사기·깡통에 취약한 빌라 전세시장, 전세가율은?…부동산 “정확하지 않은 시세 탓”

[한국금융신문 주현태 기자] 역전세부터 전세사기 문제가 사회적 이슈로 떠오른 가운데 빌라 등 비아파트 주택에 대해 전세가율을 규제하는 것이 근본적인 대책이 될 것이라는 의견이 나온다. 업계에서 전세가율이 거론되는 이유로 부동산 시장에서 집값이 하락하자 전세가격이 매매가격보다 비싼 이른바 '깡통전세'가 꼽힌다.

19일 서울시가 서울주거포털에 공개한 ‘전·월세 시장지표’에 따르면, 3월 기준 전세가율은 아파트가 55.2%, 연립·다세대 주택이 76.8%로 나타났다.

서울시 내 자치구별 빌라 신규 계약 전세가율 가운데, 가장 높은 곳은 영등포구(86.3%)로 확인됐다. 도봉구(85.2%), 강북구(84.9%)가 2, 3위를 차지했다.
뒤를 이어 ▲도봉구 (85.2%) ▲성동구 (84.1%) ▲구로구 (84.0%) ▲송파구 (82.7%) ▲광진구 (83.4%) ▲중구 (82.9%) ▲강서구 (81.4%) ▲강동구 (80.2%) ▲성북구 (79.0%) ▲양천구 (77.9%) ▲중랑구 (77.8%) ▲동대문구 (77.4%) ▲은평구 (76.6%) ▲서초구 (75.4%) ▲관악구 (74.5%) ▲강남구 (74.2%) ▲금천구 (72.7%) ▲동작구 (72.0%) ▲마포구 (67.0%) ▲노원구 (65.8%) ▲서대문구 (62.9%) ▲종로구 (55.5%) ▲용산구 (50.9%) 등으로 집계됐다.

전세가율은 매매가격 대비 전세가격의 비율을 나타낸 것이다. 즉 비율이 높으면 높을수록 매매가격과 차이가 좁혀지기 때문에, 전세 계약 만료 시 전세보증금을 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’ 피해를 입을 가능성이 커진다. 작년부터 집값과 전셋값이 동반 하락하고 있는 만큼 전세가율 하락은 전셋값 낙폭이 집값 하락 폭보다 더 크다는 의미다.

강북구 삼양동의 한 공인중개사 대표는 “빌라의 경우 아파트보다 분양·매매가 잘 이뤄지지 않아, 산 가격과 비슷한 값에 전세를 내주는 게 일반적”이라며 “전세값이 오른 상황에서 집값은 떨어지고 있기 때문에 전반적인 전세가율이 높아지고 있다”고 말했다.

이 대표는 “심지어 한 물건에 전세·매매를 동시에 내놓는 집주인도 늘고 있는데, 매매값보다도 전세값이 더 비싸게 정하는 곳도 있다”며 “아파트를 생각한다면 이는 상상도 할수 없는 일로, 사실상 정확한 시세가 없다는 점에서 전세사기 논란이 시작되는 것”이라고 설명했다.

서울 아파트 3월 전세가율은 55.2%다. 자치구별 아파트 신규 계약 전세가율을 보면 중랑구가 67.6%로 가장 높았고, 중구(64.3%)와 동대문구(64.1%)가 뒤를 이었다. 이어 ▲관악구(62.2%) ▲은평구(62.0%) ▲금천구 (60.3) ▲성북구(59.7%) ▲영등포구(59.7%) ▲강북구(59.2%) ▲구로구(58.7%) ▲강서구(57.6%) ▲종로구 (57.6%) ▲광진구(55.8%) ▲도봉구(55.7%) ▲서대문구(55.5%) ▲강동구(55.0%) ▲마포구(54.6%) ▲동작구(53.3%) ▲노원구(52.5%) ▲성동구(50.9%) ▲용산구(45.9%) ▲서초구(45.9%) ▲강남구(45.8%) ▲송파구(48.4 %) ▲양천구(48.4 %) 등으로 나타났다.
서울의 경우 아파트와 비아파트의 전세가율 차이가 20% 이상 차이가 나면서 더욱 두드러진 모양새다.

업계에선 통상 아파트의 경우 주거뿐 아니라 투자 수단으로써의 가치도 있기 때문에 매매수요가 높지만, 다세대·연립 등 빌라는 매매보다 전세 수요가 높다. 이에 비아파트 주택에서 매매가격대비 전세가격 상승이 보이면서, 비정상적인 전세가율 상승을 보인다고 평가된다.

은평구 응암동 부동산 관계자는 “지난해부터 거래량이 줄고, 집값이 하락하면서 전세금을 돌려주는 못하는 상황을 자주 목격할 수 있다”며 “부동산 시장 상승기 때 임대인이 전셋값을 막연하게 올리고, 새로운 임차인들의 보증금을 통해 전 임차인들에게 보증금을 반환하는 악순환이 반복됐다”고 설명했다.

이 관계자는 “정부 차원에서 부동산 값을 잡으려하지 말고, 필요한 부분에 대해서만 정책을 도입해야 할 것”이라며 약간의 계도기를 거쳐, 전세보증금을 주택가격의 60~70%라고 명시한다면 무분별하게 결정되는 전세값을 잡는데 크게 도움일 될 것 같다”고 말했다.

주현태 기자 gun1313@fntimes.com