수도권 주택공급 핵심은 조합 참여..서울요지 공급방안 충분하지 않아 - 대신證

[한국금융신문 장태민 기자] 대신증권은 5일 "수도권 주택 공급의 핵심은 조합의 참여"라고 밝혔다.

글로벌부동산팀은 "서울 요지의 공급 방안이 충분하지 않다"면서 이같이 진단했다.

부동산팀은 "재개발/재건축 조합에 용적률 인센티브 방안은 있으나 사업 진행의 동력인 개발 이익 보장이 확보돼 있지 못한 점, 지자체와의 협의가 미비한 점은 정책 효과를 반감시키는 요인"이라고 짚었다.
반면 대통령이 직접 주택공급에 대한 시그널을 시장에 주고 후속 정책이 빠르게 도입된 점, 재개발/재건축 규제 완화로 방향을 선회해 공급을 늘리겠다는 시그널 등은 긍정적이라고 평가했다.

부동산팀은 "지자체와의 협의, 조합의 참여를 이끌어 낼 만한 실질적인 사업성 확보 제공을 어떻게 하는가가 대책의 실효성과 시장 안정화 효과의 가늠자"라고 덧붙였다.

■ 수도권 공급 대책 도입 배경과 주요 내용

[수도권 공급 대책 도입 배경]

-7.10 대책을 통해 다주택자 및 단기 보유자 등 투기성 주택 구매자에 대한 세부담을 대폭 강화하고, 그간 대출규제를 통해 시장안정 대책을 지속적으로 추진했으나 수요관리만으로는 일부 한계. 최근 3년간 서울 아파트 공급은 연4만호로 과거 대비 증가했으며, 향후 3년간의 공급(연4.6만호)도 양호하나 23년 이후에도 안정적인 주택공급을 위한 방안 마련할 필요성
[수도권 공급 대책 주요 내용]

- 신규공급 13.2만호, 공공분양 사전 청약 6만호, 기 발표 공급예정물량 7만호
- 신규공급방안은 크게 4개 방안으로 1) 신규 택지 발굴 3.3만호, 2) 3기 신도시 용적률 상향 2.4만호, 3) 정비사업 공공성 강화 7만호(고밀 재건축 5만호, 공공 재개발 2만호), 4) 규제완화 등을 통한 도심 공급확대 5천호+@

1) 신규 택지 발굴 3.3만호는 태릉CC 1만호, 용산캠프킴 3100호, 정부과천청사 4000호, 서부면허시험장 3500호 외 서울 서초 1600호, 공공기관 유휴 부지 활용하여 9400호 등 => 과천시는 정부과천청사 부지 활용에, 마포구는 서부면허시험장 부지 활용에 이견 제시, 공급 대책의 실행에 있어 지자체와 이해당사자와의 추가적인 협의가 필요한 상황

2) 3기 신도시 용적률 상향을 통해 2만호 추가 공급 및 서울의료원, 용산 정비창 4200호 => 3기 신도시 용적률 상향을 통한 2.4만호 공급은 계획대로 진행 될 것으로 예상되며, 분양 및 입주 시기에 해당 지역의 가격 안정화 효과 기대

3) 공공 참여형 고밀 재건축 5만호의 내용은 용적률을 300-500% 수준까지 완화하고, 층수를 50층까지 허용하고, 준주거지역의 주거 비율 상한(90%) 및 공원 설치 의무 완화 : 증가 용적률의 50-70%를 기부채납으로 환수할 예정. 기부채납으로 환수한 주택은 장기공공임대와 공공분양으로 활용 => 정비사업 공공성 강화를 통한 7만호 공급은 이번 정책에서 서울 내 우수한 입지의 신규 공급의 주축. 전체 공급량에서 차지 하는 비중도 가장 높음(13.2만호+@ 중 7만호). 계획이 공급으로 이어질지는 추가적인 세부 가이드라인과 지자체 별 규제완화의 수준에 따라 달라질 것 => 정책의 내용은 분명 인센티브로 판단되나, 재건축 초과이익환수제의 적용 수준과 적정 분양가에 대한 시각 차이의 해소가 해결 과제. 또한, 층수 규제 해제에 대해 서울시가 반대의 목소리를 내고 있어 시장 심리에 미치는 영향도 제한적

장태민 기자 chang@fntimes.com