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치솟는 전세금, 제대로 지키자…임차권등기는 이렇게 [부동산 딕셔너리]

김관주 기자

gjoo@

기사입력 : 2022-06-09 14:38

보증금 반환과 임차권등기 해지 동시이행관계 아냐
전세금 반환 소송도 방법…지연이자 받을 수 있어

사진=한국금융신문DB

#A씨는 집주인이 전세금을 돌려주지 않아 임차권등기명령을 신청하고 이사를 했다. 그러자 집주인은 임차권등기를 풀어주지 않으면 전세금도 돌려줄 수 없다고 나서고 있다. 집주인은 전세금 반환과 임차권등기 해지가 ‘동시이행관계’라고 주장한다. 집주인의 잘못으로 이러한 상황이 벌어졌는데 A씨가 먼저 임차권등기 해지를 해야 할까.

[한국금융신문 김관주 기자] 임차권등기란 전세금 돌려받기가 힘든 상황에서 이사 갈 때 세입자의 대항력과 우선변제권 등 권리를 유지시키기 위한 제도다. 때문에 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않은 임차인만이 신청할 수 있다. 임대차 보증금의 전액은 물론 일부라도 돌려받지 못한 것도 포함한다.

다만 임차상가건물이 무허가 건물인 경우에는 임차권등기를 신청할 수 없다. 임차상가건물은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기를 신청할 수 있어서다. 예외적으로 가능한 경우는 임차상가건물에 대해 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성돼 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있을 때다.

임차권등기는 집주인의 승낙 없이 임차인 단독으로 가능하다. 임대차 주택 소재지를 관할하는 지방법원에 접수하면 된다.

동시이행은 동시에 의무를 이행한다는 뜻으로 주택 임대차에서는 계약 기간이 끝날 때 집주인은 전세금 반환 의무가 있으며 세입자에게는 건물을 집주인에게 넘겨주는 명도의무가 있다.

이미 임차권등기 해지와 전세금 반환이 동시이행관계라며 맞선 집주인에 대한 판결(대법원 2005다4529)은 있다. 원심과 대법원은 세입자의 손을 들어주었다.

재판부는 “집주인의 보증금 반환과 세입자의 임차권등기 해지 의무가 동시이행관계에 있지 않다”며 “집주인의 보증금 반환 의무가 먼저 이행돼야 한다”고 밝혔다.

사진=한국금융신문DB

그렇다면 전세금을 돌려주지 않은 집주인이 임차권등기 해지부터 요구한다면 세입자는 어떻게 대처해야 현명할까.

엄정숙 법도 종합법률사무소 변호사는 “임차권등기까지 완료됐다면 세입자는 아쉬울 게 없는 상황이다. 집주인이 계속해서 전세금을 돌려주지 않는다면 전세금 반환 소송을 진행하면 된다”며 “시간이 지체될수록 보증금 미반환에 따른 이자가 계속 발생하기 때문에 집주인에게 이 사실을 알려주는 것도 심리적인 압박을 가하는 방법”이라고 조언했다.

전세금 반환이 늦어져 발생한 지연이자는 소송을 통해 민사법상 이자 5%, 소송촉진 등에 관한 특례법(소촉법)에 의한 연 12%의 지연이자를 받을 수 있다.

다만 집주인이 전세금을 돌려주었는데도 세입자가 임차권등기를 해지하지 않는다면 집주인은 법원에 임차권등기 취소 신청을 통해 말소 절차를 진행하면 된다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com

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