[2023 한국금융투자포럼] “서울 집값 상승은 시장논리”

[한국금융신문 주현태 기자] “한국은행에서 금리를 더는 올리기 부담스러울 것으로 전망된다. 기준금리가 내려간다면 거래량이 살아나면서 가격은 다시 반등할 수 있고, 실제로 가격은 올라가고 있다”

고준석 제이에듀투자자문(고부자) 대표는 오는 19일 오후 서울 중구 은행연합회 국제회의실에서 열리는 ‘2023 한국금융투자포럼 : 코·주·부(코인·주식·부동산) 대전환 시대 투자전략’에서 패널발표를 진행할 예정이다.

올해 7월부터 서울을 중심으로 수도권까지 집값이 반등하고 있다. 부동산 시장이 호황기였던 지난 2020~2021년 과거 집값 수준에는 미치지 못하지만, 지난해 하반기부터 꺾였던 거래량을 회복하고 있다.
특히 수도권 청약시장도 분양가에 관계없이 큰 인기를 끌고 있다.

이 가운데, 올해 하반기부터 집값 반등을 예상하던 고준석 제이에듀투자자문 대표가 눈길을 끌고 있다.

고준석 대표는 이미 무주택자의 내 집 마련 시점을 올해 상반기 정도로 예상했다. 최근 잇따른 규제 완화로 문턱이 낮아진 재건축과 재개발 등 정비사업지 중 속도를 낼 가능성이 큰 지역을 주목해야 한다고도 전망했다.

현재에 와서 집값은 상반기에 비해 상승한 상황이고, 현 정부도 정비사업을 촉진해 공급부족 문제를 해결하고자 노력하고 있다. 실제로 서울시의 경우 9월1일 기준 신속통합기획을 확정 지은 구역은 총 50곳, 추진 중인 구역은 36곳으로 총 86곳에 대한 신통기획이 진행 또는 추진 중이다.

신속통합기획은 사업 초기인 정비계획 수립단계부터 서울시가 가이드라인을 제시하고 신속한 사업추진을 지원하는 공공지원계획이다. 그동안 규제와 절차 등 복잡한 과정으로 장시간 지연되던 정비사업의 문제를 해소하고 주택 공급부족 문제를 해결하기 위해 도입됐다.
다만 정부와 서울시의 공급을 늘리기 위한 정책에도 서울 내 공급 부족이 일어날 것이란 우려가 제기되고 있다.

최근 공사비 갈등과 시장침체 등 악재가 이어지면서 건설사들도 선별수주에 나섰기 때문이다. 이런 상황 속에 민간공급 부족을 보완할 공공분양 역시 착공실적이 대폭 감소했다.

관련해 고 대표는 시장을 전망할 때 중요한 ‘수요’와 ‘공급’에 대해 설명할 것으로 보인다. 부동산 업계에서 집값을 좌우하는 가장 기본 요소가 수요·공급이라고 언급되는 만큼, 이에 따른 예측 방법을 분석할 예정이다.

고 대표는 “정부가 내놓은 1·3 부동산 대책에서 공급효과는 장기적으로 가야 성공할 수 있는 정책인 만큼 부동산 시장에 큰 영향을 줄 수 없다”며 “현재로서 집값 반등시기는 금리가 내리는 시기가 될 것으로, 한국은행에서 금리를 더는 올리기 부담스러울 것으로 전망한다”고 말했다.

이어 “지난해에는 예측했던 금리보다 급격히 상승하면서 시장에 대한 전망도 흔들렸지만, 상반기에는 금리가 어느정도 자리를 잡으면서 물량만으로도 시장을 내다보기 수월해졌다”며 “이에 서울의 경우 수요와 공급의 법칙에 따라 자연스럽게 집값이 오르고 있다”고 설명했다.

특히 미국은 내년 대통령 선거를 앞두고 있는 만큼, 경기 활성화를 위한 인하 시그널이 올해부터는 시작될 것이라는 평가도 있다.

그는 발표에서 국내 금리와 물량의 과거·현재·미래를 예측하는 방법을 통해 향후 부동산 시장 동향도 진단할 계획이다. 미국 금리 추이를 공개하면서, 우리나라 금리 유동성과 주택가격 관계가 어떤 연관성이 있는지 들어볼 수 있다. 이를 통해 국내 집값 상승 시기를 관측할 계획이다.

주현태 기자 gun1313@fntimes.com