[주목 이 지역] 분양 앞둔 3기 신도시, 핵심지역은 어디?

[한국금융신문 장호성 기자] 정부는 지난해 3기 신도시를 비롯한 수도권 주요 공공택지 공공분양주택을 2021년에 3만호 조기분양한다는 계획을 밝혔다.

3기 신도시를 홍보하는 정부 홈페이지에는 신설 초기부터 수십만명의 인파가 몰리는 등 향후 진행될 청약의 치열한 경쟁을 짐작하게 했다.

지난해 부동산 플랫폼 직방 조사결과, 정부의 수도권 3기 신도시 중 응답자들의 청약 의사가 가장 높았던 곳은 하남교산•과천 과천지구•남양주 왕숙 순으로 나타났다.
3기 신도시의 핵심 지역인 하남, 과천, 남양주, 인천 등 지역의 장점과 발전가능성에 대해 각각 집중적으로 조명해본다.

3기 신도시란?

3기 신도시는 정부가 추진하고 있는 주택공급 정책의 핵심이다.

정부가 추진 중인 ‘수도권 주택공급 확대방안’의 일환인 3기신도시는 수도권 주택시장 및 서민 주거 안정을 위해 계획된 공공주택지구를 가리킨다.

3기 신도시의 사전청약 자격은 무주택 세대 구성원·입주자저축 가입·지역 거주 등이며, 특별공급은 유형별로 별도 요건을 충족해야 한다. (신혼부부·생애최초 등) 소득요건 충족 시점은 사전청약 입주자 모집공고 시점이며, 당첨자의 중복 사전청약은 불가능하다.
주변 아파트에 비해 공급금액이 저렴한 편이며, 전체 물량의 상당수가 특별공급으로 공급되므로 수도권 무주택자들의 내 집 마련 기회가 확대될 것으로 기대 받고 있다.

정부는 3기 신도시 홈페이지를 통해 ‘청약알림 서비스’를 운영 중이다. ‘청약알림 서비스’는 신청자가 연락처와 관심지구를 등록하면 해당지구의 청약일정을 3~4개월 전에 문자로 알려주는 서비스다.

청약알리미 신청 시 입력하는 희망면적, 관심지구 선호이유 등의 의견도 지구계획에 반영된다.

[서울 송파·강동생활권 하남교산]
청약자들 관심도 가장 높아

직방 조사에서 예비 청약자들이 가장 높은 청약의사를 밝힌 하남교산은 서울 인접지역으로 큰 기대를 모으고 있다.

해당 지역은 경기도 하남시 천현동, 교산동, 춘궁동, 덕풍동 일원을 포함하는 631만 4,121㎡(1,913천평) 규모로 조성될 예정이다. 사업시행기간은 2028년까지로 예정됐다.

수도권제1순환고속도로, 중부고속도로가 위치해 교통 이점이 있으며, 성남시청까지 0.3㎞ 떨어져 있다.

지난해 5월 광역교통계획이 확정된 이후 그 가치가 더욱 높아졌으며, 미사지구, 고덕강일, 강일1·2, 풍산, 위례, 감일지구 등이 인접해 주변 접근성도 좋은 편이다.

하남교산지구는 교산신도시를 크게 자족중심 생활권과 주거중심 생활권으로 구분하고 보행중심의 12개 소생활권으로 세분화했다.

자족중심 생활권은 도로망을 따라 4곳으로 구분했고, 주거중심 생활권은 학교 및 대중교통역 등 교통 결절점을 중심으로 해 8곳으로 세분화 된다.

또한, 지하철 신설역을 중심으로 3곳을 상업·문화·생활SOC가 집적된 역세권복합용지로 계획하였다.

하남교산지구 대중교통 확충 부분 중 핵심사업은 하남에서 송파구 등 서울 주요 도시권을 연결하는 송파~하남 간 도시철도로 2028년까지 완공 목표로 사업을 추진한다.

또 대중교통을 이용해 하남-서울 간 쉽고 빠르게 접근할 수 있도록 동남로 연결도로에 버스전용차로를 설치하고, 천호~하남 BRT를 지구 내 환승거점까지 도입해 지구 내 버스전용차로와 연계운영 할 예정이다.

특히, BRT 정류장과 철도역사 인근에 환승시설을 설치해 광역버스-지선버스 및 버스-철도-PM(개인형이동수단) 등 다양한 이동수단들 간의 편리한 환승서비스를 제공한다.

또한, 서울 중앙보훈병원역(9호선)에도 환승시설을 설치해 대중교통 이용도를 높이고, 지구 북측의 하남드림휴게소에는 고속·광역·시외↔시내버스 간 환승이 가능한 종합 환승시설을 설치할 계획이다.

이러한 기대감에 힘입어 하남의 아파트 전세가격은 최근 1년 사이 크게 상승했다.

