황관석 국토연구원 부연구위원 “주택시장, 2023년 이후 하향 안정화 가능성” [2021 한국금융투자포럼-주제발표]

[한국금융신문 김관주 기자] “2023년 이후 수도권을 중심으로 주택공급이 본격적으로 확대되면서 주택시장이 점차 하향 안정화될 것으로 전망한다.”

황관석 국토연구원 부동산시장연구센터 부연구위원은 지난 13일 오후 서울 중구 명동 은행연합회에서 열린 ‘2021 한국금융투자포럼 : 코·주·부(코인·주식·부동산) 위기인가, 기회인가’에서 ‘부동산 상승 대세인가, 버블인가?’를 주제로 한 발표에서 이같이 전망했다.

◇ 공급 감소, 수요 변화, 유동성 등…수도권과 지방 주택가격↑
이날 황 부연구위원은 발표에 앞서 “오늘 발표 제목이 ‘부동산 상승 대세인가, 버블인가?’이지만 부동산 상승이 둘 중 하나를 뜻하는 것은 아니다. 대세이기에 버블이 포함돼 있다”고 설명했다.

먼저 황 부연구위원은 장기 주택시장을 진단했다. 주택시장은 1986년부터 상승기 세 차례와 수축기 두 차례를 거쳤다. 1980년대 말 3저 호황, 2000년대 중반 닷컴버블과 카드사태, 최근 부동산 활성화로 가격이 오르는 가운데 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 인해 가격 상승 폭이 커졌다. 1990년대 주택 200만가구 공급 이후 IMF 외환위기로 급락했고 이후 2008년 글로벌 금융위기로 총 두 번의 수축기를 맞았다.

수도권과 지방에서는 디커플링 현상(국가와 국가, 또는 한 국가와 세계의 경기 등이 같은 흐름을 보이지 않고 탈동조화)이 나타났다. 주택가격은 2000년대 중반 이후 수도권에서, 글로벌 금융위기 이후에는 지방에서 강세를 보였다. 2015년 이후에는 다시 수도권에서 주택가격이 올랐다. 코로나19 이후에는 수도권과 지방 모두 집값이 상승하고 있다.

그는 수도권과 지방에서 주택가격이 강세를 보이는 주된 요인으로 주택공급을 꼽았다. 수도권과 지방 인허가 실적은 각각 2019년 27만가구, 22만가구, 2020년 25만가구, 21만가구로 나타났다. 이는 장기 평균 수도권 27만가구, 지방 26만가구보다 낮은 수치다. 인허가 후 통상 준공까지 2~3년 가량 소요되며 향후 시장에 공급될 주택 물량에 영향을 미친다.

주택가격에 중장기적으로 영향을 미치는 주요인은 주택공급과 함께 금리, 유동성, 주택정책 등이 있다. 한국은행 기준금리는 2013년 이후 낮아지는 추세다. 유동성이 증가하면 주택가격은 상승세로 전환한다. 지난해 정부는 상반기 코로나19로 인해 침체된 경제를 극복하기 위해 기준금리를 추가 인하(1.25%→0.5%) 했다. 이로 인해 유동성이 커지며 주택가격 상승 폭이 확대됐다. 지난 6월 아파트 가격지수는 전년 동월 대비 KB지수 11.6%, 한국부동산원 실거래가격 24.3% 상승한 바 있다.
황 부연구위원은 “주택정책은 단기적인 가격 변동성 완화에 일부 기여하나 주택시장 국면 전환에는 한계가 존재한다”며 “정부 대책 발표 이후 단기적으로 시장이 안정세를 보였으나 다시 반등하는 현상이 반복돼 왔다. 이는 정부 정책의 한계로 이해해야 한다. 주택시장은 수축과 확장이라는 큰 흐름이 있다”고 말했다.

◇ “외부 충격 없을 경우, 주택시장 장기적 하향 안정세 전망”

주택시장 영향요인은 크게 수요와 공급 측면에서 볼 수 있다. 황 부연구위원은 “수요는 장기적으로 봤을 때 가구·멸실·소득요인으로 추정한다”고 설명했다.

