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[부동산 성공노트] 2022년 유망 부동산은 재개발지구의 빌라

편집국

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기사입력 : 2021-12-01 17:00

[한국금융신문]
요즘 주식시장과 더불어 주택시장의 움직임이 심상치 않다. 시장변동성이 강하고 주가와 집값도 출렁이고 있다. 안정보다는 변동성이 커질 때 최대 피해자는 주린이(주식+어린이), 부린이(부동산+어린이)가 된다.

특히 부동산 시장에서는 국지적이지만 미분양아파트가 등장하고, 가격이 하락한 매매거래가 33%를 차지하며 거래급감에다 가격상승폭이 둔화되고 있다.

아직은 하락세로의 추세전환을 예단하기는 이르지만 고점국면에서 나타나는 전형적인 과도기적 현상으로 해석된다. 한마디로 우상향 상승곡선이 마무리되는 변곡점에서 거품이 빠지는 전조 현상이 목격되고 있다.

주택시장은 고점국면에 변곡점 맞을 개연성도

그렇다면 향후 주택시장은 어떻게 흘러갈까? 현 시점은 주택시장도 상승과 하락의 기로에 선 모양새가 연출되고 있다. 즉 매수세 약화, 매물증가로 수요감소-거래급감-가격상승폭둔화로 전환기가 임박한 양상이다.

다만, 서울지역 아파트 입주물량이 2023년까지 감소가 예상되는 가운데 주택임대차 3법 영향으로 전세가격이 지속적으로 급등하고 있다. 전세가격은 오직 수요와 공급조건에 따라 시장임대료가 결정된다.

예를 들면 수도권의 경우 입주물량이 2023년까지 감소예정이다. 부동산114 등 민간발표 자료에 의하면 서울은 2021년 3만 6,705가구에서 2022년 2만 3,393가구로, 2023년 2만 948가구로 점차 줄어든다.

경기도 아파트 입주 물량도 2021년 11만 368가구에서 2023년 7만 7,689가구로 대폭 감소한다.

대선정국을 맞아 내년 3월 9일 결정되는 새 정부의 새로운 부동산정책도 변화의 모멘텀이 될 수 있다. 우리나라는 수급요인과 함께 정책이 미치는 시장 영향력이 지대하기 때문이다.

그러므로 서울 등 수도권은 당분간 집값상승 추세가 꺾이기는 어렵겠지만 상승동력은 약화될 개연성이 높아 보인다.

만일 다음 정부가 신규주택공급을 촉진하는 공급확대 대책과 재고물량과 함께 유통물량을 증가시키는 규제완화 정책이 나올 경우, 정책의 불확실성 해소로 시장의 근본적 변화 내지 기저적 흐름의 변화도 충분히 예견된다고 하겠다.

공공재개발과 빌라가 틈새시장 유망주로 급부상

4/4 분기 현재는 지난 2013년 집값이 바닥을 찍고, 2014년부터 본격 상승한 지 7년째 되는 지점으로, 고점국면내지 변곡점이 임박했다 관측된다.

신체에 비유하면 어깨 부근에 온 듯하며 상승여력은 크지 않다는 분석이다. ‘무릎에서 사서 어깨에서 팔라’는 투자격언을 염두에 둔다면, 아마도 매수보다는 매도관점에서 시장대응에 나서는 전략이 수익보다는 위험관리에 도움이 되지 않을까 싶다.

앞으로 부동산 경기가 조정기 혹은 전환기를 맞을 공산이 큰 만큼, 관심을 가질 만한 부동산은 아파트, 꼬마빌딩 등 주류상품보다는 틈새시장이 유망할 것으로 예상된다.

아파트의 대체주거시설인 오피스텔, 도시형 생활주택, 생활형 숙박시설, 섹션형 오피스 등 소위 틈새부동산이 주목대상이다.

그 중에서도 지금 중요한 부동산은 정책호재가 떠받치는 도심권 재개발지구의 다가구주택과 다세대 빌라를 꼽을 수 있다.

