새내기 건설 수장 1년 (3) 김대철 현대산업 사장, 역세권 개발로 수익성 1위 지킨다

[한국금융신문 서효문 기자] 지난해 많은 건설사들은 수장을 교체했다. 업계 맏형이라고 불렸던 정수현 전 현대건설 사장의 용퇴를 시작으로 최치훈 전 삼성물산 사장 등이 물러나고 새 인물들이 건설사 수장으로 등장했다. 이에 따라 본지는 지난해 성적표를 분석하고, 올해 경영 방향을 톺아본다. 〈편집자주 〉

김대철닫기김대철기사 모아보기 HDC현대산업개발 사장(사진)은 지난해 5월 지주사로 전환한 HDC그룹 건설 개발사인 HDC현대산업개발의 초대 수장이다.

지난 몇 년간 건설업계 수익성 1위를 달리고 있는 HDC현대산업개발은 올해도 그 기세를 이어갈 계획이다. 광운대·용산역 역세권 개발이 그 원동력이다.
디벨로퍼를 추구하는 HDC현대산업개발은 해당 지역 개발을 통해 높은 수익성을 달성하겠다는 계획이다. 그뿐만 아니라 2만가구에 가까운 주택 공급도 진행한다.

◇ 올해 1분기 영업익 1020억원 기록

HDC현대산업개발은 올해 1분기 영업이익 1020억원을 기록했다. 이는 전분기 990억원 대비 2.2% 늘어났다.

HDC현대산업개발의 올해 1분기 실적은 매출 8810억원, 영업이익 1020억원, 당기순익 860억원이다. 매출은 전분기 1조2080억원보다 14.3% 줄었지만, 영업이익, 당기순익은 각각 증가했다.

특히 당기순익은 전분기 680억원 대비 26.3% 크게 늘었다.
HDC현대산업개발의 올해 1분기 실적을 이끈 부분은 주택이다. 국내 주택에 힘을 쏟는 분위기가 올해도 이어진 모습이다. 자체 주택 매출은 1830억원, 외주 주택 매출은 5760억원을 올해 1분기에 기록했다.

두 부문이 전체 매출에 차지하는 비중은 86.15%다.

HDC현대산업개발은 올해 주택 시장에서 눈에 띄는 성과를 기록하고 있다. 올해 분양한 모든 단지가 두 자릿수 경쟁률을 기록하며 청약 1순위 마감한 것.

올해 HDC현대산업개발 첫 분양 단지인 ‘대전 아이파크시티 1~2단지’는 두 자릿수 평균 경쟁률을 기록했다.
지난 3월 청약을 받은 이들 단지 평균 경쟁률은 1단지 56.66 대 1, 2단지 86.45 대 1을 기록했다. 574가구를 일반 모집한 1단지는 총 3만2522건, 2단지(859가구 일반 모집)는 7만4264건이 청약 접수됐다.

지난달 청약을 진행한 ‘광주 화성 아이파크 1~2단지’도 높은 관심을 끌며 1순위 청약 마감했다. 1단지는 240가구 일반 모집에 1만6305건, 2단지(193가구 일반 모집)는 1만2956건이 청약 접수돼 각각 67.94 대 1, 67.13 대 1의 경쟁률을 보였다.

송유림 한화투자증권 연구원은 “HDC현대산업개발의 사업구조는 주택 사업 비중이 절대적으로 크다”며 “장기적으로는 개발·운영사업으로 영역 확대를 도모하고 있는 상황”이라고 말했다.

그는 이어 “이에 따라 주택 공급 안정화와 함께 토목 수주 증가에 힘쓰고 있다”며 “해당 사업이 가시화되는 성과를 이루게 된다면 높은 실적이 기대된다”고 덧붙였다.

주택 사업에서 높은 성과를 기록함에 따라 HDC현대산업개발은 건설업계 1위의 수익성을 보이고 있다. 올해 1분기 영업이익률은 11.4%로 국내 건설사 중 유일하게 두 자릿수를 기록했다.

이는 전분기 9.6% 대비 1.8%포인트 높아진 수치다.

건설업계 한 관계자는 “HDC현대산업개발은 그동안 자체 주택 사업 비중이 높아 10%에 육박하는 높은 수익률을 기록해왔다”며 “올해 1분기에는 외주 주택 매출이 늘어나 10%를 넘었다”고 말했다.

그는 이어 “지난해 반포 주공 1단지 3주구 수주 등 강남권 랜드마크 확보를 위한 도시정비사업 수주의 결과로 보인다”며 “향후에도 높은 주택 비중과 토목 수주를 통해 높은 영업이익률 유지가 가능할 것”이라고 덧붙였다.

한편, HDC현대산업개발의 올해 주택 공급 물량은 1만8000여가구다. 올해 HDC현대산업개발은 13개 단지, 1만8335가구 주택을 공급할 계획이다.

일반 분양 물량은 1만3315가구다. 주요 단지로는 ‘고척 아이파크’, ‘수원 망포 2차’ 등이다.

◇ 3기 신도시 효과 기대

HDC현대산업개발은 지난해 5월 지주사 전환 이후 ‘디벨로퍼’로 도약하겠다고 밝혀왔다.

김대철 사장도 지난 3월 정기 주주총회에서 “현재 광운대 역세권, 창동 민자역사 등 디벨로퍼 사업과 물류센터 사업을 검토 중”이라며 “분양 사업 위주 포트폴리오에서 벗어나 개발 운양 사업을 확대할 것”이라고 말했다.

이를 위해 HDC현대산업개발은 ‘광운대 역세권’과 ‘용산 지하공간 개발’ 등을 본격 추진할 계획이다.

