반포3주구 재건축 부담금 4억200만 원, 초과이익환수제가 뭐길래

[한국금융신문 장호성 기자] 서울 서초구 반포주공1단지 3주구(이하 반포3주구) 조합원들의 재건축 부담금이 4억 200만 원으로 초과이익환수제 시행 이후 최고치를 기록했다.

정비업계에 따르면 서초구청은 반포3주구 조합이 제출한 사업비와 분양가 등의 적정성을 검토한 결과 이날 조합에 총 5965억6844만원의 재건축 부담금 예정액을 통보한 것으로 전해졌다. 이를 조합원들의 n분의 1로 나누면 1명당 약 4억 200만 원을 부담하게 되는 셈이다. 다만 서초구청은 재건축 종료 시점에 가액이 변경될 수 있는 점을 들어 정확한 부담금 규모가 확정된 것은 아니라고 밝힌 상태다.

반포아파트 3주구 재건축사업은 서울 서초구 반포동 1109번지 일대 1490가구를 재건축해 지하3층~지상35층, 17개동 2091가구 규모로 건설하는 프로젝트다. 총 공사비는 8087억 원 규모다. 올해 5월 열린 수주전에서 삼성물산이 대우건설을 누르고 공사 수주에 성공했던 바 있다.
초과이익환수제란 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 제도는 지난 2006년 시행됐으나 주택시장 침체 등의 이유로 2013~2017년 유예됐다가 2018년 1월부터 다시 시행됐다.

재건축 초과이익환수제는 토지로부터 발생되는 개발이익을 환수하여 이를 적정하게 배분함으로써 토지에 대한 투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 목적으로 마련됐다.

문제는 초과이익환수제로 인해 재건축·재개발 조합들이 사업에 나서기를 꺼리고 있다는 점이다. 가뜩이나 많은 규제로 재건축을 통한 이익을 내기 어려운 상황에서, 높은 위험부담을 감수할 정도로 재건축을 통한 메리트가 크지 않다는 것이다.

정부 역시 고민이 많다. 길어지는 주택공급 부족 시그널 속에서 정부가 꺼낼 수 있는 최선의 카드는 서울 및 수도권 핵심지역 재건축·재개발이라는 지적이 업계 곳곳에서 나오고 있다. 그러나 조합의 협조 없이는 이러한 재개발 역시 쉽지 않은 것이 현실이다.

정부는 지난 8.4 주택공급대책을 통해 5만 가구 이상을 서울 재건축 단지의 층수를 최고 50층까지 올려주는 것을 골자로 한 ‘공공참여형 고밀 재건축’으로 제공하겠다는 청사진을 밝혔다.
공공기관의 참여를 전제로 용적률을 최대 500%까지 높여주되, 증가한 용적률의 50~70%는 기부 채납(국가 외의 자가 재산의 소유권을 무상으로 국가에 이전하여 국가가 이를 취득하는 것)해야 하는 식이다. 용적률 증가에 따른 기대수익률을 기준으로 볼 때 90% 이상이 환수될 전망이다.

그러나 정작 조합들은 ‘그런 조건으로 누가 사업을 진행하겠냐’며 푸념하고 있다. 서울 지역 조합 한 관계자는 “결국 세수를 늘리겠다는 정부의 말장난일 뿐”이라며, “조합원의 몫도 줄어들고, 추가적인 이익도 없는데 이런 사업에 뛰어든다는 조합이 있을지 의문”이라고 말했다.

대신증권 글로벌부동산팀은 “8.4 주택공급대책의 내용은 분명 인센티브로 판단되나, 재건축 초과이익환수제의 적용 수준과 적정 분양가에 대한 시각 차이의 해소가 해결 과제”라고 진단했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com