[집중분석] 좀더 적극적인 부동산정책 나타날 가능성 높아

올해 부동산 경기 전망은 성장과 하락이 공존하고 있다. 글로벌 경기회복과 더불어 국내 부동산 시장도 회복세를 맞을 것이란 것과 감독규제와 함께 부동산경기 침체가 올 연말까지 이어질 것이란 전망이다. 특히 몇가지 주요 변수로 인해 중요한 회복이냐 침체지속이냐의 갈림길에 설 것으로 예상되고 있다. 씨티프라이빗뱅크 김일수 팀장은 ‘2011년 부동산시장 주요 변수’란 보고서를 내고 이같이 설명했다. 이에 본지는 이 보고서를 통해 부동산시장의 주요 변수를 살펴봤다.

◇ 넘쳐나는 시중부동자금 전세가격 상승 부채질

이 보고서는 일반적으로 거시적 경제변수인 금리가 부동산시장에 미치는 영향은 매우 크다고 설명했다. 한국은행의 기준금리가 2.75% 수준에서 어느 정도까지 상승폭을 높이는가에 따라 시장의 반응속도는 크게 달라질 수 있다는 것.
김 팀장은 “금리의 상승폭을 높일 경우 물가상승을 제한시키고, 부동산시장의 하향안정세를 이끌어내겠지만 일반시민들의 입장에서의 가계부채 부담은 눈덩이처럼 늘어나게 된다”며 “그에 따라 정책적 오류가 나타날 경우 오히려 부익부빈익빈현상을 가중시킬 수 있다”고 말했다. 또 그는 “가장 합리적인 방법은 물가상승률을 넘지 않도록 부동산가격을 정부가 조정하는 것”이라며 “올해 금리상승카드는 언제든지 나올 수 있겠지만 그 상승폭을 연 1%p 이하로 가정한다면, 부동산시장에 미치는 악영향은 예상보다 크지 않을 것으로 판단된다”고 말했다.

이는 주식시장의 성장세가 빠르게 나타나고 있고, 대외적인 거시경제변수들이 안정세를 찾아가면서 실물가격 하락을 기대하기가 다소 곤란해졌고, 무엇보다 전셋값의 상승으로 가격의 하방경직성이 높아졌기 때문이라고 설명했다.

이 보고서는 제한적인 주택공급으로 인해 전세가격의 강세는 지속될 것이라고 전망했다. 김 팀장은 “올해 전세시장은 전반적으로 불안한 상황을 이어갈 것으로 예상된다”며 “몇 가지 이유를 살펴보면, 우선적으로 인천광역시를 제외한 수도권 내 만성적인 입주공급 부족에서 원인을 찾을 수 있다”고 말했다. 2010년 대형 건설사 주택분양 실적이 6만여 채에 그쳐 2002년 이후 8년 만에 최저치를 기록할 전망이고, 이는 애초에 예상했던 22만2438채 분양의 27.4%에 불과한 규모로 2002년 이래 가장 낮은 수치다. 2010년 주택공급물량은 대략 18만 호 수준에서 크게 벗어나지 못할 것으로 예상됐고, 실제입주물량은 32만 호 수준이었다.

반면 2011년 입주예상물량은 서울지역 약 2만 호, 수도권 약 6만 호, 지방은 5만 호 수준으로, 2010년에 비해 40% 수준에도 미치지 못할 것으로 예상했다. 무엇보다 수도권지역뿐만 아니라 지방광역시에서도 전세가격 불안문제는 꾸준히 나타나고 있는데, 미분양물량 10만호가 붕괴되면서 신규주택공급의 문제가 더욱 가시화되고 있다. 이와 함께 최근 프로젝트파이낸싱(PF)에 대한 규제가 강화되면서 올해 민간주택공급이 된서리를 맞을 가능성이 더욱 높아졌다.

둘째, 전세자금 대출규모의 확대 및 넘쳐나는 시중부동자금은 전세가격의 상승을 더욱 부채질할 것으로 판단했다. 김 팀장은 “은행의 단기성 투자자금은 550조원으로 예금보다는 증시나 부동산시장으로 흘러 들어갈 것으로 예상되는 가운데, 전세자금 대출규모는 매월 증가세를 보이고 있다는 점에 주목할 필요가 있을 것”이라고 말했다.
셋째, 재건축·재개발물량이 증가할 경우 전세가격 상승을 더욱 부채질할 가능성이 매우 높기 때문이다. 현재 강남3구를 포함해 강동구 고덕지구, 영등포구 여의도를 중심으로 재건축사업이 추진 중에 있고, 지역별 뉴타운사업 또한 사업탄력을 받을 가능성이 높아지면서 향후 2~3년간 전세가격의 상승세가 쉽게 꺾이지 않을 것으로 예상했다.

마지막으로, 전세 선호도 증가와 함께 월세 비중도 함께 증가하고 있어 전세물량이 상대적으로 감소할 수 있다. 예금금리의 매력이 크게 떨어지면서 목돈이 크게 필요하지 않거나 2년 이내 주택을 처분해야 하는 다주택자들의 월세 선호도가 점점 높아지고 있다. 김 팀장은 “제한적인 임대시장에서 월세물량이 증가하면 자연적으로 전세가격의 상승을 부추길 수 있다는 점을 인지해야 한다”고 말했다.

