29일부터 전월세전환율 4.0%→2.5% 조정…임대차법 부작용 완화할까

[한국금융신문 장호성 기자] 이달 29일부터 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 비율인 ‘전월세전환율’이 기존 4%에서 2.5%로 낮아진다.

이에 따라 전세가 월세로 전환되는 상황에서 임차인들의 월세 부담이 낮아질 것으로 기대된다.

22일 국토교통부에 따르면 문재인 대통령 주재로 열리는 제48회 국무회의에서 이 같은 내용을 골자로 하는 '주택임대차보호법' 시행령이 통과된 것으로 전해졌다.
전월세전환율이란 전세 보증금의 전부나 일부를 월세로 전환할 때 적용되는 산정율이다. 이를테면 보증금이 5억 원인 전세의 경우, 보증금을 3억 원으로 낮추고 나머지 금액 2억 원을 월세로 전환할 때, 전월세전환율이 4%라면 월세가 약 66만 원이지만, 2.5%라면 약 41만 원대로 낮아지는 셈이다.

국토부는 "현재 시중금리 수준을 감안할 때 전월세전환율이 과도하게 높다는 지적이 많았다"며 "서민주거비 부담을 완화하기 위해 하향 조정하게 됐다"고 설명했다.

◇ 전세매물 급감 등 ‘임대차법’ 부작용 뚜렷…시장 불안 잠재울 수 있을까

이번 전월세전환율 하향조정은 정부가 최근 발표한 임대차2법의 부작용을 막기 위해 마련된 대책으로 풀이된다. 지난 7월 임대차법이 시행된 이후, 일부 임대인들이 ‘전세금을 올려받지 못한다면 세입자를 내보내거나 월세를 받을 것’이라는 반응을 내놓으면서 전월세 시장이 크게 불안해졌다는 분석이 많아졌다.

실제로 임대차법 시행 이후 시장에는 전세 매물이 크게 줄어드는 등 거래절벽 현상이 뚜렷하게 나타나고 있었다. 부동산 플랫폼 다방이 2020년 8월 서울 단독(다가구)·연립·다세대주택의 국토부 실거래가를 분석한 자료에 따르면 8월 단독(다가구)·다세대·연립 전월세 거래량은 총 14,183건으로 전달 대비 21.2% 감소했다.
전월세 거래를 살펴보면 서울 25개 구 모두 전달 대비 전월세 거래 건수가 감소했으며 강동, 성북, 성동, 송파, 영등포구에서 거래량이 24~34%가량 급감했다. 면적별 평균 전세보증금은 전용면적 30㎡ 이하 원룸은 1억 6246만 원으로 지난달 대비 약 2.1%(321만 원) 오른 것으로 나타났다. 전월세거래량이 감소하고 있지만, 전세보증금은 올해 1월부터 7개월 연속 꾸준히 상승하고 있다.

부동산 한 전문가는 “임대차법이 당장 약효를 드러내지 못하고 부작용만 낳으면서 정부가 후속 대책을 거듭 내놓는 모습이 나타나고 있다”며, “반대로 월세->전세 전환 시에는 보증금 인상폭이 커질 수 있어 이 부분에 대한 고민이 필요할 것 같다”고 설명했다.

이 밖에도 이 날 국무회의에서는 세입자의 갱신 요구를 집주인이 허위 사유를 들며 거절하지 못하도록 하기 위한 임대차 정보열람권 확대 역시 통과됐다.

집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 경우 세입자가 집주인이 실제로 거주하는지, 아니면 제3자에게 임대했는지 등을 확인할 수 있도록 임차인이 퇴거한 이후에도 해당 주택의 임대차 정보 현황을 열람할 수 있게 된다.

주택임대차 분쟁조정위원회는 현 6곳에서 18곳으로 확대된다. 그동안 법률구조공단만 분쟁조정위원회를 운영해왔으나 한국토지주택공사(LH)와 한국감정원도 운영 기관으로 추가된다.

올해는 인천·청주·창원(LH), 서울 북부·전주·춘천(한국감정원) 등 6곳에 위원회가 추가된다. 내년에는 제주·성남·울산(LH), 고양·세종·포항(한국감정원) 등 6곳에 위원회가 설치된다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com