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[주목 이 지역] 대통령 집무실 이전부터 역세권 개발까지, ‘뜨거운 감자’ 용산

장호성 기자

hs6776@

기사입력 : 2022-04-21 06:00

용산 정비창 전경 / 사진=장호성 기자

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[한국금융신문 장호성 기자]


윤석열닫기윤석열기사 모아보기 시대가 열린 뒤로 전국에서 가장 뜨거운 부동산 중 하나는 용산이라고 해도 과언이 아니다.

용산은 이미 역세권 개발과 미군 기지, 정비창 등은 물론 이미 부촌으로 떠오른 한남동을 비롯해 개발 여지가 풍부한 곳이었다. 여기에 윤석열 정부가 집무실을 용산 국방부 청사로 이전하는 안을 밀어붙이면서 인근 부동산에 대한 관심도도 덩달아 더욱 높아진 상태다.

현재 용산은 철도정비창 부지를 국제업무지구로 조성하는 사업과 한남뉴타운 재개발, 유엔군사령부 부지 복합개발 등이 추진되고 있다. 지난달 6일 열린 임시 국무회의에서 대통령 집무실 용산 이전을 위한 예비비 지출안이 의결되기도 했다.

용산구 일대 아파트값은 이미 윤석열 후보가 당선되기 전부터 들썩이고 있었다. 지난 2월 39억원이었던 ‘래미안용산더센트럴’ 전용면적 161㎡ 매매가는 최근 호가가 55억 원까지 뛰었다. 인근 ‘벽산메가트리움’도 대통령 집무실 이전 발표 뒤 전용 84㎡ 호가가 16억 원에서 18억 원으로 올랐다.

효창공원앞역 인근 조감도 / 자료제공=국토교통부



용산가족공원 조성, 서빙고로 일대 경의중앙선 등 1호선 지상철 지하화 등이 속도를 내면서 용산 일대 정비 사업에 탄력이 붙을 수 있다는 전망이 지배적이다. 그중에서도 노후 아파트가 많은 동부이촌동·이태원동 등이 수혜를 받을 수 있는 지역으로 거론된다.

서울시는 용산철도정비창을 용산국제업무지구로 개발해 초고층 랜드마크 빌딩을 건설하고 김포공항과 용산국제업무지구를 오가는 UAM(도심항공교통) 터미널을 건설하는 도시개발 계획을 수립한 상태다.

국방부 청사 인근의 경우, 한강로 1가 특별계획구역과 삼각맨션 특별계획구역 정비사업 등이 추진 중이다. 이들 지역은 준주거지역으로 계획돼 있으며, 지구단위계획에 따르면 최고 120m 높이의 건물을 지을 수 있다.

국토교통부 또한 올해 초 서울 용산구 효창공원앞역, 수원 고색역 남측 등 11곳을 도심 공공주택 복합사업(이하 도심복합사업)의 8차 후보지로 발표한 상태다. ‘효창공원앞역 구역’은 정비예정구역 해제(‘13.10) 이후 역세권사업 등을 추진(’16.3)하다가 실패하는 등 장기간 개발이 정체된 지역이었다.

국토부는 도심복합사업을 통해 더블역세권 입지에 맞게 고밀 개발함으로써 업무·상업·주거가 어우러지는 용산구의 새로운 거점으로 발돋움할 것으로 기대하고 있다.

용산 국방부청사 전경 / 사진=장호성 기자

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◇ 집무실 이전 인한 개발제한 가능성은 낮아…교통체증 등 부수적 불편요인 우려

집무실 이전 건으로 개발제한이 생길 수 있다는 우려로 시장이 술렁였지만, 용산 부동산 개발에 미칠 영향은 크지 않을 것으로 전망됐다.

부동산 한 전문가는 “새 정부가 추구하는 방향도 ‘주택공급’인데, 용산 부지를 빼놓고서는 당선인이 공언했던 250만호 가량을 공급하기 어려울 것”이라며, “정책 방향성이나 연속성 등을 놓고 봐도 용산 개발이 집무실 문제로 제한될 가능성은 크지 않고, 대신 교통체증 등의 문제를 해결할 방안은 수반되야 할 것”이라고 진단했다.

