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[은퇴설계] 집값 떨어지기 전에 가입? ‘노후 버팀목’ 주택연금 뭐길래

한아란 기자

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기사입력 : 2022-03-08 22:37

[한국금융신문 한아란 기자]
집값이 내리기 전 가능한 높은 가격으로 오랫동안 연금을 받으려는 수요가 주택연금으로 몰리고 있다.

최근 전국적으로 집값 상승률 둔화와 주택 보유세 부담까지 겹치면서 주택연금에 대한 상담과 문의가 증가하는 추세다.

만 55세 이상•공시가격 9억 이하 주택보유한 노년층은 가입 가능

주택연금은 만 55세 이상 노년층이 소유한 주택을 담보로, 노후에 필요한 생활자금을 금융기관 대출을 통해 평생 매달 연금처럼 수령할 수 있도록 국가가 보증하는 금융상품이다.

가입자가 사망하는 등 연금 지급이 끝나면 집을 처분해 지금껏 받은 연금과 그에 대한 이자를 상환하는 구조다. 매달 소액으로 연금처럼 지급되기 때문에 이자도 조금씩 누적되고 갚을 의무도 없다.

주택연금에 가입하려면 부부 중 한 명은 대한민국 국민이어야 한다. 부부가 모두 외국인이면 주택연금에 가입할 수 없다. 연령 조건은 주택 소유자나 배우자 중 한 사람만 갖추면 된다. 주택은 부부 보유 건을 합해 공시가격이 9억원 이하여야 한다.

2020년 말까지만 해도 대상 주택의 가격 기준 상한이 시가 9억원이었으나 작년부터 공시가격 9억원으로 변경됐다. 다주택자더라도 주택 합산 가격이 9억원 이하면 가입할 수 있다. 합산 가격이 9억원을 초과하는 2주택자의 경우 3년 내 비거주 주택을 처분하겠다고 약속해야 가입 가능하다.

담보로 맡길 수 있는 집은 주택법상 주택과 노인복지법상 노인복지주택, 주거용 오피스텔 등이다. 이혼, 사별 등의 사유로 기존 주택을 다운사이징하고 작은 주거용 오피스텔을 매입해 거주하는 은퇴생활자들도 주택연금의 혜택을 받을 수 있다. 일부 전세를 준 단독, 다가구주택 소유자도 가입 가능하다.

단, 주택연금 가입자는 담보로 맡긴 주택에 계속 거주해야 월 지급금을 받을 수 있다. 주택연금 가입자 부부가 담보주택에서 다른 장소로 주민등록을 이전하거나 1년 이상 계속해서 담보주택에 거주하지 않는 경우 주택연금 지급이 중단될 수 있다. 다만 불가피한 사유가 있어 이를 주택금융공사가 인정하거나 승인하면 1년 이상 담보주택에 거주하지 않거나 다른 곳으로 주민등록을 이전할 수 있다.

가입 당시 주택시가 기준으로 월 수령액 산정…집값 떨어져도 연금액은 동일

주택연금 월 수령액은 가입 당시 주택 시가(12억원까지만 인정)를 기준으로 산정되며, 한번 결정되면 향후 주택가격 등락과 관계없이 변하지 않는다. 여건이 허락한다면 가입 시점을 최대한 늦추는 것이 좋다.

연령이 높을수록, 주택가격이 비쌀수록 월 수령액이 늘어나기 때문이다. 연금액을 산정하는 나이는 부부 중 나이 적은 사람을 기준으로 한다.

주택연금 수령 방법에는 사망 시까지 받을 수 있는 종신지급방식, 일정 기간을 정해두고 받는 확정 기간 방식, 주택담보대출 상환용 등으로 인출 한도 범위 안에서 일시에 찾아 쓰고 나머지를 종신토록 지급받는 대출상환 방식 등이 있다.

종신지급방식 중에서는 매달 받는 연금 수령액이 일정하게 유지되는 정액형 외에도 지난해 8월부터 가입 초기에 더 많이 받는 ‘초기 증액형’, 시간이 지날수록 수령액이 늘어나는 ‘정기 증가형’을 선택할 수 있다.

초기 증액형은 가입 초기에 정액형보다 연금을 더 많이 받고 이후 일정 기간이 지나면 정액형보다 적은 금액을 받는다. 가입자가 많이 받는 기간을 경제 여건에 따라 3, 5, 7, 10년 중 선택할 수 있다.

