FNTIMES 대한민국 최고 금융 경제지

올 하반기에 집을 살까, 아니면 1~2년 참고 기다려야 할까 [부동산칼럼]

편집국

@

기사입력 : 2022-09-06 11:34

8월 들어 부동산 가격 하락세가 확산되고 거래급감, 매수심리 위축 등 부동산 경기가 급격하게 가라앉는 분위기다. 비수기에다 금리급등, 대출규제, 집값고점, 경기침체우려, 주택구매 심리악화 등 하방요인이 많다.

그런 가운데 정부의 다주택자 종부세 폐지 발표 이후 매물이 줄어들고 있으며 도심권 복합개발과 재건축, 재개발활성화 등으로 집값이 다시 오르는 것이 아닌가 하는 불안요인도 제기된다.

그렇다면 올 하반기 이후 부동산 시장은 어떤 모습으로 다가올까. 오랜만에 급매물이 출시되고 집값이 하락조짐을 나타내는 지금이 집을 사야 하는 적기일까? 아니면 1~2년 기다렸다 사야 할까.

서울 아파트매매수급지수 3년만에 최저… 부동산 거래량 급감으로 이어져
사실 전문가들조차 향후 부동산 시장에 대한 의견이 분분하다. 여전히 예측불허 안개 속이라는 지적과 더불어 금리기조와 실물경기, 신정부의 정책방향에 달렸다는 주장이 우세하다.

이를테면 신정부의 공급확대, 규제 완화, 세부담 완화 등 새로운 정책변화를 비롯해 금리추가인상, 대출규제, 집값고점, 거품붕괴, 경기침체 우려 등 경제흐름을 둘러싼 상황변수가 많다. 그래서 연말까지는 냉정하게 지켜볼 필요가 있다는 의견이 지배적이다.

먼저, 최근 부동산 동향과 주택관련지표의 동향이다. 심리지수가 악화되고 있다. 지난 8월 5일 한국부동산원 자료에 따르면 매매심리가 꽁꽁 얼어붙은 빙하기 내지 혹한기를 맞고 있다.

서울 아파트 매매수급지수는 84.6으로 전주(85.0)보다 0.4p 떨어졌다. 이는 지난 2019년 7월 8일 조사(83.2) 이후 약 3년 1개월 만에 가장 낮은 수치다. 기준치인 100보다 아래로 내려갈수록 집을 팔 사람이 살 사람보다 많다는 의미다.

예컨대, 서울 마포·은평·서대문구 등 서북권과 노원·도봉·강북구 등 동북권을 필두로 영등포·양천·강서·동작구 등 서남권도 89.4로 떨어졌다. 강남4구가 포함된 동남권도 91.6으로 하락했다. 수도권도 마찬가지다. 경기(89.6→89.2)와 인천(87.4→87.2)도 낮아졌다. 매매심리위축은 부동산 거래량 급감으로 이어지기 마련이다.

아파트 미분양도 급증하고 있다. 그동안 분양불패로 여겨졌던 수도권 아파트 분양단지가 통째로 미분양이 발생한 사건은 충격이 아닐 수 없다. 성남시에서 분양한 아파트단지가 1순위에서 통째로 미분양되는 초유의 사태가 발생했다. 청약불패라 여겨졌던 수도권 인기지역에서 ‘줍줍하던’ 무순위 청약자들도 외면하는 장면은 상상하기 어려운 일이다.

아파트 경매시장에도 벌써 찬바람이 불고 있다. 감정가보다 낮은 가격에도 유찰되는 사례도 빈번하다. 서울 은평구 ‘백련산힐스테이트 1차’ 전용면적 85㎡ 아파트(시세감정가액 9억 6,200만원)가 입찰가액 7억 7,000만원에 경매로 나왔지만 주인을 찾지 못했다.

이상의 내용을 종합하면 이렇다. 가격하락 현상이 지방과 수도권을 넘어 강남권으로 확산, 전이되고 있다는 결론이다. 지속적인 금리 인상이 예상됨에 따라 매수자 우위시장으로 바뀌면서 주요 대단지의 가격 내림세도 예사롭지 않다.