신용산역 소재 공인중개업소 관계자 A씨는 “대통령 집무실 인근 지역인 삼각지역은 고도 제한을 받을 수밖에 없다. 그러나 용산역 쪽은 존치지역이라 그대로 간다. 또한 용산가족공원 조성과 최근에 뜨고 있는 용리단길 등으로 집값이 오를 일만 남았다”고 말했다.

반면 대통령 경호나 시위인파 등이 새 집무실로 몰리게 될 경우 인근 소란이 발생해 집값에 악재라는 의견도 있었다. 부동산 전문가는 “현재 청와대 앞에서 벌어지는 각종 시위 행렬들이 대통령 집무실을 따라 용산으로 들어올 경우 인근 지역을 중심으로 다소의 혼란이 발생할 수 있고, 이런 부분들이 부동산 측면에서 악재로 작용할 요인이 있다”고 말했다.

삼각지역 인근 공인중개업소 대표 B씨는 “대통령실이 오고 말고가 집값에 영향을 줄 것 같지는 않다. 어차피 이 주변은 대통령 이슈가 없어도 집값이 충분히 높게 오르고 있고, 더 오를 여지가 있는 곳”이라며, “오히려 대통령이 와서 부수적으로 불편한 부분이 생기지 않을까 오히려 그 점이 걱정된다”고 털어놨다.

용산역 앞 전경 / 사진=장호성 기자

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◇ 상권은 ‘긍정’ 전망 우세, 오피스는 긍정과 부정 전망 팽팽한 의견 대립

상권에서도 유의미한 변화가 감지된다. 상업용 부동산 데이터 전문 기업 알스퀘어(대표 이용균)가 '용산 시대 개막에 따른 상업용 부동산 시장 영향'에 대한 설문조사를 진행한 결과 10명 중 6명(58.6%)은 상권에 ‘긍정적’이라고 답했다.

대통령 집무실 이전이 상권에 ‘긍정적’이라고 본 응답자의 30.8%는 ‘유동인구가 늘면서 상권 활성화에 도움이 될 것’이라고 봤다. 24.6%는 ‘정부 기관 등 행정기관 추가 입주 기대감’을 꼽았다. ‘대통령 집무실 소재 지역이라는 프리미엄(21.5%)’과 ‘대형 개발사업 가능성(12.3%)’ 등이 뒤를 이었다.

반면 상권에 ‘부정적’이라고 답한 응답자 10명 중 4명(39.1%)은 ‘각종 집회와 시위’를 이유로 꼽았다. 34.8%는 ‘개발 규제’로 상권 활성화에 악영향이 있을 것을 걱정했다.

오피스 시장 전망은 기대감과 우려가 공존했다. 대통령 집무실 용산 이전이 오피스 시장에 ‘긍정적(51.4%)’이라는 의견과 ‘부정적(45.9%)’이라는 답변이 팽팽하게 맞섰다.

‘긍정적’으로 본 응답자의 48.3%는 ‘행정기관의 추가 입주 기대감’을 이유로 꼽았다. 23.3%는 ‘주변 개발 사업 활성화’를 오피스 시장 호재로 봤다.

‘부정적’을 고른 응답자의 절반(55.4%) 이상은 ‘대통령 주재에 따른 규제 강화로 개발사업 지연’을 예상했다. ‘빈번한 집회, 시위로 기업들이 입주를 기피’하며 오피스 시장에 부정적인 영향이 있을 것이란 의견은 32.1%였다.

알스퀘어는 “대통령 집무실 용산 이전에 따라 업무시설 등 상업 부동산 시장에 개발 기대감과 규제 우려가 복합적으로 나타나고 있다”며 “용산 개발계획의 세부 그림에 따라 시장 영향이 가시화될 것”이라고 전망했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com

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