거친 집값과 불안한 부동산, 대안으로 떠오른 '공공지원 민간임대주택'

[한국금융신문 장호성 기자] 정부의 부동산 규제에 한국은행의 기준금리 인상이 겹치면서 부동산 시장 내 혼조세가 이어지며실수요자의 고민이 커지고 있는 가운데, 합리적인 비용으로 안정적인 장기거주가 가능한 공공지원 민간임대주택을 향한 인기가 높아지고 있는 것으로 나타났다.

‘공공지원민간임대주택’이란 임대사업자가 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.

공공지원 민간임대주택은 만 19세 이상 무주택 세대구성원이면 청약통장 유무와 관계없이 청약 신청이 가능하고, 지역 제한 및 재당첨 제한도 없다. 입주 후 최대 8년동안 이사 걱정없이 안정적인 거주가 가능하며, 임대료 상승률도 연 5% 이하로 제한돼 있다. 취득세, 보유세 납부 부담없고, 연말정산 세액공제 또한 가능하다.
또 인근 시세 대비 저렴한 수준의 임대료를 책정하고 있어 임차인 부담도 적다. 특히 민간 건설사가 시공해 민간분양 아파트 수준의 품질과 서비스가 더해져 높은 주거만족도를 누릴 수 있는 것으로 알려져 있다. 주택도시보증공사가 임대보증금을 보증해 최근 성행하는 깡통전세에 대한 우려도 없다는 장점도 거론된다.



◇ 상대적으로 저렴한 임대료와 상승률…주거 취약계층 새 대안 된 공공임대

한국부동산원 전국주택가격동향조사에 따르면 최근 1년(‘21년 6월~’22년 5월)간 평균매매가격은 18%(약 3억 6,100만원→ 약 4억 2,600만원), 평균월세가격은 13%(65만 8,000원→74만 5,000원)상승했다. 특히, 월세가격은 임대차법이 시행된 2020년 7월(64만 7,000원)부터 지속적으로 상승한 결과 총 15%가 올라 월세 시장에서의 주거비 부담도 커지고 있다.

또 한국부동산원 청약홈에 따르면, 올해(1월~7월) 청약이 진행된 단지의 가점(만점 84점)을 보면 △최고 79점 △최저 63점 △평균 67점으로 2030세대가 상대적으로 가점이 낮을 수밖에 없는 점을 감안하면 주거 안정의 문턱부터 쉽지가 않은 실정이다.
그간 아파트의 대체주거상품으로 주목받던 오피스텔의 인기도 시들해졌다. 2022년 상반기 수도권의 전용 60㎡초과 오피스텔 거래량이 전년 동기 대비 절반 이상 감소한 가운데 서울은 역대 최소 수준의 거래를 기록했다. 대출 규제와 금리 인상, 소형 대비 상대적으로 높은 가격 부담 등이 맞물리면서 매수심리 위축에 영향을 미친 것으로 분석된다.

반면 공공지원 민간임대주택의 경우 적게는 8년간 길게는 10년 동안 장기거주가 가능한데다 시세 대비 저렴한 임대료로 공급된다. 임대료 상승률도 연 5%로 제한돼 거주 안정성도 높다.

상황이 이렇다보니, 공공지원 민간임대는 청년 및 신혼부부 등 기존 주거취약계층의 대안으로 떠오르고 있다.

대학생, 청년 및 신혼부부 등에게만 공급되는 공공지원 민간임대주택 중 하나인 ‘역세권 청년주택’이 그 예시다. 2021년 1차 역세권 청년주택 모집에서는 총 275세대 공급에 1만 6,505명이 몰려 평균 경쟁률 60대 1을 기록했다.
특히 금리가 본격적으로 상승하기 시작한 올해 2월 이후에 공급에 나선 8개 단지의 경우 대체적으로 두 자리 수의 경쟁률을 기록했다.

한 부동산 전문가는 “최근 부동산 시장의 불확실성이 커지며 실수요자들이 관망세에 돌입한 가운데, 시세대비 저렴한 임대료로 새 아파트에 장기간 거주할 수 있는 공공지원 민간임대주택이 대안으로 급부상했다”라며 “특히 공공지원 민간임대주택의 경우 주택 수에 포함되지 않는 만큼 세금 부담도 없는데다, 거주하면서 분양단지의 청약에 나서는 것도 가능해 공급될 때마다 높은 경쟁률로 청약이 마감되고 있다”고 말했다.

임대주택이 입주자들의 ‘주거 사다리’ 역할을 했다는 조사 결과도 있다.

한국토지주택공사(LH) 토지주택연구원이 전국의 공공임대주택(영구, 국민, 행복, 매입임대, 전세임대) 거주자 1만156가구를 대상으로 실시한 ‘공공임대주택 거주 실태조사’ 결과에 따르면 이사 계획이 있는 건설 임대 거주자 중 46.2%가 내 집 마련을 이유로 꼽았다.

또한, 이사 계획이 있는 응답자들 상당수가 소득증가에 따른 경제사정이 좋아졌다는 이유로 이사를 한다고 밝혀, 임대주택 거주를 통해 주택자금 확보와 이를 기반으로 내 집 마련에 성공한 것으로 분석됐다.

조사를 총괄했던 진미윤 LH정책지원 단장은 “임대주택에 대한 외부 부정적인 인식과 달리 임대주택이 주거사다리 역할을 한 것이 증명됐다”고 말했다.

부동산인포 권일 리서치팀장은 “동일 생활권에서 일반 아파트의 임대료에 비해 적은 부담으로 거주할 수 있는 만큼 여유자금 확보가 유리한 공공지원민간임대가 실속이 있는 게 사실”이라면서 “특히 최근 공급되는 이들 공공지원민간임대는 분양 상품과 비교해도 손색이 없다”고 말했다.