◇ 소형 임대부동산투자는 다소 안정세 전환

이 보고서는 2010년 부동산시장의 최대 화두는 오피스텔 및 도시형 생활주택에 대한 투자였다고 설명했다.

저금리기조, 1~2인 가구의 증가, 본격적인 베이비부머의 은퇴 등이 소형임대사업에 대한 관심을 더욱 끌어 올린 요인이라는 것. 올해는 작년보다는 소형임대물건에 대한 관심은 다소 낮아질 것으로 분석했다. 일반적으로 수익형 부동산은 매매차익을 기대하는 자본가치보다는 지속적인 임대수입에 따른 수익가치가 더욱 중요하지만 최근 신규오피스텔의 분양가격이 상승함에 따라 투자수익성도 그만큼 하향추세를 보이고 있어 투자매력은 더욱 감소할 것으로 평가했다. 또한 도시형 생활주택의 공급이 2010년 8월 이후 매월 증가세를 보이고 있으며 정부의 건축규제 완화로 인해 2011년 한 해는 도시형 생활주택분양이 봇물을 이룰 것으로 예상되기도 했다.

김 팀장은 “도시형 생활주택은 아파트에 비해 단지규모가 작고, 건설기간 또한 단기라는 점에서 물량공급이 급속히 증가될 것으로 가정할 때, 단기수익성은 그나마 유리할 수 있겠지만 중·장기적인 수익성은 기대치에 미치지 못할 가능성이 높다”며 “따라서 소형 임대부동산에 대한 투자관심은 작년에 비해 다소 하락할 가능성은 있지만 여전히 임대 사업수요가 높아 지역별·물건별 특성에 따라 투자 차별화현상이 나타날 것”이라고 말했다.

이 보고서는 높은 시중유동성이 일부 토지시장으로 옮겨갈 가능성이 있지만 대체로 개인투자가 가능한 수준에서 거래시장이 살아나는 반면 PF규제강화로 대규모 필지의 거래는 작년 수준에서 크게 벗어나지 않을 것으로 예상했다.

김 팀장은 “토지가격은 작년 8월 이후 하락세를 보이고 있지만 이러한 거래침체는 올해 상반기까지 이어지고, 반면 하반기 이후 본격적인 개발호재들이 가시화되면서 거래량 반등이 나타날 가능성이 높다”며 “반면 가격상승률은 다소 주춤할 것으로 판단되는데, 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과배제특례가 2012년말까지 일몰 연장되면서 처분물량이 증가할 것으로 예상되기 때문”이라고 말했다.

◇ 정부의 적극적인 정책드라이브 효과 기대

2011년은 현 정부가 집권 후반기로 접어들기 때문에, 좀 더 적극적인 부동산정책이 나타날 가능성이 매우 높다는 분석이 나오고 있다. 2011년 국토해양부 업무계획보고를 살펴보면, 5대 중점 추진 과제로 △4대강 사업 완공 △지속 가능한 일자리 창출 △보금자리 공급 등 서민 생활안정 지원 △철도 중심 교통기반 구축 △해외건설 5대 강국 진입 등이다. 경인운하사업(아라뱃길)이 올해 10월 완공예정에 있고, 또한 4대강 본류공사가 올해 말까지 완공을 목표로 하고 있다. 올해 사회기반시설(SOC) 예산 23조원 가운데 60% 이상을 상반기에 집행하고, 지도·감독 위주의 규제를 일자리 창출과 국민 편익 중심으로 전환해 법령에 의한 토지이용 제한을 최소화할 방침이다.

이에 따라 도심 내 대규모 부지의 용도 변경이나 도시계획 변경 때 사업이 원활하게 추진될 수 있도록 토지주와 행정청이 개발이익 환수 등을 사전 협상하게 하고, 토지거래허가구역 공장 일부의 임대를 허용하는 등 각종 제한도 완화하기로 했다. 게다가 5년마다 수립하도록 했던 도시계획도 지역여건 변화를 반영해 수시로, 또 탄력적으로 변경할 수 있게 하는 한편 절차도 대폭 간소화할 예정이다.

김 팀장은 “올해 업무계획은 애초 공약사항의 실천내용을 강조하고 있는데, 주택시장을 안정화시키기 위해 도심재건사업의 효율성을 본격적으로 가동할 것으로 예상된다”며 “무엇보다 서울지역의 고질적인 전세가격 상승문제를 해결하기 위해서는 3~4년간의 전세시장불안을 감수하고서라도 재건축·재개발사업을 적극적으로 추진해 실질적인 주택공급을 늘리는 것이 가장 합리적인 선택일 것”이라고 말했다.

또 그는 “특히 강남3구의 경우 그동안 주택가격이 정책이슈가 되면서 20년 이상 노후주택이 가장 많이 적체되어왔고, 이는 오히려 매매가격의 불안요인으로 작용하기도 하였다. 정부는 침체된 건설사업을 직·간접적으로 지원함으로써 부동산시장을 안정화시키기 위한 노력을 기울일 것”이라고 말했다.

                   〈 2010~2011년 주택입주 예상물량 〉
                                                                     (단위 : 호)
(자료 : 부동산써브)



고재인 기자 kji@fntimes.com