[기자수첩] 함부로 예단할 수 없는 집값 전망

[한국금융신문 장호성 기자] 해마다 연말연시가 되면 수많은 매체들이 진행하는 비슷한 기획기사가 있다.

그 해 경제 및 산업 전반의 전망에 대해 분야별 전문가들의 의견을 취합해보는 일종의 ‘20XX 시장 대전망’ 시리즈가 그것이다.

부동산의 경우 최근 2년간 가장 뜨거운 투자시장 중 하나였기에, 역시 대다수의 매체들이 전문가들과 함께 시장 전망 기사를 쏟아냈다. 기자 역시 연초 부동산업계 전문가들을 섭외해 ‘2022년 부동산 대전망’ 기획 시리즈를 준비했다.
그런데 지금 시점에서 돌이켜보니 한 가지 재미있는 현상이 발견됐다. 지난해 말은 문재인정부 말기 가계대출 총량 규제 정책으로 인해 집값의 미친 듯한 상승세가 한풀 꺾이는 모습이 나타나고 있었다.

이를 두고 집값이 장기적인 ‘대세하락’에 접어드는 초입에 온 것인지, 아니면 대출규제로 인한 일시적인 현상에 불과한지에 대한 갑론을박이 오고가던 시기였다.

그런데 연초 진행된 인터뷰에서 대다수의 전문가들은 이번 하락이 ‘대세하락’이라기보다는, 최근 2년 사이 발생한 단기 집값 폭등으로 인한 기저효과에 가깝다는 답을 내놓았다. 여전히 공급이 부족한 상황이고, 가계대출 규제는 어디까지나 인위적인 요인으로 인한 것이므로 그 요인이 해소되는 순간 집값이 눌렸던 만큼 다시 상승할 것이라는 논지였다. 본 매체만이 아닌 다른 매체에서 다뤄진 인터뷰에서도 다수의 전문가들이 비슷한 의견을 밝혔다.

그러나 지금 시점에서 보면, 이 같은 예상들은 빗나간 것처럼 보인다. 러시아의 우크라이나 침공으로 인해 원자재 값이 폭등하며 세계적인 경제 위기가 촉발됐으며, 코로나19 팬데믹 시기 지나치게 늘어난 시중유동성을 회수하기 위해 미 연준과 한국은행은 지속적인 금리 인상을 단행하고 있어 대출은 더더욱 빠듯해지고 있다.

제 20대 대통령선거를 통해 탄생한 윤석열정부는 다주택자 세제 완화 외에는 아직까지 이렇다 할 공급대책이나 부동산 안정대책을 내놓지 못하고 있고, 이마저도 낮은 지지율과 거대 야당의 압박으로 인해 제대로 자리를 잡지 못하고 있는 모습이다.
오히려 내려가는 집값을 부여잡기 위해 소극적인 금리인상을 가져가다가 유례없는 달러 환율 고공행진만 초래되고 있다. 뚜렷한 반등 기미도 보이지 않는다. 미 연준은 추가적인 자이언트 스텝(0.75%p)을 검토하고 있어 당분간 금리 인상 기조는 이어질 전망이다.

8월에 찾아올 거라던 전세난은 또 어떤가. 임대차3법 시행 2년째가 돌아오는 지난 8월, 전월세상한제와 계약갱신청구권 등의 기한이 만료되며 ‘전세대란’이 찾아올 것이라는 당초 예상과는 달리 시장을 덮친 것은 전세의 월세화가 부른 ‘월세난민’ 문제였다.

지난해까지 발생했던 주택시장 호황 속 ‘갭 투자’에 나섰던 주택들의 ‘깡통전세’ 우려까지 나타나는 등, 전월세 시장을 둘러싼 불안과 긴장은 당초 예상과는 전혀 다른 국면을 맞이했다.

마찬가지로 연초 전문가들은 3기신도시 분양 대기수요 등을 이유로 전세시장의 상승국면을 점쳤지만, 윤석열 정부는 3기신도시는 물론 1기신도시 재개발 문제도 뒤로 미뤄둔 상태다.

일련의 현상들을 바라보며 기자가 느낀 교훈은 ‘부동산 시장을 함부로 예단하지 말 것’이었다.

이번 정부 들어 집값이 대세하락에 접어들긴 했지만, 사실 정부가 무언가 정책을 잘 써서 이런 현상이 벌어지고 있는 것은 아니다. 단지 세계 경제 침체 위기와 이로 인한 금리인상 기조로 시장이 위축되면서 시장이 관망세에 접어들었다는 그 외부요인이 결정적일 뿐이다.

인간이 인생에서 구매하는 가장 비싼 재화가 바로 부동산이라고들 한다.

그렇기에 모든 이들이 부동산시장의 변화에 민감해하고 전망을 궁금해 하는 것은 당연한 일이다.

그러나 올해 전문가들조차 예상치 못한 집값 대세하락에는 ‘전쟁’이라는 변수를 비롯, 예기치 못한 사태들이 늘 상존할 수밖에 없다. 섣부른 진단만으로 부동산 투자에 나서려는 조급함을 버리고 초장기적인 안목과 침착함을 길러야 할 때다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com