[기자수첩] 가격하락에도 왜 부동산인가

[한국금융신문 김태윤 기자] 부동산은 토지와 토지에 속한 건물 뿐만 아니라 해당 토지·건물재산과 관련된 ‘이권’을 의미한다. 즉 토지·건물 그 이상인 셈이다.

그리고 살면서 본인의 집 하나쯤은 거주해야 한다고 여기는 ‘생애 필수 자산’이며 모든 유동화의 ‘근간’이 되는 자산이다.

부동산은 경제에서 독특한 위치에 속한다. 통상적으로 금리가 인하되면 유동성 공급으로 통화가 뿌려져 주식과 부동산의 값이 지속 상승한다. 반대로 금리가 인상하고 거품이 꺼진다면 부동산 값도 하락해야 한다.
하지만 부동산은 우리의 인식보다 더 많은 것과 연결돼 어떤 자산보다도 강한 하방경직성을 지니게 된다. 모든 유동화의 근간이 되는 ‘자산’의 대표격이기 때문이다.

한번 올라간 월급은 쉽게 내려가지 않는다. 마찬가지로 한번 올라간 월세, 전세, 부동산 가격은 쉽게 내려가지 않는다. 월급을 인하해 노동자들이 분노하고 태업 등의 문제가 발생한다면 부동산 가격의 하락이 과잉 파생·유동성과 맞물릴 경우 2008년 리먼브라더스의 모기지 사태를 재현할 수 있다.

부동산의 하방경직성은 버블이 터지기 전까지 작용되는 셈이다. 이것이 한국은행 뿐 아니라 미 FED가 금리 인상을 통해 유동성을 회수하는데 사활을 걸고 있는 이유다.

한 경제학자는 절대적인 공급한계가 부동산만의 희소성을 만든다고 평가했다.

덕분에 금리 인상시기에도 강력한 하방경직성으로 높은 가격안정성을 유지하고, 금리 인하시기에는 유동성 공급으로 인해 주식만큼의 수익성을 자랑한다. 한마디로 자산계의 ‘팔방미인’인 셈이다.
경제학의 아버지 애덤 스미스는 국부론에서 토지(부동산)의 시장가격은 지대(임차료·월세·렌트비)와 이자율에 의해 결정된다고 주장했다. 즉 화폐 이자 수익성이 지대보다 더욱 좋을 때 토지의 시장가격은 하락해야 한다.

최근 포스트 코로나19로 금리가 인상됨에 따라 예·적금등의 화폐 이자 수익성이 적어도 지대보다 높은 수익성을 보이거나 토지의 시장가격이 하락하는 방향을 보여야 한다.

하지만 지대 즉 월세가 하락한 역사는 자본주의 경제체계 성립 이후 손에 꼽을 정도로 드문 현상이다.

코로나19동안 경제성장은 마이너스(-)를 기록했음에도 유동성과 더불어 부동산은 폭발적인 성장을 시작한다.
지난 2020년 블룸버그가 낸 G20 대상 자료에서 한국의 1분기 성장률은 1.4%, 2분기는 -2.9%였다. OECD통계에도 지난 2020년 한국의 경제성장률은 -3.3%를 점쳤다. 물론 해당 수치는 당시 미국이 -9.5%, 스페인 -18.5%인것에 비해 상당히 양호한 수치다.

이에 따라 해외의 자본이 당시 대량으로 지속 유입돼, 주식·부동산 시장의 활황이 해외 자본 유입 덕인지 순수하게 유동성으로 인한 것인지 원인을 명확히 알 수 없는 경지에 이르렀다.

다행히 한국은 지난 1997년 IMF의 경험을 통해 충분한 외화 운용 경험이 있어 지난 2022년 초부터 금리 인상과 더불어 자본 유출이 발생해도 유연한 대응을 할 수 있었다.

문제는 거품과 유동성을 구분하기 어려워 공급된 유동성이 구체적으로 얼마나 ‘우량’한 상태로 남아있는지 가늠하기 어렵다는 점이다.

코로나19 기간동안 부실 등으로 발생한 손실과 거품이 어느정도인지, 이를 기반해 물가를 위해 금리를 얼마나 올려야할지 계산하기가 만만치 않다는 뜻이다.

수요와 공급의 불일치가 커지는 가운데 시간이 지날수록 대출에 이자가 붙는 것처럼 부동산 가치도 커질 수 밖에 없다.

거품을 빼는 적절한 조정이 쉽지 않다면, 유동성이 흘러들어갈 수 있는 부동산 이외의 새로운 ‘근간 자산’을 찾아야 하는 시점이 다가왔다고 생각한다.

다만 이것은 경제학 최고의 발명품으로 다뤄진 주식만큼이나 새로운 도전이 될 수 있다.

김태윤 기자 ktyun@fntimes.com