용산 이어 세운지구까지 오세훈표 고밀개발 서울이 달라지나

[한국금융신문 장호성 기자] 오세훈닫기오세훈기사 모아보기 서울시장의 ‘비욘드 조닝’형 서울 고밀개발 계획이 점차 베일을 벗고 있다. 지난 3월 발표된 서울시 ‘2040 도시계획’을 시작으로 지난달 용산정비창 개발계획·세계도시정상회의(WCS)에서 밝힌 세운지구 초고층 복합개발계획 등 구체적인 청사진들이 그려지는 모습이다.

서울시가 발표한 ‘2040 서울도시기본계획’(안)은 향후 서울시가 추진할 각종 계획의 지침이 되는 최상위 공간계획이자 국토계획법에 따른 법정계획이며, 향후 20년 서울이 지향할 도시공간의 미래상을 담은 장기계획이다.

시는 이를 공간적으로 구현할 6대 공간계획을 제시했다. ①‘보행 일상권’ 도입 ②수변 중심 공간 재편 ③중심지 기능 강화로 도시경쟁력 강화 ④다양한 도시모습, 도시계획 대전환 ⑤지상철도 지하화 ⑥미래교통 인프라 확충이다.
해당 안에서 가장 큰 관심을 모은 것은 단연 ‘35층 높이규제 삭제’를 비롯한 도시정비 규제 해제였다.

시는 안을 통해 산업화 시대에 처음 만들어져 지금까지 경직적으로 운용되고 있는 ‘용도지역제’를 전면 개편하는 ‘비욘드 조닝(Beyond Zoning)’을 준비한다고 밝힌 바 있다.

‘비욘드 조닝’은 주거·업무·상업 등 기능의 구분이 사라지는 미래 융복합 시대에 맞는 서울형 신(新) 용도지역체계다. 용도 도입의 자율성을 높여 주거·업무·녹지 등 복합적인 기능을 배치함으로써 빠르게 변화하는 미래도시를 유연하게 담아낼 수 있는 체계를 구축한다는 목표다.

지난달 발표된 용산과 세운지구의 개발계획은 오세훈 시장의 ‘비욘드 조닝’ 철학이 담겨있는 예시로 평가받고 있다.

지난달 26일, 오세훈 시장은 기자설명회를 열고 용산정비창 일대 약 50만㎡에 대한 개발 청사진 ‘용산국제업무지구 개발구상’을 발표했다.
서울시의 구상에 따르면 용산정비창 일대는 초고층 마천루 사이에 드넓은 공원과 녹지가 펼쳐지고, 글로벌 하이테크 기업이 앞다투어 입주하고 싶어하는 아시아의 실리콘밸리로 거듭날 예정이다.

용산은 향후 일자리와 R&D, MICE부터 주거, 여가·문화생활까지 도시의 모든 기능이 이 안에서 이뤄지는 ‘직주혼합’ 도시로 조성된다. 외국 기업과 인재의 유치·정착을 위해 국제교육시설·병원 같은 외국인 생활인프라도 들어선다는 계획이다.

이를 위해 시는 서울시 최초의 ‘입지규제최소구역’을 지정해서 법적 상한 용적률 1500%를 뛰어넘는 초고층 건물이 들어서도록 할 계획이다.

전체 부지의 70% 이상을 업무·상업 등 비주거 용도로 채우며, 고밀개발에 따른 부영향을 해소하고 공공성을 확보하기 위해 전체 부지 대비 기반시설율(도로·공원·학교 등)은 40% 수준으로 정했다.
‘입지규제최소구역’은 주거·상업·업무 등 다양한 기능이 복합된 지역으로 개발하기 위해 용도지역 등에 따른 입지규제를 적용받지 않고 건축물의 허용용도, 용적률, 건폐율, 높이를 별도로 정하는 규제특례다.

용산국제업무지구와 유사한 뉴욕 허드슨야드의 경우 최대 3300%까지 허용하고 있으며, 평균용적률은 1800% 이상이다.

시는 국제업무지구로서의 상징성과 서울을 대표하는 경관창출을 위해 높이 제한은 최소화하되, 통경축, 보행축과 주변지역을 고려한 스카이라인이 형성될 수 있도록 지침을 제시할 예정이다.

서울시는 내년 상반기까지 도시개발구역 지정과 개발계획을 수립하고, 2024년 하반기 기반시설 착공, 2025년 앵커부지 착공을 목표로 사업을 속도감 있게 추진할 계획이다.

오세훈 서울시장은 “용산이 가진 무한한 잠재력과 기회를 극대화하고 변화된 여건과 미래 환경에 부합하는 용산국제업무지구 개발을 추진하겠다”며, “차질 없이 실행해서 서울의 도시경쟁력을 높이고 국가경쟁력을 견인하겠다. 최첨단 미래산업을 육성해서 지속가능한 양질의 일자리를 만들고 경제를 살리겠다”고 강조했다.

이어서 지난달 30일, 세계도시정상회의 참석차 싱가포르를 방문한 오 시장은 30일 싱가포르 마리나 원(Marina One)에서 이런 계획을 밝히고, 이를 실현하기 위한 서울판 화이트사이트(White Site) 적용을 포함한 ‘도심 복합개발 특례법’ 제정을 정부에 요청했다.

싱가포르의 도시계획 정책인 화이트사이트는 개발사업자가 별도 심의 없이 허용된 용적률 안에서 토지의 용도를 자유롭게 정할 수 있게 한 제도다. 공간 효율이 극대화되고 필지에 다양한 기능을 유연하게 담을 수 있어 구도심 개발에 적용될 경우 지역 여건에 꼭 맞는 고밀 복합개발이 가능하다는 장점이 있다.

싱가포르는 토지이용의 효율성을 극대화하고 도시계획에 융통성을 주기 위해 1995년부터 이 개념을 도입해 운영 중이다. 오 시장이 찾은 마리나 원도 화이트사이트를 적용한 사례로, 서울시의 ‘비욘드 조닝’과도 통하는 부분이 있다는 게 시장의 진단이다.

신규 주택을 건설할 토지가 절대적으로 부족한 서울 도심에 복합개발을 통한 ‘직주혼합’ 도시를 조성함으로써 도시 외곽에서 출퇴근할 때 발생하는 교통문제와 환경오염을 줄이고, 24시간 활력이 끊이지 않는 도심을 만든다는 목표다.

오 시장은 “도심 복합개발은 교통혼잡과 환경오염을 줄일 뿐 아니라 도시철도망 건설에 투입되는 천문학적 예산, 베드타운 양산 등 우리가 모두 부담해야 하는 사회적 비용을 줄인다는 측면에서 단순한 지역개발과는 차원이 다르다”고 설명했다.

이어 “낙후한 서울 도심의 경쟁력을 혁신적으로 끌어올리려면 싱가포르와 같이 용도지역의 한계를 완전히 무너뜨린 복합개발이 절실하다”며 “용산이나 세운지구에 적용할 수 있으면 좋겠다는 생각을 한다”고 밝혔다.

다만 서울판 화이트사이트를 도입하려면 국토계획법을 뛰어넘는 ‘도심 복합개발 특례법’ 제정이 필요하다.

서울시는 특례법의 조속한 제정을 촉구하는 한편, 특례법에 서울 도심의 특수성이 충분히 담긴 세부적인 방안이 담길 수 있도록 지난달 ‘구도심 복합개발 TF’도 구성해 운영에 들어갔다.

TF에는 서울시 주택정책실, 도시계획국, 균형발전본부 등 관련 부서와 서울연구원 등이 참여하고 있다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com