정부의 공공재개발활성화 정책에 이어 오세훈닫기오세훈기사 모아보기표 재개발사업에 가속도가 붙을 전망이다. 직주근접에 대한 주택수요의 증가, 신축아파트에 대한 선호도증가, 똘똘한 한 채에 대한 상승 기대심리도 한몫하고 있다.

부연하면 이렇다. 지난해 8.4대책 이후 정부가 발표한 공공참여재개발정책은 재개발시장을 근본적으로 탈바꿈할 것으로 관측된다. 공공재개발을 추진할 경우 여러 가지 장점이 있다.

한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)가 시행사로 참여해 용도지역, 용적률 상향, 기부채납비율완화, 분양가 상한제 제외 등 각종 인센티브가 제공된다. 2종 주거지역은 3종 주거지로, 주거지역은 준주거지역으로 종상향을 허용하고 용적률도 법적 상한 이상으로 상향될 것이다.

특히나 주거정비지수폐지, 신속통합기획도입, 주민동의 절차 간소화 및 동의율 변경 등 신속통합기획과 6대 규제완화방안이 시행된다.

이를 테면 재개발해제구역 중 노후지역신규지정과 2종 7층 일반지역규제완화를 통한 사업성개선과 매년 재개발구역지정을 통한 신규구역발굴도 추진된다.

사전타당성조사의 간소화 및 시·구 합동설명회생략 등 현행 5년 정도 걸리는 기간을 2년으로 앞당길 수 있게 됐다. 총 사업기간도 10년에서 5년 정도 단축돼 사업수익성과 공급확대효과도 극대화된다.

금천, 구로, 영등포, 중랑구, 동대문구가 유망

강남이 재건축 중심지라면 재개발은 주로 강북권에 포진하고 있다. 재개발이 본격 추진될만한 유망한 도심권의 저층 노후 단독, 다가구, 다세대 밀집지역은 금천, 구로, 영등포, 중랑구가 대표적이다.

그 중 공공재개발이 활성화될 중요한 곳으로는 대조1구역, 불광5구역, 상계뉴타운(1·2·5·6구역), 장위뉴타운(3·4·6·10·14·15구역), 수색·증산뉴타운, 성수(1~4구역), 한남뉴타운(2·3·4·5구역), 북아현(2·3구역), 이문·휘경뉴타운, 흑석뉴타운, 노량진뉴타운(1~8구역),신림뉴타운(1~3구역)을 꼽는다. 수도권은 광명뉴타운(1·2·4·5·9·10·11·12·14·15구역), 남양주 덕소뉴타운지구 등도 관심대상이다.

다만, 재정비사업의 원활한 진행을 위해서는 넘어야 할 걸림돌이 많다. 정비업계에서는 소유주들이 공공기획과 공공재개발을 혼동하는 사례도 많고, 주민들이 공공이라는 말만 들어가도 부정적으로 인식하는 경우가 태반이다.

주택공급활성화지구로 지정되면 조합원물량을 제외한 50% 이상을 공적임대로 공급하되, 전체 물량의 최소 20% 이상을 공공임대로 제공해야 한다. 투기방지를 위해 일반분양분은 최대 10년간 전매제한과 5년 거주의무가 부여된다. 투자자시기에 따라 자격대상이 제한될 수 있음을 유의해야 한다.

조합과 공공이 함께 참여해서 진행하는 공공재개발의 경우 권리산정일인 2020년 9월 21일 이후 지분쪼개기 혹은 신축건물은 입주권이 나오지 않는다.

공공주도재개발은 2021년 6월 29일 이후 매입자는 현금청산 대상이 된다. 개발이 완료될 때까지 매도가 어렵고 사업지연이 우려된다고 하겠다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 12월호>'에 게재된 기사입니다.

[고종완 한국자산관리연구원장(한양대 부동산융합대학원 특임교수)]

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