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올 가을 전세대란? MZ세대가 반할만한 경기도 아파트는 어디 [부동산 성공노트]

편집국

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기사입력 : 2022-07-05 15:54 최종수정 : 2022-07-05 16:33

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올 7월 말로 예정된 계약갱신청구권의 만료매물 출회와 여당의 임대차3법 개정 추진을 앞두고 부동산 시장은 폭풍전야를 맞고 있다. 서울 전세 시장은 오름세고 MZ세대(밀레니얼+Z세대)인 2030 세대의 움직임은 분주하다.

소위 영끌하고 패닉바잉하는 젊은 층의 아파트 매수세가 다시 증가하고 있는 것이다. 특히 금리인상, 대출 규제강화, 집값 고점인식에도 불구하고 서울아파트 매수비중이 증가하고 있다.

30대 이하 아파트 매입 7개월만에 최고… 전세대란 가능성 대비한 듯

한국부동산원이 최근 발표한 매입자 연령대별 아파트매매통계에 따르면 30대 이하가 사들인 아파트 비중(42.3%)이 가장 높은데다 7개월 만에 최고치를 기록 중이다.

30대 이하의 서울아파트 매입이 본격적으로 늘기 시작한 것은 집값이 급등한 2020년 9월(44.1%)로, 고점을 찍은 뒤 올 2월 36.0%까지 떨어졌으나, 윤석열닫기윤석열기사 모아보기 대통령 취임 후 다시 증가하고 있기 때문이다. 6억원 이하 아파트는 씨가 마르고, 나오는 즉시 거래된다는 현장 중개사의 전언이다.

이유가 뭘까? 하나는 서울 등 수도권을 중심으로 전세 매물감소에다 8월 이후 전세대란 가능성이 제기됐기 때문이다. 또 하나는 기준금리 인상과 금융비용 증가에도 불구하고 집값이 더 오를 것으로 기대하는 사람들이 여전하기 때문이다.

높은 대출 금리로 전세에 사느니 월세로 전환하거나 이 참에 매매수요로 전환하는 젊은 층이 늘어나고 있다.

마지막으로 윤석열 정부가 생애최초주택구입자에 대한 LTV(주택담보인정비율)을 80%까지 완화함에 따라, 앞으로 전세값이 계속 오르면 집값도 따라 오를 수밖에 없다는 정책방향과 매매심리에 바탕한 학습효과 때문으로 보인다.

MZ세대 매입 열풍 지속되긴 어려울 듯… 인플레이션 등 다양한 악재 줄줄이 겹쳐

그렇다면, MZ세대 아파트 매입 열풍은 언제까지 지속될까?

20~30대 젊은 층의 아파트 매입 열풍이 지속적으로 이뤄지기는 어려울 것으로 보인다. 대출규제와 급격한 인플레이션, 금리 추가 인상, 분양가 상승, 집값 고점 인식, 코인과 주식 시장 하락, 실물경기 침체 우려가 겹쳤기 때문이다.

정부가 최근 청년층의 대출문턱을 낮추겠다고 발표했지만, 주택담보대출(주담대) 금리가 연 7~8%에 달할 것이라는 전망은 지속성에 어려움을 제기한다. 무리해서 집을 사려는 수요가 크게 늘어나기는 어렵다는 뜻이다.

과거 경험상으로 볼 때 주담대가 7%를 넘을 경우 과도한 대출로 주택을 구매해 차익을 실현하거나 성공한 경우는 드물다. 더구나 지난 1997년 말 IMF(외환)위기, 2008년 국제금융위기 때의 하우스푸어(집 가진 거지)로 전락한 사례는 교훈이 된다.

중산층이 대출을 받아 구입이 가능한 서울 아파트가 급감하고 있다는 점도 눈에 띈다. 중산층이 구입 가능한 서울 아파트 재고는 5년 전 30만 8,000호에서 3만 7,000호로 27만호 감소했다.

중산층 가구가 내 집 마련에 필요한 기간도 점점 길어지고 있다. 올 3월 기준 서울주택 기준 소득대비 집값비율(PIR)은 18.4로 중산층 가구가 소득을 한 푼도 쓰지 않고 평균적인 집을 사는데 18.4년이 걸린다는 의미다.

과천 부림동 주공8단지·분당 수내동 양지마을한양 등 경기·인천 아파트에 ‘주목’

한편, 서울지역 인구감소와 이동경로는 주목되는 변화다. 서울연구원은 최근 서울 주민등록 인구는 949만 6,887명으로 세대당 인구는 2.13명으로 발표했다. 지난 2016년 1,000만 인구가 깨진 뒤 6년 만의 일이다.

경기도와 인천으로 사람들이 빠져 나간 주요 원인과 경로는 경기도와 인천시의 대규모 신규 주택 공급 때문이다. 특히 경기 하남, 화성, 김포, 시흥, 남양주 등 대규모 도시개발지역으로 이주하는 경향이 두드러진다.

전·월세에서 자가로, 비아파트에서 아파트로 이동하고, 주택면적도 늘어났다는 것이다. 결혼 등으로 가족 구성원이 늘어 ‘더 넓은 집’ 등 양질의 주거공간을 찾는 사람이 많아진 결과로 분석된다.

장래인구추계(2020~2050년)를 보면 서울은 2020년 962만명에서 2050년 720만명으로 25.1% 감소할 전망이다. 반면에 경기도는 2012년 1,200만명, 2018년 1,300만명, 2020년 1,358만명으로 서울시보다 400만명 더 많아진다.

제주, 충남·세종은 같은 기간 인구증가가 예상된다.

마지막으로 MZ세대가 관심을 가질만한 경기도 아파트를 추천한다. 경기도 아파트의 소득대비 주택가격지수(PIR)는 11.2이다.

무주택자, 젊은 층 신혼부부 등 실수요자의 내 집 마련에 도움을 주기 위해 아파트가치분석 및 추천앱 ‘살집팔집’에서 살기(Live)좋고, 사기(Buy)좋은 아파트를 골랐다.

과천시 부림동 주공8단지, 성남시 분당구 수내동 양지마을한양, 구미동 까치마을(롯데, 선경), 정자동 한솔마을6단지, 서현동 한양, 고양시 덕양구 화정동 은빛부영11단지, 하남시 창우동 부영, 신장동 백송한신, 부천시 소사본동 주공1단지, 수원시 영통구 매탄동 매탄주공5단지 등이 대표적이다.

[고종완 한국자산관리연구원장, <살집팔집> 저자]

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