[부동산 뉴스와 해설] 역대급 물량, 대도시권 주택공급 계획에 ‘관심집중’

[박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원 박사] 정부는 지난 2월 4일 관계부처 합동으로 정부·지자체·공기업이 주도해 2025년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택부지를 추가 공급하는 대책을 발표했다.

방안의 3대 기본원칙은 첫째, 주민 삶의 질 관점에서 획기적으로 규제를 풀겠다. 둘째, 공공주도로 절차를 대폭 간소화한다. 셋째, 그 결과 발생한 이익은 함께 공유한다는 것이다.

주택수요자는 대부분 직주 근접성이 우수한 대도심 내 양질의 주택에 거주하기를 희망한다. 아울러 4차 산업혁명, 비대면 소비 등 생활방식 변화 등에 맞춰 도시 공간구조 개편의 필요성도 높아지고 있다.
하지만, 현재 개발수단인 재건축·재개발, 역세권 등의 개발은 절차가 복잡하고, 조합원 간 이해관계 상충 등으로 사업이 장기간 소요된다는 점이 정부 인식이다.

그리고 이 같은 정부의 의지는 이제부터 공공이 주도해 다양한 이해관계를 책임지고, 조율해 대안을 제시한다. 사업 참여가 가능한 대상지를 대폭 확대하고, 그 과정에서 내몰릴 수도 있는 사회적 약자를 두텁게 보호한다.

개발이익 사유화 걱정 없이 과감한 규제완화를 통해 내 집 마련 기회를 대폭 늘린다는 계획이다. 다음은 정부가 발표한 사업별 물량이다.

공급 규모는 ‘도심공공주택복합/소규모개발’ 사업이 30.6만호로 가장 많다. 3기 신도시의 연장선인 공공택지’ 사업도 26.3만호다. 정부 주도로 달성 가능한 가장 확실한 물량이다.

재건축·재개발 등 ‘정비사업’ 분야도 13.6만호에 이른다. 재건축은 공공이 주도하므로 재건축 개발이익 환수는 면제된다.
공공택지 다음으로 확실한 물량은 상가, 오피스, 호텔 등을 매입해 청년주택(기숙사)으로 활용하는 ‘단기 주택확충(비주택리모델링, 신축매입)’ 사업 10.1만호다.

마지막으로 ‘도시재생(주거재생혁신지구)’ 사업으로 3만호가 있다. 정부는 이 물량을 부지확보 기준으로 2025년까지 마무리한다는 방침이다.

해설 : 정부가 발표한 공급물량의 총량만 보면 시장의 예상을 뛰어넘을 만큼 많다. 그동안 공급 부족으로 집값이 올랐다는 시장의 불안 심리를 잠재우려는 기세다.

그야말로 특단의 공급대책이다. 당장 시장의 반응은 일단 관망하는 분위기다. 단기적으로 성공한 것은 다세대 연립주택의 매매가 쉽지 않아 가격을 안정(?)시켰다는 점이다.
발표일 이후 계약, 매입한 주택에 대해서는 언제 사업을 하던 ‘우선입주권’을 주지 않고 현금청산 한다는 투기방지책의 결과다. 물론 매매가 제한될 경우 정상적인 거래조차 동결되어 재산권 침해 소지도 있을 수 있다.

당분간 지켜보며 대응하겠다는 일부의 시각도 있다. 사업은 부지확보와 공사기간까지 합쳐 입주까지 최장 7~8년 이상 걸릴 수 있다.

이때까지 시장의 수요자가 기다릴 수 있는 여지가 있을지는 지켜봐야 한다. 물론 이것을 뛰어넘어야 집값 안정에 다가설 수 있다. 결국, 사업의 성패는 2021년 첫해를 어떻게 추진하고 보여줄 것인가에 달린 셈이다.

이번 대책이 시장을 설득하고 주택가격을 안정시키기 위해서는 몇 가지 보완책을 고민해야 한다.

첫째, 대부분 사업의 성공요건은 민간 참여가 필수 조건이다.

핵심은 공공주도 사업이지만, 그 전제로 토지 등 소유자인 민간이 공공에게 소유권을 이전하고 입주권을 받겠다는 절차가 선행돼야 하기 때문이다.

