연희는 웃고 지엔하임은 울고…분양시장 ‘옥석 가리기’ 가속

[한국금융신문 조범형 기자] 2026년 새해 초반부터 수도권 분양시장이 극심한 '초양극화'의 소용돌이에 휘말리고 있다. 서울 도심의 하이엔드 단지에는 수천 명의 청약 인파가 구름처럼 몰려든 반면, 경기권 역세권 단지는 초라한 성적표를 거두며 고개를 숙였다. 아직 특별공급 청약 접수 결과가 발표됐지만 서울과 서울 이외 지역의 결과가 극명했다.

'하이엔드'의 위력…서울 신축 갈증에 응답한 '드파인 연희'

지난 19일 한국부동산원 청약홈에 따르면, SK에코플랜트가 서대문구 연희동에 공급하는 ‘드파인 연희’는 특별공급 181가구 모집에 무려 6840개의 청약 통장이 접수되며 평균 경쟁률 37.8대 1을 기록했다.

가장 뜨거운 호응을 보인 계층은 2030세대 중심의 ‘생애최초’와 ‘신혼부부’였다. 생애최초에 3509명, 신혼부부에 2831명이 각각 몰리며 전체 접수 건수의 90% 이상을 차지했다. 전용 84㎡ 기준 분양가가 15억원을 상회하며 고분양가 논란이 일기도 했으나, 시장의 판단은 달랐다.
SK에코플랜트에 따르면, 지난 16일 견본주택 개관 이후 주말까지 3일간 8500여 명이 내방하며 북적였다고 설명했다. 그는 "이른 아침부터 입장을 기다리는 대기 줄이 건물 밖까지 이어지는 ‘오픈런’ 진풍경이 연출됐으며, 내부는 유니트 관람과 상담 대기표를 받기 위한 방문객들이 몰리며 성황을 이뤘다"라고 덧붙였다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "'드파인 연희'같은 서울 물량은 기본적으로 수요가 있는 곳이고, 공급가뭄 등 워낙 서울 분양은 이슈라 신청이 많았다고 볼 수 있다"라고 진단했다.

드파인 연희는 서울 서대문구 연희동 일원에 들어서며 지하 4층~지상 최고 29층, 13개동, 총 959가구 규모로 조성되며, 332가구가 일반분양 물량이다. 청약 일정은 한국부동산원 청약홈에서 20일 1순위 해당지역, 21일 1순위 기타지역 청약을 받는다. 당첨자 발표는 28일이며, 정당계약은 2월 8일부터 10일까지 3일간 진행된다.

모델하우스에 역대급 인파가 운집했지만…특공 결과 저조해도 1·2 순위 이후 계약이 관건

같은 날 특별공급을 진행한 문장건설의 ‘사우역 지엔하임’의 상황은 정반대였다. 김포골드라인 사우역세권이라는 우수한 입지를 앞세웠음에도 불구하고, 151가구 모집에 접수된 청약 통장은 단 24개에 불과했다.

다수의 주택형에서 미달이 발생하며 평균 경쟁률은 0.16대 1이라는 참담한 기록을 남겼다. 특히 신혼부부 특공에서는 단 5명만이 접수하는 등 젊은 층으로부터 외면받았다. 이는 견본주택 개관 당시 2만여 명의 방문객이 몰리며 흥행을 예고했던 것과는 대조적인 결과다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 "김포의 경우 풍무역에 추가로 나올 물량이 있어서 우선 순위에서 밀렸다고 볼 수 있다"며 "풍무역세권은 분양가상한제이고 앞서 분양한 곳들이 이미 성공적으로 분양을 마친 곳이라 일단 그쪽을 기다리는 것 같다"고 언급했다. 그는 "올해 BS한양에서 분양할 예정"이라며 "그리고 특공 결과가 저조해도 어차피 1,2순위에 청약통장 적당히 들어와서 계약만 되면 상관없다"고 언급했다.



문장건설의 사우역 지엔하임 단지는 경기도 김포시 사우동 사우4구역 공동1블록에 조성되며 지하 3층~지상 20층, 9개 동, 총 385가구 규모로 조성된다. 분양 일정은 19일 특별공급을 시작으로 20일 1순위, 21일 2순위 청약 순으로 접수가 진행된다. 당첨자 발표는 27일에 진행되며, 정당 계약은 2월 9일~11일 총 3일간 예정돼 있다.

아직 이른 판단이긴 하지만 이번 특별공급 결과는 2026년 분양시장을 관통하는 핵심 키워드가 ‘초양극화’임을 보여준다. 수도권 전역에 온기가 돌던 과거와 달리, 이제는 같은 수도권 내에서도 지역, 브랜드, 상품성에 따라 생사가 갈리는 ‘디커플링(탈동조화)’ 현상이 고착화되고 있다.

‘연희의 미소’와 ‘김포의 눈물’이 주는 교훈

'연희의 미소'와 '김포의 눈물'은 단순히 두 단지의 성패를 넘어, 현재 대한민국 부동산 시장의 냉정한 현주소를 비추는 거울이다. 똘똘한 한채를 차지하기 위해 수요자는 더 까다로워졌다. '무늬만 역세권'이나 '이름뿐인 아파트'가 시장에서 설 자리는 점점 좁아지고 있다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 '그레이트 서울 시대'라는 표현을 통해 "서울이 어디까지인가가 아니라 서울이 어떻게 작동하는가가 핵심"이라고 설명했다. 박 위원은 "인구 감소와 초양극화 속에서 부동산과 금융을 아우르는 효율적 자산 전략이 현실적 선택을 자리잡았다"고 분석했다.

공급자 중심에서 수요자 중심으로 재편된 시장에서 살아남기 위해서는 시장의 눈높이에 맞는 합리적 제안이 필요하다. 2026년 분양시장은 이제 '지으면 팔리는 시대'가 끝났음을, 그리고 철저한 '옥석 가리기'만이 유일한 생존 전략이라는 것을 청약 통장 접수 결과가 나타낸다.

조범형 한국금융신문 기자 chobh06@fntimes.com