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[재테크 톡톡] “양도소득세 꽃이 피었습니다”

편집국

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기사입력 : 2021-10-27 15:04

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[김현기 부산은행 WM고객부 세무사]
지난 9월 전국 집값 상승폭이 14년 9개월 만에 최고치를 기록했다. KB 월간 주택시장동향에 따르면 9월 전국 주택 매매가격은 1.52% 상승했다.

10월 발표된 매매가격 전망지수도 111을 기록하면서 앞으로도 부동산 가격은 상승할 것이라는 전망이 높다. 이러한 가운데 변화되는 부동산 세금 부분에 대한 준비를 통해 부동산 게임에서 승리를 잡을 수 있도록 하자.

게임을 준비 중인 소득세법 일부개정법률안


현재 국회에 계류 중인 법안 중 소득세법 일부개정법률안이 있다. 이는 여당 당론 확정에 따라 상정된 개정 법률안이기에 올해 안으로 확정될 가능성이 높다.

최근 다주택자를 대상으로 양도소득세 세율 개정은 계속됐었는데, 이번 개정안은 고가주택기준과 장기보유특별공제를 포함하고 있다.

1. 현재 그리고 앞으로 참가자 모두 12억원까지는 비과세

소득세법 일부개정법률안 발의 목적은 1주택 실수요자를 위함이라고 한다. 현재 고가주택 비과세 기준 9억원은 2008년 개정된 내용이다. 이번 개정 법률안에서는 현실을 반영해 고가주택 비과세 기준을 12억원으로 상향했다.

개정안은 1주택자가 거주지 이동이 쉽도록 고가주택 기준을 상향하는 것이며, 기준 시기는 법 개정 후 최초 양도하는 분부터 적용되므로, 현재 주택을 소유하고 있는 이들도 포함된다.

현재 고가주택에 해당되는 1주택 소유자들은 되도록 법 개정 후 양도하는 것이 유리하다. 대체 취득으로 일시적 2주택에 해당된다면 3년 이내에는 기본세율이 적용되는 것을 감안해, 법 개정일을 기다려보는 것이 합리적일 수 있다.

2. 게임 시작 알리는 장기보유특별공제 신호음…양도차익 클수록 불리

장기보유특별공제는 다년간 양도소득을 일시에 누진세율로 과세함에 따른 과도한 세부담을 완화하고 물가 상승분 조정차원에서 도입된 제도다. 그리고 올해 장기보유특별공제에는 거주기간요건이 추가됐다.

현재 발의된 소득세법 일부개정법률안은 장기보유특별공제를 더욱 축소시킨다. 장기보유특별공제율의 보유기간 공제율을 양도차익 규모별로 차등적용한다. 5억원 이하까지는 보유기간에 따른 공제율 최대 40%로 현행 그대로 적용되나, 5억원 초과 10억원 이하는 최대 30%, 10억원 초과 15억원 이하는 최대 20%, 15억원 초과는 최대 10%로 양도차익이 커질수록 공제율이 줄어든다.

적용 시기는 법 개정일 이후 취득하는 분부터 적용된다. 따라서, 5억원 초과하는 주택을 매수 예정이거나, 매수 예정인 주택이 향후 5억원을 초과할 것이라 예상된다면 법 개정일 이전에 주택을 매수하는 것이 절세 전략이 될 수 있다.

3. 결승선은 2023년 1월 1일

이 게임의 결승선은 2023년 1월 1일이다. 다주택자들은 이때를 기점으로 다주택 보유로 계속 갈지 아니면 최종 1주택으로 만들지 고민해야 한다.

1세대 1주택자의 장기보유특별공제율을 적용하기 위한 기산점이 1주택 외의 모든 주택을 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 기산하도록 개정이 되는 것이다. 이는 2023년 1월 1일부터 적용되므로, 2023년 1월 1일 이전까지 최종 1주택이 된 경우에는 장기보유특별공제 기산일이 재산정되지 않는다.

예를 들어, 거주 주택과 비거주주택을 가지고 있는 다주택자가 2023년 1월 1일 이후 비거주주택을 처분하게 된다면, 최종 1주택인 거주 주택을 추후 양도 시 장기보유특별 공제율 계산을 위한 기산일이 당초 거주주택 취득일이 아닌 비거주주택을 처분일, 즉 최종 1주택이 된 날로부터 기산하게 된다.

따라서 개정안을 적용받는다면 보유기간과 거주기간이 줄어들어 양도소득세 부담이 크게 증가할 수 있다. 단 대체취득·상속·동거봉양·혼인 등 대통령령으로 정한 일시적 2주택에 해당하는 경우는 제외된다.

올해 6월 1일 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율이 상향됨에도 불구하고 공급 매물이 크게 증가하지 않았다. 2023년 1월 1일부터 취득세 과세표준이 상향되고, 여기에 더해 논의 중인 장기보유특별공제 기산일 개정안도 통과된다면, 2023년 1월 1일 이전에 공급 매물이 증가할 지는 미지수다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 11월호>'에 게재된 기사입니다.


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