말 2금융권 가계대출은 2022년 10월(4000억원) 이후 1년 10개월 만에 증가세로 돌아섰다.
그러자 보험업권 가계대출의 절반가량을 차지하는 삼성생명은 3일부터 기존 주택 보유자에 대한 수도권 주택담보대출을 제한하고 있다. 삼성생명은 은행권과 달리 즉시 처분 조건부의 1주택자 갈아타기 대출도 제한한다. 한화생명은 9월 주담대 실행 물량이 5일까지 나흘 만에 조기 소진됨에 따라 6일 오전부터 이달분 주담대 신청 접수를 중단했다.

또 여신금융협회에 따르면 9개 카드사(롯데·BC·삼성·신한·우리·하나·현대·KB국민·NH농협카드)의 7월말 기준 카드론 잔액은 41조2266억원으로 역대 최다였던 6월(40조6059억원)보다 6206억원가량 늘었다.

금융감독원은 이달 들어 농협과 신협 등 상호금융권과 새마을금고, 보험업권의 주택담보대출 증감과 선행지표인 대출 신청 건수를 하루 단위로 점검 중이다. 이에 더해 다음 주부터는 저축은행이나 카드사들이 주로 취급하는 2금융권 신용대출까지 풍선효과가 나타날지 주시한다는 방침이다.

장호성 한국금융신문 기자 hs6776@fntimes.com