지방 분양가 치솟는데 대출 규제는 유예…상반기 ‘막차 수요’ 몰리나

[한국금융신문 조범형 기자] 지방 주택 시장에서 대출 규제와 분양가 상승이 맞물리며 수요자들의 셈법이 복잡해지고 있다. 지방 스트레스DSR 3단계 시행이 올해 6월까지 유예된 가운데 분양가는 고공행진을 이어가면서, 상대적으로 자금 부담이 덜한 올해 상반기 중 내 집 마련 수요가 움직일 가능성이 제기된다.

스트레스DSR이란 차주의 대출 상환 능력을 보다 엄격하게 심사하는 제도다. 향후 금리 상승으로 원리금 상환 부담이 커질 가능성을 반영해, DSR 산정 시 가상의 금리인 ‘스트레스 금리’를 더해 대출 한도를 산출한다.

현재 지방은 0.75%의 스트레스 금리가 적용되고 있다. 금융위원회에 따르면 지난해 7월 수도권·규제지역에 스트레스DSR 3단계가 시행된 가운데, 지방 소재 주택을 담보로 한 주택담보대출에 대해서는 올해 상반기(1월 1일~6월 30일)까지 스트레스DSR 2단계가 유지된다. 스트레스 금리 수준이 높아질수록 실수요자의 자금 조달 부담이 커지는 만큼, 향후 3단계 스트레스 금리(1.5%) 도입 이전인 상반기에 내 집 마련 수요가 집중될 가능성이 크다는 전망이 나온다.
실제 대출규제 강화 전후로 청약 수요에 뚜렷한 변화가 나타난 사례도 확인된다. 29일 부동산R114 자료를 보면, ‘24년 9월 스트레스DSR 2단계 시행 이후 4개월(9~12월) 간 수도권을 제외한 지방의 총 청약자 수는 9만6636명으로 집계됐다. 이는 시행 이전 같은 기간(5월~8월) 총 청약자 수(19만4652명) 대비 약 50.35%(9만8016명) 감소한 수치다. 규제 강화로 대출 한도가 줄어들며 수요자들의 금융 부담이 커진 점이 영향을 미친 것으로 풀이된다.

◇ 지방 분양가 3.3㎡당 2000만원 돌파 목전…‘지각비용’ 우려 깊어져

아울러 지방 분양가가 가파른 상승세를 이어가고 있는 점도 내 집 마련 수요를 자극하는 요인으로 지목된다. 지방의 3.3㎡당 평균 분양가격은 △2021년 1186만원 △2022년 1363만원 △2023년 1580만원 △2024년 1809만원 △2025년 1985만원으로, 연평균 약 200만원씩 상승하며 꾸준한 오름세를 보이고 있다. 고환율 기조와 인건비 상승, 원자재 가격 부담 등이 겹치면서 분양가 상승 흐름은 당분간 이어질 것이란 분석이다.

한 업계 관계자는 “수요자들이 대출 규제의 파급력을 이미 경험한 데다, 지방 분양가가 평당 2000만원에 근접한 상황에서 스트레스DSR 2단계가 유지되는 상반기는 사실상 지각비용을 피할 수 있는 마지막 기회로 인식되고 있다”면서도 “단지의 입지와 상품성, 미래가치 등을 종합적으로 따져 선별 청약에 나설 필요가 있다”고 덧붙였다.

◇ 상반기 주요 분양 단지 관심

이러한 가운데, 올해 상반기(1~6월) 수도권을 제외한 지방에서는 48개 단지, 총 3만3585가구가 공급된다. 주요 분양 단지는 다음과 같다.

HDC현대산업개발은 2월 충청남도 천안시 서북구 성성동 일원에서 ‘천안 아이파크 시티 5·6단지’를 분양할 예정이다. 총 1,948세대 규모로 조성되는 이 단지는 약 6000가구 규모로 조성되는 ‘천안 아이파크 시티’의 세 번째, 네 번째 분양 단지로 ‘아이파크’ 단일 브랜드 시티 프리미엄을 기대할 수 있다.

DL이앤씨는 부산광역시 해운대구 재송동 일원에 재송2구역 재건축사업을 통해 ‘e편한세상 센텀 하이베뉴’를 분양 중이다. 총 924가구 규모로 조성되는 이 단지는 부산 내 최선호 입지인 센텀시티 생활권에 접근하기 용이하다. 교육 환경으로는 반산초와 재송중이 단지 바로 옆에 맞닿아 있다.
GS건설은 2월 경상남도 창원시 성산구 중앙동 일원에서 ‘창원자이 더 스카이’를 분양할 예정이다. 총 519가구 규모로 조성되는 이 단지는 창원시 내 주거 선호 입지인 성산구에 들어설 예정이다. 교육 여건으로는 용지초·웅남중·창원남고 등 다수의 초·중·고교가 인근에 위치해 있다.

휴먼파크장전 지역주택조합이 시행하고 코오롱글로벌이 시공하는 ‘금정산 하늘채 루미엘’이 2월 부산광역시 금정구 장전동 일원에서 분양에 나선다. 단지는 아파트 669가구와 오피스텔 74실, 근린생활시설 등으로 구성된다. 부산지하철 1호선 온천장역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 입지다.

조범형 한국금융신문 기자 chobh06@fntimes.com