◇ 열악한 임대아파트는 옛말, 커뮤니티 시설·설계·마감재 다양화 바람

통상적으로 ‘임대아파트’라는 수식어는 수요층들에게 있어 일반 분양 아파트에 비해 질 낮은 커뮤니티시설과 마감재 등으로 공급될 것이라는 인식이 박혀 있었다.

그러나 최근 공급되는 공공지원 민간임대 아파트는 진화를 거듭하면서 우수한 상품성으로 실수요자들에게 인기를 끌고 있다. 특화설계는 물론 차별화된 커뮤니티 시설까지 선보이며 민간분양 아파트에 버금가는 상품성을 갖추고 있는 것으로 평가받고 있다.

고급 마감재는 물론 선호도 높은 4베이 판상형 설계가 적용되는가 하면, 펜트리, 알파룸, 드레스룸 등 공간활용도를 높인 평면도 도입되고 있다. 여기에 실내골프연습장과 피트니스센터, 클럽하우스, 맘스스테이션 등 커뮤니티 시설을 다양화하고, 단지 내 조경도 차가 없는 공원형으로 조성해 대형 공원 못지않은 주거 쾌적성을 확보하고 있다. 공공이 아닌 민간 브랜드가 적용된다는 점도 수요자들의 눈길을 사로잡을 수 있는 부분이다.

이렇게 진화된 상품성을 갖춘 공공지원 민간임대아파트는 임차인 모집 청약에서 높은 경쟁률을 기록하고 있다. 지난 3월 경기도 수원시 팔달구에서 선보인 ‘수원역 푸르지오 더 스마트’는 전 가구 3.5~4베이가 적용됐으며, 드레스룸, 펜트리, 다용도실 등 넉넉한 수납공간도 마련됐다. 그 결과 252가구 공급에 6880건의 신청이 몰려 평균 경쟁률 27.30대 1을 보였다.

업계 관계자는 “공공지원 민간임대아파트는 일반 공공임대아파트의 단점을 보완하고 민간분양 아파트와 비슷한 수준의 설계 및 커뮤니티 시설, 시스템 등을 갖추며 실수요자들에게 높은 호응을 얻고 있다”며 “특히 금리 인상기인 지금 내 집 마련에 대한 어려움을 겪고 있는 수요자라면 분양 아파트 수준의 주거만족도에 시세 대비 낮은 임대료로 장기간 거주할 수 있는 공공



◇ 롯데건설부터 HUG까지, 건설사·정부도 민간임대 지원 강화

민간지원 공공임대 아파트 상품이 부상하면서, 정부와 건설사들의 관련 서비스도 속속 선보여지고 있다.

대표적으로 롯데건설은 민간임대주택 단지 소개와 운영 서비스를 통합적으로 제공하는 인스타그램 ‘lotteelyes.official’ 소통채널을 지난 3월 선보였다.

이보다 앞선 지난 2018년에는 민간임대주택 자산운영 서비스 플랫폼 ‘엘리스(Elyes)’를 론칭하기도 했다. ‘엘리스(Elyes)’는 단 하나를 뜻하는 스페인어 'El'과 'Your Excellent Stay'가 결합한 브랜드명으로, '세상에 단 하나뿐인 탁월한 거주공간과 서비스를 고객에게 제공하겠다'는 롯데건설의 약속을 담았다.

주택도시보증공사(HUG)는 지난 6월 공공지원 민간임대리츠 사업(이하 ‘임대리츠’)의 총괄업무 수행을 위한 ‘임대리츠 자산관리센터’의 개소식을 가졌다.

HUG는 지난 4월 임대리츠 사업을 총괄 수행하는 허브리츠(이하 모리츠)의 자산관리업무(AMC)까지 업무영역을 확대한 바 있으며, 모리츠 자산관리업무의 효율적·체계적 수행을 위해 모리츠 업무를 전문적으로 담당하는 센터를 개소했다.

임대리츠 자산관리센터는 모리츠 자산관리업무를 시작으로 자리츠 출자심사 및 사후관리 등 임대리츠 사업의 전 주기에 걸친 입체적인 업무를 수행하는 전담 조직으로 3개 팀, 18명으로 운영된다.

임대리츠 사업은 그 특성상 장기간 사업이 진행되고 그 과정에서 다양한 이해관계자 간 입장 조율이 필요하므로 사업에 대한 전문성이 특히 요구된다.

HUG는 임대리츠 사업에 대한 높은 이해도와 전문적인 기금 출자심사 역량을 보유한 전담센터를 개소해 향후 임대리츠 사업을 보다 체계적이고 안정적으로 진행할 예정이다.

또 HUG는 정부의 민간 임대주택 주거서비스 인증기관이기도 하다. 주거서비스 인증제도란 민간임대주택의 질적 수준을 향상시키고 입주민의 만족도를 높일 수 있는 제도이다. 필수 인증대상은 주택도시기금 출자지원 및 HUG의 보증지원을 받는 100세대 이상의 민간임대주택 임대사업자이며, 이외에도 인증을 희망하는 임대사업자도 주거서비스 인증을 받을 수 있다.

주거서비스 인증의 종류는 사업계획단계에서 주거서비스계획을 평가하는 예비인증과 입주 후 2년 이내에 계획이행여부 등을 평가하는 본인증으로 구분되며, 인증 평가항목은 ①주거서비스 특화전략, ②편익시설 설치, ③공동체활동 지원, ④임대주택 운영·관리, ⑤주택성능향상으로 구성된다.

HUG는 그간 주택도시기금의 수탁기관으로서 임대리츠 기금 출자 심사와 사후관리를 수행해 온 바 있으며 이를 통해 구축한 임대주택에 대한 전문성과 노하우를 인증심사에 적극 활용할 계획이다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com