‘살기(live)’ 좋고 ‘사기(buy)’ 좋은 집? 부동산 투자 성공 3원칙을 주목하라!

부동산 투자에도 철학이 있고 성공법칙이 있다. 부동산 개념을 정확히 이해하고 실패를 예방하며 성공하는 원칙을 알고 실천하는 노력이 중요한 것. 그렇다면 좋은 집이란 무엇일까.부동산과학에서는 ‘살기(live)’ 좋고 ‘사기(buy)’ 좋은 집이라고 답한다.

살기 좋다는 것은 살고 싶다는 뜻이 담긴 주거편리성과 주거가치를, 사기 좋다는 것은 사고 싶다는 뜻이 담긴 투자 매력도와 투자가치를 각각 의미한다.

여기에 경제학적인 측면을 더하면 주택의 본질적 개념과 가치는 얼마나 살기 좋은가를 의미하는 주거가치와 얼마나 경제적 이득가능성이 높은가를 의미하는 투자가치임을 알 수 있다. 결과적으로 좋은 집은 주거공간으로서의 주거기능과 자산으로서의 투자기능이 높은 집이라 할 수 있다.
제대로 된 ‘똘똘한 한 채’를 고르는 방법

유명한 부동산 격언에 ‘주택은 그의 성(城)이다’라는 말이 있다. 집은 누군가에게 안식처, 피난처, 힐링처 등 삶의 안전판 내지 보호막 역할을 충실히 수행한다는 얘기다.

실제로 영국인들은 ‘삶의 시작은 주택마련에서부터’, “은퇴시작은 주택대출금을 모두 갚는 날부터’라는 인식과 관행이 널리 자리 잡고 있다. 그만큼 주택을 소중하게 여긴다는 뜻으로 본받을 만하다.

최근 집값폭등, 미친전세로 최악의 주거대란과 벼락거지의 아픔을 겪고 있는 우리나라의 현실과 ‘영끌’하여 ‘패닉바잉’하는 젊은 층의 주택구매 열풍은 이를 잘 대변하고 있다.

그렇게 볼 때 좋은 집이란 요즘 대세가 된 최신 트렌드 ‘똘똘한 한 채’와도 크게 다르지 않다. 서울대 사회발전연구소와 한국자산관리연구원이 각각 조사한 연구결과도 흥미롭다.
우리나라 사람들이 주택을 구매할 때 가장 먼저 고려하는 것이 자산의 경제적 이득가능성인 것으로 나타났다.

그 다음으로는 입지특성-단지특성-이웃과의 관계-브랜드파워 등의 순이다. 다시 말해 집을 살 때 투자가치가 가장 중요한 구매기준이 되며, 다음으로 교통, 교육, 편의시설, 녹지시설 등 입지환경과 시설 등 주거가치임을 알 수 있다. 고소득일수록, 강남권일수록, 젊은 층일수록 투자가치를 중시하는 경향이 강하게 나타났다.

문제는 똘똘한 한 채에 해당하는 좋은 아파트를 고르는 일이 쉽지 않다는 데 있다. 좋은 집, 좋은 아파트를 고르고 보유하고 싶은 갈망은 누구나 공통적이고 절실하지만, 이를 판단할 수 있는 객관적인 기준과 방법이 모호했기 때문이다.

부동산 경제학 이론도 이에 관한 선행연구와 성과물이 부족한 게 사실이다. 이에 부동산 과학의 전통적 이론에 도시공학, 경제학을 융합해 미래부동산과학이라는 새로운 접근으로 부동산 투자 절대 성공원칙 3가지를 제안한다.
시기·지역·상품선택의 원칙 지키기… 서울 최고의 아파트는 어디?

첫째, 시기선택의 원칙이다. 올해는 부동산 경기 변동상 고점상태 내지 변곡점을 맞을 확률이 커 보인다. 지난 2013년 바닥을 찍고 오르기 시작한 부동산 경기는 서울은 8년, 수도권은 7년째 대상승 중이다.

주택통계가 발표된 지난 1986년 이후 35년간 국내주택시장은 5~7년 상승하면, 4~6년간 하락하는 사이클이 반복되고 있다. 10년 사이클을 감안하면 2021년 하반기는 고점징후가 뚜렷하다.

게다가 거품측정지표로 보건대, 적게는 10~20%, 많게는 20~30%가량의 거품(버블)이 축적된 것으로 추정된다. 거품이 계속 쌓이면 결국 붕괴되고 집값폭락-금융시장마비-경제시스템붕괴로 이어질 수밖에 없다는 사실은 명제이고 진리이다.

그러므로 공급부족과 정부정책실패, 저금리와 과잉유동성, 집값상승 기대감의 광범위한 확산, 글로벌 주택시장동향 등 주요변수의 움직임으로 볼 때 내년 봄까지 추가상승 가능성은 높아 보이지만, 투자위험도도 동시에 높아지고 있음은 주의해야 한다. 즉, ‘무릎에서 사서 어깨에서 팔아라!’라는 투자격언을 되새길만하다. 현재 집값은 어깨를 넘어선 상황임을 인식할 필요가 있다는 얘기다.

둘째, 지역선택의 원칙이다. 부동산은 지역선택이 시기선택보다 중요하다고 여겨진다. 부동산은 지역성, 위치성, 입지성, 장소성이 가격을 결정하는 가장 중요한 요인이기 때문이다. 선 지역선택, 후 물건선택은 부동산 철칙이다. 그래서 미래유망지역 내지 성장지역을 발견하는 일은 우선과제가 된다.

서울시의 2030 도시플랜과 오세훈닫기오세훈기사 모아보기 시장의 선거공약은 나침반이 된다. 서울시의 3대 도심권은 광화문을 비롯한 4대문 안, 영등포·여의도·강남권을 들 수 있다. 도심권과 연계개발예정인 용산구를 포함하면 4대 도심권과 인접지역인 마포·동대문·성동·광진·동작구 등을 주목해야 한다.

오세훈 서울시장이 최근 발표한 핵심경제축도 급물살을 탈 전망이다. 경제 1축(강서·구로·금천구), 2축(강남·서초·송파·강동구), 3축(마포·용산·동대문·종로·중구·서대문·성북·강북·노원·도봉·광진구)가 대표적이다.

셋째, 상품선택의 원칙이다. 이는 앞서 언급한 최고의 아파트를 고르는 일로서, 부동산 투자의 마지막 화룡점정 단계이다. 필자가 학술논문, 특허기술알고리즘, 인공지능 빅데이터 경제모델로 개발한 기준에 따라 2021년 8월 현재 서울지역 최고 아파트를 소개하면 다음과 같다. 선택장애를 겪고 있는 이들에겐 큰 도움이 될 것이다. 신축, 구축, 재건축으로 구분해 추천한다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 9월호>'에 게재된 기사입니다.

[고종완 한국자산관리연구원장]