[ECM] 투자자들의 ‘무덤’ 된 롯데리츠…’스폰서 리츠’ 전반 한계 드러나

[한국금융신문 이성규 기자] 시장 금리가 하락하면서 리츠 성장에 대한 기대감이 높아지고 있다. 하지만 리츠 시장은 전반적으로 부진을 면치 못하고 있는 상황이다. 특히 대기업 그룹 리츠인 ‘스폰서 리츠’를 중심으로 투자자들의 불만이 커지는 상황이다. 금융당국의 리츠 육성 의지에도 의구심이 증폭되고 있다.

5일 한국금융신문은 인공지능(AI) 기반 데이터 플랫폼 딥서치를 활용해 국내 ‘스폰서 리츠’의 총주주환원율(TSR)을 점검했다. 스폰서 리츠란 국내 주요 그룹사에 속한 리츠로 해당 그룹의 유휴자산을 유동화하는 역할을 담당한다.

국내 대표 스폰서 리츠는 삼성FN리츠, 한화리츠, SK리츠, 롯데리츠 등이다. 리츠별 상장 이후 누적 총주주수익률(TSR)은 SK리츠(2021년 9월 14일 상장)가 51.12%로 가장 높았으며 삼성FN리츠(2023년 4월 10일 상장)가 13.43%로 그 뒤를 이었다. 한화리츠(2023년 3월 27일 상장)와 롯데리츠(2019년 10월 30일 상장)는 각각 -12.79%, -15.45%를 기록해 오히려 주주가치를 갉아먹었다.
하지만 이 수치들은 일부 왜곡이 있다. 리츠들은 새로운 자산을 매입하기 위한 자금조달 수단으로 유상증자를 활용하기 때문이다. 시가총액을 기준으로 기업가치 상승을 계산한 탓에 투자자들이 느끼는 체감과 다소 괴리가 있다.

투자자들의 체감도가 높은 주가를 기준으로 계산하면 SK리츠는 상장 이후 누적 TSR은 -9.19%다. 삼성FN리츠는 -3.01%, 한화리츠 -9.77%이며 롯데리츠는 무려 -34.67%로 손실이 확대된다. 이는 주주가 증자참여를 하지 않고 지분가치가 희석된 것과 같은 이치라 할 수 있다. 증자 미참여 시 배당수익률도 희석되기 때문에 실질 TSR은 더 낮아지게 된다.

‘스폰서 리츠’, 왜 투자자들의 무덤이 됐나

리츠의 본래 목적은 그룹 유휴자산을 유동화하는 것이다. 리츠 투자자들에게는 안정적인 부동산 수익을 제공하고 기업은 자산유동화를 통해 자금을 조달한다. 조달한 자금으로 신성장 동력 등을 확보해 성장하는 것이다.

국내 스폰서 리츠들은 출범 목적에 맞게 움직이고 있다. 그러나 리츠 가치제고 없이 유증을 통한 ‘주주 주머니 털기’는 그 목적에 부합하지 않는다. 리츠 투자자는 가파른 성장보다 안정적인 현금흐름에 기반한 가치 제고를 원하기 때문이다.

유증을 통한 지분가치 희석은 투자자들에게 더욱 뼈아픈 대목이다. 유증을 통해 기업가치를 제고했다면 다행이지만 아직까지 만족할만한 성과를 드러낸 곳은 없다. 특히 SK리츠는 상장 이후 매년 유상증자를 실시했다. 시총 기준과 주가 기준 누적 TSR 괴리가 큰 이유다. 시총 기준으로 평가해도 그간 투자자가 지속 자금을 투입했다는 점을 고려하면 여전히 마이너스 수준에 머물러 있다.
일각에서는 리츠가 지속적인 성장을 위해 자산편입이 불가피하다며 유증을 부정적으로 바라볼 필요는 없다고 말한다. 그러나 투자자 입장에서 TSR 기준 이점이 없다면 가치는 없어진다.

최악의 수익률을 기록한 롯데리츠는 롯데그룹 계열사 자산을 주로 편입하고 있다. 쇼핑몰 등이 주를 이루며 성장 가능성은 제한적인 것으로 평가된다. 스폰서 리츠 중 가장 오랜 상장 기간을 자랑하지만 TSR은 그렇지 못하다.

한 증권사 연구원은 “리츠는 부동산투자회사법상 배당가능이익의 90%를 배당해야 하기 때문에 이익을 쌓아 자본을 확충하는 것은 어렵다”면서도 “유증으로 주가가 희석될 수 있지만 이를 뛰어넘는 수익성이나 자산가치 제고가 있는지는 의문”이라고 지적했다. 그는 “근본적으로 스폰서 리츠에 편입되는 자산의 수익성이나 가치가 높지 않은 것이 문제이며 이에 유증은 주주들의 주머니를 터는 것으로 밖에 인식될 수밖에 없다”고 덧붙였다.

이성규 한국금융신문 기자 lsk0603@fntimes.com