놓쳐버린 분양 골든타임? 고금리·고분양가·집값하락 삼중고 [둔촌주공 히스토리 (下)]

[한국금융신문 장호성 기자] [오랜 시간 서울 재건축시장에서 ‘단군 이래 최대’라는 타이틀을 달고 최대어로 주목받았던 둔촌주공 재건축. 기나긴 진통 끝에 마침내 일반분양을 시작해 예비 청약자들을 만났지만, 기대에 크게 못 미치는 청약경쟁률을 기록하며 흥행에 빨간 불이 들어온 상태다. 본 기획에서는 둔촌주공 재건축이 지나온 역사와 사건 사고들, 전망 등을 대해 연대식으로 살펴보고 무엇이 문제였는지에 대해 종합적으로 조명해보고자 한다. 편집자 주]

연재순서

上 서울시민 추억에서 재건축 최대어로, 분양가 갈등에 조합장 교체까지

中 사업비 증액 놓고 초유의 공사 중단 사태·PF위기 겹악재

下 놓쳐버린 분양 골든타임? 고금리·고분양가·집값하락 삼중고

(中에서 계속) 지난 2021년까지는 세계적인 코로나19 팬데믹으로 인한 경제위기를 막기 위해 미 연준과 한국은행이 저금리 기조를 유지하면서 시중유동성이 풍부해짐에 따라, 부동산시장 역시 유례없는 활황을 맞이한 시기였다.

집값은 ‘오늘이 제일 싸다’는 말이 나올 정도로 급등세를 이어갔으며, 그에 따라 분양시장 역시 분양만 했다 하면 두 자릿수 경쟁률로 청약이 마감되는 것은 물론 완판도 심심치 않게 찾아볼 수 있을 정도로 시장이 뜨거웠다. 3.3㎡당 5600만원대의 고분양가가 책정된 래미안 원베일리 역시 224가구에 해당지역에서만 3만6116건의 신청이 모여 일부 평형에서는 세 자릿수 경쟁률이 기록될 정도였다.

그러나 올해는 사정이 완전히 달라졌다. 올해 부동산시장은 세계적인 경기침체와 원자재값 상승, 지난 2년간 풀렸던 시중유동성 회수를 위한 기준금리 급상승 등이 맞물리며 작년의 활황이 거짓말처럼 느껴질 정도의 하락장을 나타내고 있다. 수도권과 지방을 가리지 않고 가파른 집값 하락이 나타나고 있고, 청약경쟁률도 지난해 반토막 수준까지 내려왔다.
결국 올림픽파크 포레온은 일반분양에 3695가구가 공급된 가운데, 2순위청약까지 포함해 총 2만153건의 신청을 모아 평균 5.45대 1의 경쟁률을 기록하는 데에 그치고 말았다. 총 16개 타입 중 12개 타입이 순위 내 마감됐지만, 39㎡A·49㎡A·84㎡D·84㎡E 등 4개 타입은 순위 내 청약에서 마감이 불발됐다.

강동구청은 분양가심의위원회를 거쳐 단지의 일반분양가를 3.3㎡당 3829만원으로 확정하고 조합에 통보했다. 그 결과 일반공급 대다수를 차지하는 84㎡형이 분양가 13억원을 넘기며 중도금대출이 불가능해졌다는 점이 청약 개시 전부터 우려를 샀다. 젊은 층이 진입할 수 있을 것으로 점쳐지는 소형 평형 역시 29㎡형이 5억2000여만원, 39㎡형 7억1000여만원, 49㎡형이 8억8000여만원으로 가격이 낮은 편이 아니었다.

특히 전매제한 8년과 실거주 의무 2년 등 전매가 불가능하다는 점은 예비 청약자들에게 부담으로 작용할 수 있다는 분석도 청약 전부터 제기됐다. 최근 주변 대단지인 헬리오시티나 고덕그라시움 등 기존 대장 아파트들의 시세가 하락세에 접어든 점 역시 불안요소로 꼽혔다.



이 과정에서 일명 ‘주방뷰’ 논란 등 부수적인 단지 설계 문제도 고개를 들었다. 동간 거리가 짧아 맞은편 집의 주방이 들여다보일 정도라는 일부 평형이 도마에 오른 것이다. 시공사업단은 현장에 문제의 ‘주방뷰’를 실제 거리를 반영한 모형으로 제작해 따로 견본주택에 배치하는 등 정면돌파 의지를 보였지만, 결과적으로 해당 평형은 순위 내 청약마감에 실패했다.

이 과정에서 일부 부동산 커뮤니티를 중심으로 ‘좋은 평형은 조합원들이 다 가져간 상황에서 나머지 인기 없는 평형을 고가에 떠넘긴다’는 불만 섞인 의견들이 나오기도 했다.

부동산 한 전문가는 “지난해에만 분양됐어도 둔촌주공재건축은 최소 두 자릿수, 최대 세 자릿수 경쟁률도 기대할 수 있을 정도로 최대어에 속했다”며, “불과 1년 사이 러시아 우크라이나 전쟁이나 미 연준의 금리인상 자이언트 스텝 연발, 레고랜드발 PF부실 우려 사태까지 너무 많은 일이 한꺼번에 터지면서 둔촌주공에 있어 최악의 시나리오가 현실화된 것이다. 말 그대로 분양의 ‘타이밍’을 놓쳐버린 느낌”이라고 말했다.

이제 올림픽파크 포레온의 남은 문제는 계약률이다. 통상적인 아파트 청약 과정에서는 청약이 이뤄지더라도 계약을 포기하거나, 아예 부적격자로 분류돼 계약이 취소되는 등 미계약 비율이 10~15%가량 등장하게 된다. 이런 물량들은 무순위청약 등을 통해 재차 청약을 받게 되는데, 올림픽파크 포레온의 경우 청약단계에서부터 충분한 경쟁률이 성립되지 못하면서 미계약 확률이 더욱 커질 수 있다는 분석이 나온다.

만약 단지의 계약률이 저조할 경우, 내달 만기를 앞둔 단지의 PF 차환에도 영향이 갈 수밖에 없다는 것이 시장의 분석이다. 올림픽파크 포레온의 정당계약은 내년 1월 3일부터 17일까지고, PF 만기는 1월 19일이다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com