서울시 노원구 월계동 85-7번지 일대 한국철도공사 소유 철도와 물류시설 부지, 국공유지를 주거나 상업용지 등으로 개발하는 광운대 역세권 개발사업은 총사업비만 2조5000억원이다.

부지면적은 14만9065㎡다. 지주사 전환 이후 선보이는 첫 부동산 개발 단지인 이곳은 약 3000가구 규모의 주거시설과 상업시설을 조성해 서울 동북부 랜드마크로 만들 계획이다

지난해 12월 사업협약을 체결한 용산역 지하공간 개발은 용산역 전면 한강로 2가 356번지 일대 공원조성 부지 1만3223㎡를 개발한 뒤 BTO(민간 개발·운영)으로 운영한다.

지상에는 공원을 조성하고 지하 1~2층 공간에는 지하광장, 지하연결보도, 상업시설 등을 조성한다.

HDC현대산업개발 관계자는 “공원조성 예정부지에 민간 자본과 아이디어를 활용해 용산역을 거치는 유입객, 인근 주거민, 오피스워커 등을 연결하는 문화·쇼핑공간 조성 계획”이라고 설명했다.

HDC현대산업개발은 이미 수원에 디벨로퍼 성공 사례가 있다. 지난 2006년 12월 개발을 시작한 ‘수원 아이파크시티’가 존재하는 것.

이 단지는 주거시설이 아파트 7개동, 7098가구, 단독주택 258가구, 주상복합 504가구가 지어졌으며 상업시설은 3만9258㎡, 공원·학교 등 도시기반시설 49만4749㎡다. 주거시설은 지난 2016년 6월 분양을 완료했다.

HDC현대산업개발 관계자는 “수원아이파크시티는 농지였던 이 단지를 새로운 도시재생사업 모델로 만들었다”고 설명했다

그뿐만 아니라 지난해부터 디벨로퍼 도약을 위한 조직 개편을 실시했다. 지난해 1월 부동산 정보포털 ‘부동산 114’ 인수를 비롯해 부동산 리츠 시장 진출도 고려 중이다.

부동산 리츠의 경우 계열사인 HDC자산운용을 통해 진행한다. 부동산 펀딩을 통한 토지·건물을 매입해 개발·임대업까지 확대한다는 계획이다.

지난해 2월에는 박희연 개발운영사업본부장을 영입했다. 박 본부장은 지난 2002년부터 도시재생 관련 연구와 프로젝트 등을 진행해왔고, 용산 아이파크몰 리뉴얼, 정선 파크로쉬 프로젝트 등에서 HDC현대산업개발과 협업했다.

부동산 업계 한 관계자는 “국내 건설사들이 디벨로퍼 역량은 높다고 할 수는 없다”며 “HDC그룹은 수원 아이파크시티, 용산 아이파크몰 등 디벨로퍼 성과물이 있어 여타 건설사보다 한발 앞서있는 상황”이라고 말했다.

3기 신도시 효과도 기대되고 있다. 증권업게에서는 디벨로퍼로서 사업 변화를 꾀하고 있는 HDC현대산업개발이 3기 신도시 개발 과정에서 가장 큰 수혜를 받을 것으로 전망한다.

채상욱 하나금융투자 연구원은 “HDC현대산업개발은 3기 신도시로 대표될 디벨로퍼 업황의 최고 수혜 건설사”라며 “과거 2기 신도시 지정-공급시기였던 2003~2004년을 전후로 HDC현대산업개발은 자체 주택 사업을 대거 확보, 현재의 수익성을 기록했다”고 말했다.

그는 이어 “3기 신도시 개발이 본격화될 것으로 보이는 2019~2020년 동안 신규 자체사업 확보를 기대한다”며 “외주 주택을 앞세운 상반기 사업 호조도 향후 실적 상승에 동력이 될 것”이라고 덧붙였다.

◇ 반포 3주구 시공사 지위 유지

또 다른 목표인 ‘강남 랜드마크’ 확보 행보도 이어간다. 올해 1월 ‘반포 주공 1단지 3주구(이하 반포 3주구)’ 조합이 제기한 재건축 시공사 선정 취소 소송에서 법원이 HDC현대산업개발의 손을 들어준 것.

법원은 지난 4일 반포 3주구 조합이 제기한 소송에서 효력정지가처분 결정을 내렸다. HDC현대산업개발은 지난해 7월 수의계약을 통해 이곳 사업의 시공자로 선정됐으나 특화설계, 공사범위 등과 관련해 조합과 이견을 좁히지 못해 본계약을 체결하지 못했다.

반포 3주구 조합은 임시총회를 열어 현대산업개발의 시공자 선정을 취소하는 안건을 의결했다. 법원은 이 과정에서 의사정족수를 채우지 못했다고 판단했다.

HDC현대산업개발 관계자는 “일부 조합원이 임시총회 결의에 대해 의사정족수 미달을 사유로 임시총회 결의 효력정지 가처분 신청을 했다”며 “법원은 조합 정관에서 정한 의사정족수를 충족하지 못해 시공자 선정 취소 안건에 대한 결의는 무효라고 판단했다”고 설명했다.

아울러 “법원의 판단을 계기로 조합 내 갈등이 해소되기를 바란다”면서 “향후 사업이 원활히 진행될 수 있도록 조합과 적극적으로 협의하고 지원할 계획”이라고 덧붙였다.

이에 따라 반포 3주구 서초구 신반포로 32(반포동) 일대 11만7114㎡에 지하 3층~지상 35층 공동주택 17개동 총 2091가구 등을 신축하는 것을 골자로 한다. 총 사업비는 8087억 원 규모다.

서효문 기자 shm@fntimes.com