학군 전세살이 대출길 막힌다…전세대출보증 Q&A

[한국금융신문 정선은 기자] 오는 1월 20일부터 시가 9억원 넘는 고가주택 보유자는 보증부 전세대출 길이 완전히 막힌다.

보증부 전세대출을 받았는데 고가 주택을 사거나 다주택자가 되면 전세대출은 회수 조치된다.

금융위원회와 국토교통부는 16일 이같은 내용의 전세대출 관련 조치 시행 계획을 발표했다. 이는 정부가 지난해 12월 16일 발표한 주택시장 안정화 방안 중 전세대출과 관련한 세부사항을 정한 것이다.
다음은 정부가 배포한 전세대출보증에 대한 주요 질의응답(Q&A).

- 주택의 범위는

△ 주택법 상 주택 및 복합용도주택(등기상 상가 및 주택으로 등재)을 포함하여 산정함. 다만 분양권, 조합원 입주권 및 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 산정에서 제외됨.

- 주택보유수 산정 기준은

△ 부부합산(신청인 및 배우자) 기준. 세대분리된 배우자도 확인 대상에 포함.

- 고가주택 여부를 판단하는 가격기준은

△ KB시세 또는 감정원 시세 중 높은 가격을 적용하여 시가 9억원 초과시 고가주택으로 판단. 시세가 없는 예외적인 경우, 공시가격의 150% 또는 취득가액 중 높은 가격을 적용하는 등 대체지표 활용.시가 9억원 초과여부의 판단시점은 전세대출 신규 신청 또는 만기 연장시에는 대출 신청일(연장일)의 시세를 기준으로 판단. 회수 규제 적용시에는 주택 취득일(등기이전완료일)의 시세를 기준으로 판단. 주택 매매계약만 체결되었거나 분양권‧입주권 상태라면 실제 주택 취득 전(등기이전)까지 주택매입이나 보유로 보지 않음.

- 12.16 방안에 따라 앞으로 금지되는 전세대출 관련 주요 사례는

△ 고가 주택 보유자가 자녀교육 문제로 다른 지역에 거주 이전하면서 전세자금대출을 신규 신청할 경우 기존에는 주금공‧HUG(도시보증공사)는 2019년 11월 11일부터 대출보증 이용이 제한, SGI에서 대출보증(연장) 이용이 가능했음. 그러나 2020년 1월 20일 이후 SGI에서도 대출보증(연장) 이용불가.
규제시행 전 전세대출을 받아 거주하던 고가주택 보유자가 전세만기 시점에서 집주인의 요구로 전세금(및 전세대출) 증액이 필요한 경우 SGI에서도 2020년 1월 20일부터 대출보증(증액) 이용불가.

규제시행 전 전세대출을 받아 거주하던 고가주택 보유자가 전세만기 시점에서 집주인의 요구로 다른 전셋집으로 이사 해야 할 경우 2020년 1월 20일 이후 SGI에서도 원칙적으로 대출보증 이용불가. 다만 2020년 1월 20일 기준 보유 1주택 시가가 15억원 이하이고 2020년 4월 20일까지 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)로 전세대출 증액없이 보증 재이용시 예외적으로 1회에 한해 SGI를 통한 보증이용 허용.

무주택 전세대출자가 대출이용 중 고가주택을 구입하여 전세만기 시점에 이주하고자 할 경우 기존에는 대출회수 규제가 없었으므로 전세만기까지는 대출이용이 가능했지만 앞으로는 고가주택 구입 시점에서 전세대출 회수.

- 전세보증대출 후 고가주택 매입‧다주택 보유시 전세대출 회수 관련, 차주에 대한 주택보유 등 세부 확인방법은

△ 향후 전세대출 차주는 대출실행시 ‘대출기간 중 고가주택 취득 다주택 보유시 대출이 회수된다’는 내용의 추가약정서 체결. 최장 3개월 단위로 은행이 국토부 주택보유수 확인시스템을 (HOMS)를 통해 규제준수 여부를 확인. 규제 위반 확인 즉시 은행은 기한이익 상실예정 통지 발송 등 대출약관에 따른 절차를 거쳐 기한이익 상실 조치.

- 상속‧증여로 고가 1주택자나 다주택자가 될 경우 대출이 회수되는 지

△ 2020년 1월 20일 이후 매입이나 증여를 통해 고가 1주택이나 다주택 보유자가 될 경우 대출회수 대상. 다만 상속은 차주의 의사나 행위와 상관없이 자연취득되는 점을 감안해 대출회수 대상에서 배제(예외조치). 대출회수 대상은 아니더라도, 전세대출 만기시점에는 고가주택 보유자(또는 다주택자)인 경우 대출 연장 제한.

- 무주택 전세대출자가 직장이동 등 실수요로 다른 지역에 고가주택을 구매할 경우 전세대출 중도회수의 예외를 적용받을 수 있는 지

△ 불가피한 실거주 수요로 보기 곤란한만큼, 대출회수 규제의 예외가 아님.

- 무주택 전세대출자가 전세만기에 본인이 거주할 목적으로 전세기간 이용 중 고가주택을 구매할 경우 전세대출 중도회수의 예외를 적용할 수 있는 지

△ 규제시행 후 고가주택을 취득했으므로 전세대출 회수 대상에 포함. 전세기간 만료까지는 전세대출을 활용한 갭투자 효과가 있으므로 회수를 통해 규제 필요함.

정선은 기자 bravebambi@fntimes.com