7월부터 차주 단위 DSR 40% 규제…멀어지는 서민들의 '내 집 마련'

[한국금융신문 김관주 기자] 금융위원회는 오는 7월부터 차주 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 1단계를 도입한다. 이번 DSR 강화로 서민들의 내 집 마련이 어려워지는 것 아니냐는 우려가 나오고 있다.

이번 대책은 부동산 시장 과열에 따른 대출 급등으로 8%까지 뛴 가계부채 증가율을 내년 4%대로 떨어뜨리는 게 목표다.

DSR은 개인의 1년 소득에 따라 대출 한도가 정해지는 제도다. 그동안 DSR보다 주택담보대출비율(LTV)을 적용해 담보가 되는 주택 가격의 비율대로 대출이 나왔다. 금융당국은 이번 DSR 규제를 통해 대출 시 담보와 함께 신용대출을 포함한 소득도 같이 보겠다는 방침이다.
현행 주택담보대출은 투기, 과열지구 9억원 초과 주택으로 연 소득 8000만원 이상 대출액 1억원 초과인 경우 DSR 40% 규제를 받았다. 차주 단위 DSR은 2023년 7월에 전면 적용될 예정으로 오는 7월 1단계, 내년 7월 2단계로 확대될 예정이다. 1단계는 DSR 40%를 모든 규제지역 내 6억원 초과 주택을 사거나 신용대출 1억원을 넘을 때 적용한다. 2022년부터는 총 대출 2억원, 2023년부터는 총 대출 1억원을 초과할 때마다 DSR 40% 규정이 전면 시행된다.

청년층에게는 생애소득 주기를 감안해 DSR 산정 방식을 달리 적용한다. 현재 소득이 낮으나 장래소득 증가 가능성이 높은 차주에게는 DSR 산정 시 ‘장래소득 인정기준’을 활용할 예정이다.

이 같은 상황에서 여당인 더불어민주당은 무주택 실수요자에 한해 LTV 한도 최대 90%까지 완화하는 방안을 논의 중인 것으로 전해졌다. 그러나 LTV 90% 경우 DSR 40% 규제와 부딪히는 상황이다. LTV 90% 안이 실현되더라도 DSR 40% 때문에 연봉이 적을수록 대출 한도는 줄어든다. 이에 혜택을 보는 사람은 고소득자에 한정될 수 있다.

예를 들어 연봉 3000만원 직장인이 9억원 아파트를 살 경우, LTV 90%가 적용되면 8억1000만원을 대출(30년 거치, 3% 이자율) 받을 수 있다. 하지만 DSR 40% 동시 적용 시 2억3000만원으로 줄어든다. 같은 조건인 연봉 8000만원 직장인은 최대 6억3000만원까지 대출이 가능하다.

서진형 대한부동산학 회장(경인여대 교수)은 “정부가 LTV를 완화하더라도 DSR을 규제하게 되면 실수요자나 무주택자들은 혜택을 받기 쉽지 않다. 자체적으로 시뮬레이션 돌려 본 결과 전체적으로 50%까지 대출이 줄어드는 것으로 나타났다”라며 “여당에서 LTV 90%로 완화한다고 하지만 DSR까지 함께 조정해야 서민들은 실질적인 혜택을 볼 수 있다. 정부가 이런 것들을 고려하지 않으면 서민들은 내 집을 마련하기 어렵다”라고 밝혔다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com