또한, 현실적인 사업추진 과정에서 소유자 등의 뚜렷한 주체가 나타나지 않을 수 있다. 이럴 경우 정부와 지자체, LH·SH 등 공공의 집중적인 추진력에 의해 좌우될 수밖에 없다.

정부 등이 역세권을 개발하는 사업은 익숙한 분야가 아니다. 특히 소유자 등을 어떻게 설득하고 사업을 추진할지 특별한 전략이 필요하다.

둘째, 사업 성공의 상징성으로 부각된 것은 역시 재건축·재개발 등 정비사업이다.

지난해 8.4대책 당시 공공재건축 5만호, 공공재개발 2만호가 목표였지만, 현재까지 공공재건축 추진 물량은 극소량에 불과하다. 물론 이번에는 재건축부담금 면제 카드를 보완했다.

강남 등 고가 아파트 지역에서의 관심도는 여전히 크지 않다. 외곽지역 관심 단지를 최대한 유인할 수 있는 방책이 필요하다.

셋째, 서울에서 추진되는 정비사업 물량은 9.3만호다.

기존구역 22.2만호의 25%, 신규구역 37.4만호의 10% 수준의 참여를 예상한 물량이다. 바꿔 말하면 기존구역의 75%, 신규구역의 90% 물량은 종전 사업방식으로 진행해야 한다.

정부가 사업이 어렵다고 한 물량이 대다수를 차지하는 현실이다. 이들에 대한 규제완화 등 활성화 방안이 없다는 것은 고민스러운 부분이다.

넷째, 공공택지 물량은 수도권에서 18만호를 목표로 한다. 15~20개 정도의 신규 택지를 확보한다는 방침이다. 필자가 예상한 예비 공공택지는 많지만, 신도시급이든 중소택지든 지자체 협조를 얻어 내기란 쉽지 않다.

협의를 꾸준히 추진하되, 지난해 5.6대책, 8.4대책 등을 통해 확보한 공공택지의 효과적인 활용 방법을 먼저 찾아야 한다.

이를테면, 용산정비창, 용산캠프킴부지, 삼성역 서울의료원, 반포 조달청부지 등 노른자위 토지는 그냥 공공주택을 짓고 말고 매각을 시도하는 것이 적합하다.

핵심지역이므로 비싼 땅값을 받고 민간에 매각, 그 자금으로 별도 지역에 짓는 편이 물량 확대에 훨씬 효과적이다.

또 서울역에서 한강대교까지의 한강대로를 ’국가 상징거리‘로 만들겠다는 비전을 발표한 것이 오래되지 않은 만큼 그에 맞는 시설 설치가 서울시 도시계획 백년대계를 위해 바람직하다.

다섯째, 사업 성공의 열쇠는 시간을 얼마나 단축할 것인지에 달렸다.

2025년까지 부지를 확보하고, 그 후 사업을 통해 입주까지는 상당한 기간이 필요하다. 종전처럼 느긋해서는 성공을 보장할 수 없다.

첫해인 올해 상당 물량의 실적을 낸다는 각오로 임하지 않으면, 일정 물량은 우리 기억 속에서 사라질 수도 있다. 지금은 다급한 상황이다.

공급부족 현상은 서울은 물론이고 경기도와 전국에서 동시다발적으로 나타나고 있다. 결국, 단기적으로 공급물량을 회전할 수 있는 대책도 병행되어야 한다.

이번 대책은 그동안 갈구하던 도심지역 공급물량 확충이라는 차원에서 의미가 깊다. 대책의 성공을 위해서는 소유자 등 민간 주체의 참여가 필수 조건이다.

현재의 주택가격 급등은 정부와 시장 모두 바라지 않는 방향이다. 모두의 희망은 주택가격 안정이다.

정부는 공공주도 대책뿐만 아니라 여기서 제외된 분야의 공급 촉진책도 반드시 병행해야 한다.

공공주도 사업은 공급수단 중 전부가 아닌 하나의 대안에 불과하기 때문이다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 3월호>'에 게재된 기사입니다.

박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원 박사