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친형에 아파트 증여한 BTS 정국…가족 간 임대차 계약은 성사될까?[부세팁]

권혁기 기자

khk0204@

기사입력 : 2022-05-18 06:30 최종수정 : 2022-05-18 09:09

가족간 부동산 계약시 공인중개사 통해야
매수 후 전세 승계, 전세금 실제 수령해야
부모 자녀간 거래시 전세대출 실행 어려워

방탄소년단 정국. /사진제공=빅히트 뮤직

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부세팁은 부동산 세금 팁의 줄임말입니다. 세금과 관련된 소소한 정보를 부정기적으로 제공하기 위해 만든 코너입니다. <편집자주>


[한국금융신문 권혁기 기자] 방탄소년단(BTS·RM·진·슈가·제이홉·지민·뷔·정국) 멤버 정국(본명 전정국)이 친형 전정현씨에게 서울 용산구 용산시티파크 아파트 전용면적 184.49㎡(구 55.8평)를 지난 2020년 12월 증여한 것으로 알려져 화제가 된 바 있다.

업계에 따르면 정국은 해당 아파트를 지난 20197298000만원에 매입했다. 만약 정국이 증여를 하지 않고 임대차 계약을 맺었다면, 그 계약은 성사될 수 있을까? 또는 부모와 자식간에 임대차계약을 맺을 때는 어떤 부분을 유의해야 할까?

먼저 형제간 전세계약을 체결하더라도 증여세를 추징당할 수 있다.

국세청이 공개한 사례를 살펴보면 가족 간에 전세 계약을 체결하는 경우가 왕왕 있다. 국세청은 해당 전세계약이 형식적이라고 판단하면 전세보증금에 대한 증여세를 부과한다. 전세보증금이라고 지급했지만 증여로 분류할 수도 있기 때문이다.

우선 가족 간 전세계약 체결시 공인중개사무소를 통해 전세계약서를 작성하고, 기본적으로 전입신고와 확정일자를 받아야 한다.

또한 가족이 서로 집주인과 세입자 관계가 되므로 주민등록상 비동거인이어야 한다. 예컨대 부모와 자녀가 함께 거주하다가 자녀가 구입한 아파트로 들어가면서 부모가 전세보증금을 주는 것을 인정받기 힘들다. 이 경우 일반적인 전세보증금 시세가 아닌 부모가 거주하는 공간만큼 비례해 전세보증금을 지급해야 한다.

여기에 자녀가 주택 취득시 지불한 매매대금 대부분을 부모가 지원한 형태가 되면 안된다. 그래서 자녀의 경제적 능력도 중요하다. 이를 위해 매매대금 지급 기일과 부모로부터 받은 전세보증금 지급 기일이 같으면 의심을 받게 된다. 이를 피하기 위해 원주인과 부모가 전세계약을 체결하고 자녀가 주택을 매수하는 전세계약 승계 방식이 적절하다.

반대로 부모의 집으로 자녀가 세입자로 들어가는 경우도 있다. 자녀 입장에서는 청약을 위해 무주택 자격을 유지하면서 부모 집에 얹혀사는 게 이득일 수 있다. 이 때 은행에서는 자녀에게 전세자금대출을 실행해주지 않는다. 전세자금을 받고 부모가 다시 자녀가 쓸 수 있도록 하면 사실상 증여이기 때문이다. 무상 임대 역시 증여로 판단돼 증여세를 추징당할 수 있다.

정리하자면 ▲특수관계인(가족) 전세계약 체결 ▲전세금 실제 수령 ▲부모와 자녀 동거 여부 및 임대 현황 ▲확정일자 등을 명확히 해야 증여세 폭탄을 피할 수 있다.

권혁기 기자 khk0204@fntimes.com

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