KB국민은행이 발표한 주택가격동향 월간시계열 통계에 따르면 수도권 아파트값은 2019년 7월이후 37개월 만에 하락 전환됐다. 지역별로 보면 인천, 경기지역이 하락을 주도하고 있다.

예를 들어 인천 연수구 송도동 ‘송도더샵센트럴시티’ 전용 59.97㎡는 지난해 8월 신고가인 8억 7,000만원에 거래됐지만, 약 1년 새 가격이 2억 5,000만원이나 떨어지면서 올해 7월 6억 2,000만원선이다.

인천지하철 1호선 테크노파크역 인근 ‘송도글로벌파크베르디움’ 63.97㎡ 역시 신고가인 9억 2,000만원(2021년 9월)에서 6억 8,500만원(2022년 7월)으로 급락했다.

수도권 광역급행철도(GTX-A) 호재에 힘입어 단기간 급등했던 파주 운정신도시와 수원광교도 비슷하다. GTX-A 운정역 인근 목동동 운정신도시센트럴푸르지오 전용 면적 84.9㎡는 2020년 10월 8억 8,500만원(7층)에 거래됐지만 지난 7월 26일에는 2억원 이상 하락한 6억 7,000만 원(10층)에 팔렸다.

경기 수원시 영통구 원천동 ‘광교호반베르디움’ 59.93㎡는 지난해 10월 9억 2,500만원에 거래됐지만 7월 7억 1,000만원에 계약이 체결됐다.

집값하락 일시적 현상으로 예측… 1~2년 기다리는 전략 추천
그렇다면, 앞으로 집값상승은 멈출 것인가? 그렇지가 않을 것 같다. 집값복병 혹은 재상승 뇌관도 잠재하고 있다는 분석이다.

집값하락 조짐만이 현재 시장을 관통하는 키워드로 단정할 수 없는 이유는 이미 언급한 대로 다주택자 종부세 중과 폐지 발표로 아파트매물이 20% 이상 감소하고 재건축 재개발 활성화, 민간주도 도심복합개발사업, 높은 인플레이션으로 인한 분양가상승 전망 때문이다.

특히 다주택자의 매물출시를 줄이고 증여건수 감소현상은 이들이 버티기를 선택함은 물론 3,600조원이 넘는 시중부동자금이 언제든 안전자산이라 불리는 주택시장으로 재유입될 수 있음을 암시하는 대목이다.

올 연말까지 안정세 여부가 1차 분기점이 되며 다가오는 내년 봄은 2차 분수령이 될 것으로 관측된다. 그때까지는 정부도 수요자도 긴장의 끈을 놓지 말아야 한다.

이제 결론이다. 올해 말까지 마지막 남은 최대변수는 금리추가인상, 고물가 기조, 정책 방향성에 달려있다고 해도 과언이 아니다. 시장안정과 서민주거 복지 향상을 위해 신정부의 부동산 정책과 역할은 몹시 중요해졌다.

특히 서울과 수도권은 주택공급이 절대적으로 부족한 상황으로 남녀노소 모두 내 집 마련은 선택이 아니라 필수가 된지 오래다.

지난해 우리나라 인구는 5,173만 8,000명으로 전년 대비 9만 1,000명 감소했지만 가구 수는 2,202만 3,000가구로 53만 8,000가구 증가했다.

주택보급률, 멸실주택수, 신규수요 등을 감안하면 향후 5년 동안 서울 36만호, 경기 18만호 등 전국적으로 250만~300만가구가 부족할 것으로 추정된다. 다행히 내년 이후 분양물량이 풍성해질 것으로 기대되는 만큼, 1~2년 기다리는 전략을 권한다. 급매, 경·공매도 좋은 방법이다.

[고종완 한국자산관리연구원장, <살집팔집> 저자]

데일리 금융경제뉴스 FNTIMES - 저작권법에 의거 상업적 목적의 무단 전재, 복사, 배포 금지
Copyright ⓒ 한국금융신문 & FNTIMES.com

한국금융 포럼 사이버관

더보기

FT카드뉴스

더보기

FT도서

더보기