오세훈표 서울시 재개발·재건축 탄력 [2022 건설부동산 10대 이슈⑥]

[한국금융신문 주현태 기자] [미 연준의 지속적인 금리인상과 글로벌 경기침체, 지난 2년간 폭등한 집값에 대한 고점인식 등으로 불과 1년 사이 건설부동산시장은 작년과는 180도 달라진 모습을 나타내고 있다. 본 기획에서는 올해 건설부동산 시장에서 발생했던 10대 이슈들을 선정해 되짚어보며 한 해를 결산하는 시간을 가져본다. 편집자 주]
최근 부동산 시장이 침체기를 맞고 있지만 신속통합기획(신통기획), 모아타운 등 오세훈닫기오세훈기사 모아보기 서울시장이 추진하는 정비사업만은 순항하고 있다.

오 시장의 대표 정비사업인 신통기획은 서울시가 정비계획 수립 초기 단계부터 각종 계획과 절차를 지원하는 제도다. 통상 5년 정도 걸리던 구역지정을 2년 이내로 단축하는 등 사업 절차와 기간이 획기적으로 줄어든다는 장점이 있다. 또 재개발이 어려운 노후 저층주거지의 주거환경을 개선하기 위한 해법으로 도입한 '모아타운·모아주택'이 소규모주택 정비사업 활성화를 견인하고 있다.
먼저 신통기획이 서울 시민들의 관심을 끌어모으고 있다. 신통기획 1차 후보지 공모에는 102곳이 참여했으며 자치구가 추천한 59곳을 대상으로 선정위원회를 개최, 최종 21곳이 후보지로 선정됐다.

이어 2차 공모 결과 19개 자치구에서 총 52개 구역이 신청했다. 접수된 곳은 지난 8월부터 공모한 75곳 가운데 구역 현황과 정비 시급성을 고려해 구청장이 최종 추천한 곳이다. 최종 후보지는 오는 12월 말 선정위원회에서 결정된다.

시는 2020년 9월 공공재개발사업 후보지 공모와 2021년 9월 신속통합기획 주택재개발사업 1차 후보지 공모를 시작으로, 매년 공개 모집을 통해 재개발사업 후보지를 선정하고 있다. 현재까지 서울 시내 총 53개 구역이 후보지로 선정됐다.

후보지로 선정된 구역은 신속통합기획(민간재개발)과 사전기획(공공재개발)을 통해 정비계획을 수립하게 되며, 입안절차를 거쳐 최종 정비구역으로 지정된다.

시는 신속통합기획을 적용한 공공·민간재개발 추진이 활발해지면서 분양권을 늘리기 위한 지분 쪼개기나 신축빌라 난립으로 인한 분양사기 문제 등이 대두되고 있는 만큼 후보지 또는 후보지에서 탈락한 지역에 투기세력이 유입되는 것을 막고, 분양사기 등 피해자가 발생하지 않도록 '3대 투기방지대책'을 시행 중이다.
재개발 후보지 '3대 투기방지대책'은 ▲권리산정기준일 고시 ▲토지거래허가구역 지정 ▲건축허가 제한이다.

시는 분양권을 늘리기위한 `지분 쪼개기` 방지를 위해 권리산정 기준일을 고시하고, 권리산정 기준일 다음날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다. 권리산정 기준일 다음날까지 소유권 확보가 되지 않은 주택은 `입주권`이 없으며 `현금청산` 대상이 된다.

권리산정기준일은 ‘도시 및 주거환경 정비법’에 따라 재개발 등 정비사업에서 분양받을 권리, 즉 '입주권'을 받을 수 있는 기준이 된다. 권리산정기준일은 2021년 이전 공모 공고로 선정된 구역은 '공모공고일', 2022년 이후 공모 공고로 선정되는 구역은 지난해 밝힌 대로 일률적으로 내년 1월28일로 지정한다.

또한 갭투자 등 투기 목적 거래를 방지하기 위해 후보지뿐 아니라 공모에서 선정되지 않은 구역도 '토지거래허가구역'으로 지정해 투기세력 유입을 차단하고 있다. '토지거래허가구역'으로 지정되면 일정 규모 이상의 주택, 상가, 토지 등을 거래할 때는 해당 구청장의 허가를 받아야 한다. 실거주 목적 외 거래는 제한되며 허가받은 자는 일정 기간 허가받은 목적으로만 이용해야 한다.

특히 분양사기 피해를 예방하고 원활한 정비사업을 추진하기 위해 후보지로 결정되는 즉시 건축법에 따른 건축행위가 제한된다.

건축행위 제한이 이뤄지면 2년간(제한공고일 기준) 구역 내에서 신축 등 불필요한 건축행위가 제한된다. 건축허가·신고는 물론, 이미 건축허가를 받은 경우라도 공사가 이뤄지지 않도록 착공신고도 제한된다. 다만, 후보지 미선정 구역은 지분이 늘어나는 행위에 대해서만 제한된다.

또다른 정비사업인 모아타운·모아주택도 시민들의 눈길을 끌고 있다. 모아타운이 서울 소규모 정비사업 '촉진제 역할'을 담당하고 있다는 평가를 받고 있기 때문이다.

서울시는 올해 초 '모아타운·모아주택' 도입계획 발표 이후 8개월간 가로주택정비사업 조합설립 인가를 받은 사업지는 총 42개소로, 작년 같은 기간 대비 약 61% 증가했다고 밝혔다. 모아주택은 서울시의 소규모주택정비사업 브랜드로, 지역 내 소규모 개별 필지를 모아 아파트를 공동 개발할 수 있도록 규제를 완화해준다.

시는 이런 추세가 이어지면서 연말까지 약 63곳, 1만세대의 조합이 설립될 것으로 전망하고 있다.

올 초 시가 정책 도입 발표 당시 목표치로 제시했던 20206년까지 총 3만호 주택공급을 초과 달성할 것으로 보인다. 현재 38개소가 선정된 모아타운 대상지도 순항 중이다.

시범사업지인 강북구 번동 모아타운은 지난 5월 관리지역 지정고시 후 모아주택 5개소(1240세대)가 연내 사업시행계획인가를 거쳐 내년 착공을 앞두고 있다. 나머지 지역들도 내년까지 관리계획 수립을 완료할 계획이다. 올해 하반기 실시한 추가공모에는 첫 공모보다 많은 19개 자치구, 39곳이 신청했으며 이달 말 대상지를 선정한다.

유창수 서울시 주택정책실장은 "가로주택정비사업은 노후 저층주거지의 주거환경 개선과 양질의 주택을 신속하게 공급할 수 있는 장점이 있다"며 "주거약자와의 동행 차원에서 취약지역을 우선 정비하고, 투기수요가 발생하지 않도록 신중히 검토하겠다"고 말했다.

주현태 기자 gun1313@fntimes.com