마스턴운용, 구로 쉐라톤 품었다…박형석 체제 투자 다각화 본격화

[한국금융신문 김희일 기자] 대체투자 전문 자산운용사인 마스턴투자운용이 서울 구로구 소재 호텔 자산을 인수하며 운영형 부동산 투자 확대에 나섰다. 업계에서는 이번 거래를 박형석 대표 취임 이후 추진해온 투자 포트폴리오 다변화 전략이 가시화된 사례로 평가하고 있다. 기존 오피스·물류센터 중심 투자에서 호텔·데이터센터·시니어하우징 등 운영형 자산으로 영역을 넓히는 계기가 될 것이라는 분석이다.

11일 마스턴투자운용은 서울 구로구에 위치한 포포인츠 바이 쉐라톤 서울 구로를 약 859억원에 인수했다고 밝혔다. 총 인수금액을 객실 수로 환산하면 객실당 약 4억2600만원 수준이다. 최근 서울 주요 비즈니스 호텔 거래 사례와 비교해도 시장 가격 범위 내에 있다는 평가가 나온다. 투자업계에서는 서울 호텔 시장 회복세와 안정적인 기업 출장 수요를 감안할 때 향후 운영 성과 개선에 따른 자산가치 상승 여력도 있다는 분석을 내놓고 있다.

매도자는 미래에셋자산운용이 운용하던 펀드다. 코로나19 기간 동안 호텔업황이 크게 위축됐지만 이후 외국인 관광객 증가와 객실 단가 상승으로 투자환경이 개선되면서 적절한 회수 시점을 맞았다는 평가가 나온다. 업계에서는 미래에셋자산운용이 펀드 만기와 자산 재편 전략에 따라 매각을 추진한 것으로 보고 있다.
마스턴투자운용은 국내 부동산 시장 침체 국면에서도 서울 핵심 업무지구 오피스와 물류센터, 리츠(REITs) 중심의 투자 전략을 유지해왔다. 최근에도 성수동 오피스 및 복합자산 투자와 경기권 물류센터 개발 사업 등을 추진하며 안정적인 임대수익 기반 자산 확보에 집중해왔다.

운영형 자산으로 투자영역 확장

다만 박형석 대표 취임 이후 마스턴투자운용은 오피스·물류 중심의 전통적 부동산 투자에서 벗어나 데이터센터·호텔·시니어하우징 등 운영형 자산으로 투자 영역을 넓히고 있다. 금리와 경기 변동에 따른 부동산 시장 불확실성이 커지면서 자산군 다변화를 통해 수익 구조를 안정화하려는 전략으로 풀이된다.

호텔은 임대료 기반의 오피스와 달리 객실 가동률과 객단가(ADR), 관광객 수요에 따라 수익이 결정되는 운영형 자산이다. 운영 성과에 따라 수익률이 달라지는 만큼 임대차 계약 중심의 오피스보다 적극적인 자산관리(AM) 역량이 요구된다. 이는 단순 임대수익 확보를 넘어 운영 효율화와 브랜드 경쟁력이 투자 성과를 좌우하는 자산이라는 의미다.

이번 인수는 마스턴투자운용이 단순 부동산 매입·보유 중심 전략에서 벗어나 운영 역량을 활용해 부가가치를 창출하는 투자 모델로 확장하고 있음을 보여주는 사례로 평가된다.

관광·비즈니스 수요 회복 수혜 기대

한국관광공사에 따르면 2025년 방한 외국인 관광객은 1894만명으로 2024년(1637만명) 대비 15.7% 증가했다. 코로나19 이후 관광산업 회복과 외국인 방문객 증가가 본격화되면서 서울 주요 비즈니스 호텔의 객실 가동률도 팬데믹 이전 수준에 근접하고 있다.
특히 구로디지털단지와 가산디지털단지를 배후에 둔 해당 호텔은 관광객뿐만 아니라 기업 출장객과 장기 체류 수요를 동시에 확보할 수 있다는 점이 강점이다. 투자업계에서는 이 호텔이 관광 수요보다 상대적으로 경기 변동 영향이 적은 비즈니스 수요 비중이 높다는 점에 주목하고 있다. 일반 관광호텔 대비 현금흐름 변동성이 낮아 기관투자자 관점에서 안정적인 운영형 자산으로 평가받는다. 서울 도심 호텔 대비 상대적으로 안정적인 비즈니스 수요를 확보할 수 있고, 매입 가격 부담도 비교적 낮아 투자 효율성이 높다는 평가를 받는다. 경기 변동에 따른 리스크를 줄이면서도 안정적 현금흐름을 기대할 수 있는 자산이라는 분석이다.

최근 서울 주요 호텔의 객실 단가와 가동률이 회복세를 보이면서 기관투자자들 사이에서도 호텔 자산에 대한 관심이 다시 높아지고 있다. 실제로 국내외 기관투자자들은 오피스 수익률 하락에 대응해 호텔과 데이터센터 등 운영형 자산 비중을 확대하는 추세다.

업계 관계자는 "최근 국내 부동산 시장에서 오피스 수익률이 압축되면서 자산운용사들이 호텔과 데이터센터, 시니어하우징 등 운영형 자산으로 눈을 돌리고 있다"며 "마스턴 역시 호텔을 통해 투자 포트폴리오를 다변화하려는 움직임으로 볼 수 있다"고 말했다.

한편 포포인츠 바이 쉐라톤 서울 구로는 지하 4층~지상 15층 규모로 총 201개 객실을 보유하고 있으며 레스토랑과 피트니스센터, 비즈니스 시설 등을 갖추고 있다. 2019년 리노베이션을 거쳐 현재 브랜드 호텔로 운영되고 있다.

박형석 마스턴투자운용 대표는 "글로벌 관광 수요 회복과 함께 호텔 자산에 대한 투자 매력도가 높아지고 있다"며 "경쟁력 있는 호텔 자산에 대한 선별적 투자를 통해 안정적인 수익을 창출하겠다"고 밝혔다.

업계에서는 이번 거래를 계기로 마스턴투자운용이 데이터센터와 시니어하우징, 라이프사이언스 시설 등 운영 역량이 중요한 대체투자 자산으로 투자 영역을 확대할 가능성이 높다고 보고 있다. 특히 이번 호텔 인수는 단순 자산 매입을 넘어 운영 성과를 기반으로 수익을 창출하는 투자 모델에 본격 진입했다는 점에서 박형석 대표 체제의 투자 다각화 전략이 본격화됐음을 보여주는 상징적 거래로 평가된다.

김희일 한국금융신문 기자 heuyil@fntimes.com