청약경쟁률 하락세·지방 미달 속출…시중유동성 회수 움직임에 청약시장 찬바람

[한국금융신문 장호성 기자] 지난해를 포함해 최근 2년간 활활 타오르던 청약 시장에도 점차 냉랭한 기운이 감지되고 있다. 포스트 코로나에 대비한 당국의 시중유동성 회수 움직임이 강해지면서 집값이 하락전환하자, 청약 시장에도 영향이 미치기 시작한 것으로 풀이된다.

특히 3월 대통령선거를 앞두고 분양시장에서도 활발한 홍보가 불가능해져 관망세가 이어지며 이 같은 한파는 당분간 지속될 것으로 전망됐다.

작년 평균 대비 1월 청약경쟁률 하락, 서울-수도권 대단지도 주춤

한국부동산원 청약홈에 따르면 지난해 일반분양 기준 1순위청약 경쟁률은 평균 19.8대 1, 수도권은 31대 1, 서울은 164.1대 1로 나타났다. 청약 광풍이 불었던 2020년보다는 떨어졌지만 대어급 단지가 많아 여전히 청약 열기는 뜨거웠다.
그러나 올해 1월은 분위기가 달랐다. 서울에서 분양된 1군 브랜드 아파트조차 해당지역 1만157여건의 신청만을 모은 것은 물론, 지방에서는 미분양 단지들까지 속출하며 찬바람이 불기 시작한 것이다.

올해 1월 전국 38개 일반분양 아파트 단지들의 평균 경쟁률은 15.4대 1, 수도권은 17.4대 1에 그쳤다. 연초 대어급 단지로 기대를 모았던 GS건설의 ‘북서울자이 폴라리스’의 평균 청약 당첨가점은 62.6점이었다. 지난해 서울에 분양됐던 ‘e편한세상 강일 어반브릿지’는 평균 69점, ‘래미안 원베일리’는 평균 72.9점이었던 것을 감안하면 다소 아쉬운 수치다.

총 3731가구 규모 매머드급 단지로 주목을 받았던 ‘힐스테이트 몬테로이’의 청약 경쟁률도 평균 14.2대 1에 그쳤다. 전평형이 모집 가구수를 채웠고, 처인구 기준 역대 최다 청약 접수가 몰렸다는 점은 위안이었지만 해당지역 기준으로는 대부분 한 자릿수 경쟁률에 그친 점이 아쉬움을 남겼다.



특히 최근 대규모 물량 공급이 이어지며 집값 하락세가 완연했던 대구 청약 시장에서는 무더기 미달이 쏟아져 우려를 사기도 했다. 올해 대구에서 분양에 나섰던 3개 단지가 모두 미달됐다. 이 밖에 충북과 경북, 경기에서도 각각 미달이 발생하는 등, 지난해와는 다른 모습이 나타나고 있다.
한국은행이 발표한 ‘2022년 1월 소비자동향조사결과’에서도 주택가격전망지수가 이달 100으로 전월대비 7포인트 내려갔다. 아파트매매가격 오름세가 둔화되는 가운데 금리 상승, 가계대출 규제 등으로 5개월 연속 하락하고 있다.

민간 아파트 초기분양률(분양 후 3∼6개월 내 계약 비율) 또한 대출 규제 강화와 금리 인상이 본격화한 작년 말부터 하락세를 나타내고 있다. 분양 개시 이후 계약체결 가구수가 얼마나 되는지 나타내는 척도로, 분양시장의 활성화 정도를 파악하는 지표 중 하나다.

HUG에 따르면 지난해 4분기(10∼12월) 전국 민간아파트 초기분양률은 93.8%로, 같은 해 2분기(98.3%)와 3분기(97.9%)에 이어 두 분기 연속으로 떨어졌다. 작년 3분기에 초기분양률이 처음으로 100.0%를 기록한 수도권의 경우 4분기에 서울은 100.0%를 나타냈지만, 경기와 인천이 각각 99.9%, 91.1%로 떨어지면서 전체적으로는 99.2%로 낮아졌다.

이렇게 미계약 비율이 높아지면서 분양 완판 대신 무순위, 이른바 ‘줍줍’ 물량의 비중도 높아지고 있다. 전국 무순위청약 물량은 지난해 11월 1031가구, 12월 1160가구, 올해 1월 1332가구로 3개월째 늘어나고 있다.

시중유동성 회수 움직임 및 대선 전 관망세 등 복합적 요인 작용

현재 분양시장 한파의 가장 큰 원인은 금리인상·가계대출 총량규제 등 정부의 시중유동성 회수 움직임이 첫 번째로 꼽힌다.

홍남기닫기홍남기기사 모아보기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난달 부동산점검 관계장관회의에서 "지난해 하반기 이후 적극적인 유동성 관리 강화로 가계대출 증가 폭이 크게 둔화됐다"고 진단하는 한편, "최근 부동산시장 가격이 하향 안정세로 속도를 내는 모습을 확인했다"고 역설했다.

홍 부총리는 "정부는 향후 분기·금융기관별 유동성 점검 등 총량 관리뿐 아니라 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 확대 등 시스템 관리도 병행하겠다"며 "올해 가계부채 증가율을 코로나19 이전 수준인 4~5%대로 관리할 수 있도록 진력해 나갈 것"이라고 설명했다.

3월 예정된 대통령선거로 부동산시장이 관망세에 접어든 점 역시 주요 원인 중 하나다. 현재 이재명 더불어민주당 후보, 윤석열 국민의힘 후보 등 양강 후보들이 다주택자 양도세 일시적 완화 등 부동산 관련 규제 완화를 한목소리로 외치고 있어, 이를 지켜보려는 수요층과 투자자들이 많아지고 있다는 분석이다.

특히 선거 전에는 길거리 유인물이나 포스터, 현수막 등을 활용한 분양 홍보가 불가능해진다. 분양 전부터 입소문이 날 정도의 대어급 단지들은 별도의 홍보 없이도 흥행에 성공하는 경우가 많지만, 그렇지 못한 단지들은 이로 인한 타격이 불가피하다는 것이다. 한 분양 관계자는 “가뜩이나 규제로 홍보가 힘든 상황에서 대선 이슈까지 겹치면서, 분양 흥행을 하려면 최소 4~5월에 나서거나 상반기를 넘기려는 단지들도 늘고 있다”고 귀띔했다.

여기에 지난해부터 시작된 3기신도시 등 수도권 공공택지 사전청약도 영향을 준 것으로 풀이된다. 정부는 올해 사전청약 물량을 작년 대비 2배 수준은 7만호를 공급하고, 다음달 의왕고천, 3월 인천영종 등 매월 실시할 계획이다.

아울러 정부는 중대형 면적과 브랜드 등 선호도가 높은 민간물량을 절반 이상인 3만8000호 공급할 계획이다. 서울 도심지역 최초로 도심복합사업 등으로 4000호 안팎을 공급한다. 공공자가주택 사전청약을 처음으로 실시하고, 경쟁률이 높았던 3기 신도시 물량도 9000호에서 '1만2000호+α' 수준으로 확대할 방침이다.

부동산 한 전문가는 “작년까지 대어급 단지들이 쏟아지며 청약통장을 사용한 사람도 많고, 그렇게 청약 시장이 워낙 뜨거워진 기저효과로 올해 하락세가 더욱 뚜렷할 것”이라며, “매매에 이어 청약 시장에서도 옥석을 가리려는 수요자들이 집중돼 지역별 양극화도 심화될 것”이라고 제언했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com