퇴직 이후 국민연금 등 다른 연금을 받을 때까지 소득 공백이 발생하거나 고령의 가입자가 의료비 등 추가 지출이 예상되는 경우 유용하게 활용할 수 있다.

정기 증가형은 초반 수령액이 정액형보다 적은 대신 3년마다 4.5%씩 월 수령액이 늘어난다. 주택연금 가입 후 물가상승에 따른 구매력 저하가 우려되거나 의료비 지출 등 생활비 증가에 대비하고자 하는 경우 유용하다.

주택연금의 장점은 가입 후 집값이 내려가도 연금액이 줄지 않는다는 점이다. 반대로 집값이 아무리 올라도 연금액은 오르지 않기 때문에 주택연금은 집값이 고점일 때 가입하는 게 유리한 편이다.

주택연금 월 지급금은 집값 상승률, 이자율, 기대수명 등을 반영해 매년 재산출된다. 지난 2월부터는 주택연금 신규 신청자가 받는 월 지급금이 기존보다 평균 0.7% 올랐다.

올해는 집값 상승으로 지급금이 늘었지만 이자율 상승과 기대수명 증가로 인상 폭은 줄었다.

주택가격 9억원 기준 55세 가입자가 받게 되는 주택연금 월 지급금은 기존 144만원에서 145만원으로 1만원 높아졌다. 같은 주택가격 기준 70세 가입자의 월 지급금은 267만 5,000원에서 275만 6,000원으로 8만 1,000원 올랐다. 조정된 월 지급금은 신규 신청자에 적용되며 기존 가입자는 가입 당시 산정된 월 지급금을 받는다.

소득세법 개정으로 지급금 산정에 반영되는 주택가격 인정 상한액도 9억원에서 12억원으로 늘었다. 주택연금 가입은 공시가격 9억원 이하 주택만 가능하지만 연금 지급금은 시가를 기준으로 산정돼 시가 9억원 초과 주택 보유자도 그동안 9억원에 맞춰 월 지급금을 받아왔다.

이용 도중 연금총액 상환 가능…기초연금 수급 대상 선정에도 불이익 없어

주택연금 상품 구조는 가입자에게 유리한 점이 많다. 우선 가입자가 원할 경우 이용 도중 언제든지 연금지급총액 중 일부 또는 전부를 상환할 수 있다.

이때 중도상환 수수료는 별도로 내지 않아도 된다. 또 주택연금을 받는다는 이유만으로 기초연금 수급 대상 선정에서 불이익을 받지 않는다.

여기에 가입자 부부가 모두 사망하는 등 연금 지급이 끝나 정산할 때 주택처분대금이 연금 수령액보다 많다면 그 차액을 자녀 등 상속인이 받을 수 있다.

반면 연금 수령액이 주택처분금액보다 많더라도 상속인이 차액을 갚아야 할 의무는 없다. 주택연금에 가입하면 세제 혜택도 받아볼 수 있다. 주택연금을 받는 1가구 1주택자는 공시가 5억원 이하분까지 재산세를 25% 감면받는다.

집값이 크게 올랐을 경우 주택연금을 중도 해지하고 더 오른 집값을 기준으로 재가입하면 어떨까 생각하는 사람이 있을 수 있지만, 주택연금을 해지한 후 다시 가입하고자 할 때는 고려사항이 있다.

우선 중도해지 후 같은 주택으로 재가입하려면 집값이 오른 경우에는 3년간 재가입이 제한된다. 만약 3년이 지난 후 주택의 공시가격이 9억원을 넘어서면 재가입하지 못할 수도 있다.

중도 해지할 땐 그간 받은 연금과 이자, 보증료를 모두 상환해야 한다. 또 중도해지 수수료는 없지만 가입 당시 부담한 주택가격의 1.5% 수준에 해당하는 초기 보증료는 돌려받지 못한다.

재가입 시 다시 초기 보증료를 내야 하기 때문에 비용 부담이 생긴다. 목돈이 필요할 때 중도 해지 외 차선책으로 개별 인출 제도를 활용해볼 만 하다. 연금을 받는 도중 자녀 결혼비가 필요하거나 아파서 입원비가 필요하다면 일정한 한도 내에서 인출할 수 있는 제도다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 3월호>'에 게재된 기사입니다.

한아란 기자 aran@fntimes.com

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