장기적으로 인구는 감소하나 1·2인 가구 중심으로 가구수는 늘어날 예정이다. 통계청은 2019년 발표한 장래가구추계를 통해 가구수가 2017년 1957만, 2030년 2204만, 2040년 2265만으로 증가할 것으로 봤다. 1·2인 가구도 2017년 558만, 2030년 744만, 2040년 824만 수준으로 늘어나며 수도권의 경우 경기를 중심으로 가구수가 큰 폭으로 확대될 것으로 전망했다.

주택공급이 증가하고 새 아파트 선호 현상이 뚜렷해지면서 재개발·재건축을 통한 주택 멸실이 증가하고 있다. 아파트 재고 비중은 2019년 기준으로 62.3%로 증가세에 있으며 오래된 주택의 경우 멸실 후 재개발·재건축을 통해 아파트로 바뀔 가능성이 높다. 통계청이 지난해 발표한 인구주택총조사 결과 2019년 기준 20년 이상 주택은 870만가구로 전체 48.0%를 차지하고 있다. 30년 이상 주택은 329만가구로 집계됐다.

황 부연구위원은 “소득요인은 단기적으로 코로나19 이후에 경제가 회복돼 주택시장에 긍정적인 영향”이라며 “장기적으로 봤을 때는 잠재성장률 둔화되고 저상장 기조로 바뀌면서 영향력은 점차 감소할 것으로 예상된다”고 밝혔다.

지난 2019년 현대경제연구원이 발표한 자료에 따르면 2026년에서 2030년 사이 경제성장률은 1.9% 수준으로 떨어질 예정이다.

이어 황 부연구위원은 “주택 보급률은 서울을 제외하면 부족하지 않다. 그러나 아파트 선호 현상으로 수요 대비 공급이 부족한 상황이다. 주로 대단지인 아파트는 교통, 교육, 상가 등이 잘 갖춰져 있다”며 “투자수단으로 봤을 때도 아파트는 외구성이 강하고 가격 정보가 공개돼 거래가 활발하다. 또한 아파트는 예적금에 비해서 수익률이 좋고 주식과 비교하면 변동성이 덜하다”고 덧붙였다.

황 부연구위원은 주택공급 측면에서 수도권 공공택지 확보가 중요하다는 입장이다. 그는 “2021년에서 2030년 사이에 수도권에서 연평균 31만가구가 공급될 예정이다. 이는 지난 10년간 공급된 연평균 23만가구보다 7만가구가 추가로 공급되는 것”이라며 “대부분 아파트 위주로 공급이 돼 주택시장 안정화에 큰 영향을 미친다. 연간 주택가격 0.64%p(포인트) 하락 효과를 예상한다. 이러한 영향은 2023년 이후 가시화될 것”이라고 설명했다.

황 부연구위원은 미분양주택 감소세로 건설사들의 여건이 개선돼 주택공급이 늘어날 것이라고 봤다. 미분양주택은 글로벌 금융위기 이후인 2009년 4월 16만가구로 최고치였으나 감소세를 보이고 있다. 지난 6월 말에는 2만가구로 장기 평균 7만가구를 크게 하회하는 수치다.

황 부연구위원은 “금리 인상 기조, 높은 가계 부채는 향후 주택소비를 위축시키는 요인으로 작용할 것”이라며 “역사적으로 주택가격에 대선 영향은 없었다. 주택시장은 공급, 금리, 유동성 등에 의해 움직인다”고 말했다.

이어 그는 “단기적(2022년까지)으로 저금리, 유동성, 경기회복, 민간 아파트 입주물량 감소는 주택시장의 상승요인으로 우세하나 중장기적(2023년 이후)으로 높은 가계 부채 수준, 금리 인상, 주택공급 확대와 수요 억제 정책 등은 하락요인으로 작용할 것”이라며 “급격한 금리 인상, 외환위기, 경제위기와 같은 외부 충격이 없을 경우 주택시장은 장기적인 하향 안정 국면을 보일 가능성이 높다”고 주장했다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com