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[부동산 성공노트] 3차 신도시, 서부간선도로 수혜지역과 슈퍼아파트는 어디?

편집국

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기사입력 : 2021-10-02 08:19

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이사철이 본격화되는 가을은 집값과 전세값이 오르기 마련이다. 특히 올 가을은 매매, 전세시장 모두 동반급등 하는 등 심상치 않은 흐름이 예상된다. 그래서인지 국토교통부는 지난 8월 30일 3차 신규 공공택지에서 총 14만호를 공급하는 계획을 추가로 발표했다.

수도권 3기 신도시가 주로 서울 동·서쪽에 포진해 서울을 동서로 넓혔다면, 이번에는 서울을 남쪽으로 확장하는 셈이다. 3기 신도시보다는 서울에서 조금 더 거리가 멀지만 강남과 교통접근이 가능한 수도권 광역생활권이라는 점은 매력적이다. 수도권 광역급행철도(GTX C)가 연결될 예정으로 대중 교통망 확충을 통해 서울 접근성을 높이고 출퇴근이 가능한 직주근접 신도시를 만들겠다는 구상이다.

의왕·군포·안산신도시가 최대 수혜지역

첫 번째로 가장 주목되는 곳은 역시 서울남쪽 경계에서 약 12㎞에 위치한, 규모가 가장 큰 의왕·군포·안산지구를 꼽을 수 있다. 수도권 지하철 1호선 의왕역 서남쪽에 총 4만 1,000호 규모가 들어선다. 586만㎡ 규모의 신도시급으로 조성되는 이 지구는 의왕시 초평동·월암동·삼동과 군포시 도마교동·부곡동·대야미동, 안산시 건건동·사사동 일원에 걸쳐있다.

부지 넓이가 여의도 면적의 2배에 달한다. 교통접근성도 양호한 편이다. 동쪽은 지하철 1호선 의왕역에서 시작해 서쪽은 4호선 반월역까지 닿는 입지환경이다. GTX C노선이 의왕역에 정차하고, 간선급행버스(BRT) 노선 신설 등이 들어서면 서울 강남권까지 20분대에 진입이 가능할 전망이다.

의왕역에서 GTX C노선을 타면 양재역까지 20분이 걸리고, 삼성역까지는 25분이 소요된다. 삼성역에서 GTX A노선으로 환승하면 의왕역에서 서울역까지 35분에 닿는다. 현재 서울 강남권까지 대중교통으로 65분, 자가용으로 70분이 걸리는 것과 비교하면 접근성이 크게 개선되는 것이다.

화성진안지구도 관심지역으로 급부상


두 번째로 이목이 집중되는 지역은 화성진안지구로 동탄신도시 서북측 미개발 지역에 조성된다. 지구 북쪽은 수원영통지구 시가지가 자리하고 있다. 이 지역은 이미 개발 압력이 높은 곳으로 화성시 진안동·반정동·반월동·기산동 일원에 걸쳐 있는 여의도 1.5배 규모 부지(452만㎡)에는 2만 9,000호가 공급된다.

동탄과 가까운 진안지구도 GTX 라인과 연결된다. SRT 정차역인 동탄역은 GTX A노선의 기점으로, 현재 공사가 진행 중이다. 동탄~인덕원선이 확정돼 실시설계를 진행 중이고, 동탄트램도 도입이 예정돼 있다.

화성진안에서 동탄트램을 이용해 동탄역까지 가는데 약 15분, 동탄역에서 GTX A노선으로 환승해 삼성역까지 25분이 소요되며 서울역까지는 30분이 소요될 예정이다.

인근지역 집값급등과 투기성행 우려

문제는 발표직후부터 9월 들어 인기지역인 경기도 의왕·군포·안산 등 수도권 서남부지역의 아파트값이 뛰고 있다는 점이다. 인근지역으로 확산되고 과열될 조짐도 보이고 있다. 수도권광역급행철도(GTX)-C 노선의 의왕역 정차를 검토한다는 계획이 불에 기름을 붓고 있다.

매물이 자취를 감추고 하룻밤 새 호가가 2~3억원씩 뛰고 있다. GTX 연결이 예상되는 지하철 1호선 의왕역 인근 아파트를 중심으로 매수 희망자가 급증한 탓이 크다. 의왕시 삼동 ‘의왕파크푸르지오’ 전용 84㎡는 지난 8월 21일 9억 4,000만원에 거래되었으나 9월 초 호가는 12억원까지 치솟았다.

화성 진안지구의 인근 부동산도 요동치는 것은 마찬가지다. 동탄이나 수원, 오산보다 매매가격이 낮았으나 향후 지역개발계획과 상승기대감으로 매물이 회수 되면서 아파트가격도 강세를 나타내고 있다.

예를 들어 화성시 진안동 다람마을엘지태안자이 전용 84㎡는 지난 8월 10일 3억 7,700만원(7층)에 신고가로 거래된 이후 발표 이후에는 6억원까지 폭등했다. 중규모 택지로 조성되는 화성봉담3지구(1만 7,000호)도 전화문의가 쇄도하고 호가가 오르는 중이다.

한편, 서울지역에서는 서부간선도로지하화로 인근지역 아파트에 대한 관심이 고조되고 있다. 9월 1일부터 서부간선도로의 지하화로 지상구간 통행량이 분산되고 소음과 먼지로부터 벋어나는 지역과 인근아파트에 대한 이목이 집중되고 있다.

서부간선도로 주변의 낙후된 지역들 중 서부간선도로 지하화, 공공재개발 및 준공업지역은 고급 주거지역으로 환골탈태할 개연성이 높다. 양평동이 대표적이다. 지하철 5호선 양평역을 중심으로 기존 공장부지들이 이전하고 영등포역까지 10분이내에 도달가능하고 목동인근지역으로 성장잠재력도 높다고 하겠다.

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실수요자의 합리적 선택전략은?

그렇다면 3차 신도시 인근지역 기존 아파트를 지금 추격 매수하는 것은 좋은 방안일까, 아니면 신도시 분양을 받는 전략이 좋을까. 실수요자의 입장에서는 10년 뒤를 내다보면 신규분양을 받는 방안이 유리해 보인다.

수도권은 이미 집값이 고점상태이고 지금 집을 매입할 경우 자칫 상투투자가 될 수 있기 때문이다. 부동산 교과서와 국내 주택통계에 따르면 우리나라 부동산은 5~7년 상승하면 4~6년가량 하락하는 사이클이 주기적으로 반복되는 것을 발견할 수 있다.

국내 부동산경기는 9~12년 주기로 상승과 하락하는 소위, ‘10년 사이클’이 존재한다는 부동산경기 순환변동론이다.

그러므로, 현시점에서 과도한 기대감으로 무리하게 대출을 받아 추격매수나 상투투자는 바람직하지 않다는 판단이다.

다만 이들 지역에 거주하거나 장기간 주거계획이 있는 수요자의 경우는 살기(Live)좋고, 사기(Buy)좋은 슈퍼아파트를 선별해 구매할 것을 추천한다. 대지지분이 넓어서 시장가격대비 내재가치가 저평가되었거나 신설역과의 거리가 가까워 땅값이 지속적으로 오를만한 단지를 고르는 일이 가장 중요한 포인트가 된다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 10월호>'에 게재된 기사입니다.

고종완 한국자산관리연구원장(한양대 부동산융합대학원 특임교수)

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