하남시의 아파트 중위가격은 1년 사이 34.66% 오르며 가장 큰 오름세를 나타냈다.

하남은 서울 송파, 강동권과 인접한 곳으로 아파트 가격 수준이 서울보다 저렴해 동일 생활권을 이용하는 수요자라면 유리한 청약조건을 확보하기 위해 이주를 고려할 가능성이 높다.

실제로 하남시 인구는 2015년 10월 16만 1,319명에서 5년 만에 28만 8,922명으로 79.1%나 증가했다.

상황이 이렇다 보니 신축 단지의 청약 경쟁률도 뜨거웠다. 지난해 11월 초 경기 하남 감일지구에서 분양한 ‘감일 푸르지오 마크베르’는 1순위 청약에서 평균 404.7대 1의 경쟁률을 보였다.

가장 높은 경쟁률은 전용 114㎡A 주택형으로, 99가구 모집에 5만 7,079명이 몰려 무려 576.5대 1의 경쟁률을 보였다.

[광역교통망 개선 기대되는 과천 과천지구]

강남 주요 도심까지 20분 이내 접근 가능

과천지구는 경기도 과천시 과천동, 주암동, 막계동 일원을 포함하는 155만 5,496㎡(470천평)의 대규모 택지지구다.

과천시청까지 1.7km, 서울시(서초구) 경계에 인접해 있어 역시 예비 청약자들의 관심이 높은 지역이다.

양재·우면 R&D집적단지와 과천지식정보타운을 연결하는 중심지에 위치해있으며, 향후 새로운 성장의 거점지역으로의 역할 수행이 가능하다.

지난해 5월 정부는 과천지구의 광역교통망 강화 방안을 발표했다. 선바위역·경마공원역(4호선) 등 기존 교통시설과 연계해 서울·경기지역의 접근성을 보다 높일 수 있도록 철도·BRT환승센터 등 10개 사업이 포함된 광역교통개선대책을 수립했다.

대중교통 확충 부분 중 철도사업은 국가철도망구축계획에 경마공원역까지만 반영되어 있는 위례~과천선(복정역∼경마공원역)을 정부과천청사역까지 연장하는 것으로, 이 사업은 예타 등을 거쳐 추진할 계획이다.

또한, 서울 사당역과 안양을 연결하는 BRT를 설치하고, 과천지구 환승시설을 설치해 과천지구에서 서울 강남 및 수도권 남부(수원, 안양 등)로의 대중교통 이용이 편리하도록 했다.

광역교통개선대책의 도로교통 개선부분은 상습 정체해소 및 통과교통량 분산을 위해 과천~우면산 간 도시고속화도로를 지하화(상아벌지하차도∼선암IC)하고, 상아벌 지하차도 확장 및 통합(4차로→6차로) 사업을 계획했다.

동서방향의 주 도로인 양재대로의 교통혼잡 완화를 위해 과천대로~헌릉로 연결도로(과천대로∼청계산로∼헌릉로) 신설과 청계산 지하차도~염곡IC 도로구조개선사업도 추진한다.

과천지구는 철도·버스 대중교통시설을 통해 서울 강남 등 주요 도심까지 20분 이내 접근이 가능해지고, 과천대로(서울시계~관문사거리) 양재대로 구간의 교통혼잡이 개선될 전망이다.

과천 일대는 개발 기대감과 로또청약 열풍이 불며 최근 청약시장의 뜨거운 감자로 떠오른 상태다.

지난해 11월 있었던 경기도 과천시 갈현동 과천지식정보타운에서 동시 분양한 3개 단지의 1순위 청약에는 무려 48만 여건의 청약이 몰려들었다.

단지별 평균 분양가는 3.3㎡당 S4블록 과천 푸르지오 어울림 라비엔오는 2,376만원대, S5블록 과천 르센토 데시앙은 2,373만원대, S1블록 과천 푸르지오 오르투스는 2,403만원대로 결정됐다.

단지는 인근 시세 대비 최고 10억 원 가량 저렴한 ‘로또단지’ 기대를 모았던 바 있다.

10년의 전매제한 기간이 부여돼 단기 시세차익을 노리는 투기 수요는 접근이 제한되지만, 높은 시세 차익이 기대될 뿐 아니라 중대형 면적을 대상으로 1주택자도 참여할 수 있는 추첨 물량이 나와 시장의 관심이 매우 컸던 것으로 풀이된다.

[발전 기대감 키우는 남양주왕숙]

의료·바이오 클러스터 중심의 경제도시 계획

3기 신도시 가운데서도 넓은 범위를 차지하는 남양주왕숙 역시 예비청약자들의 관심을 모으고 있다.

남양주왕숙은 경기도 남양주시 진접읍 연평리, 내곡리, 내각리, 진건읍 신월리, 진관리, 사능리 일원을, 남양주왕숙2는 경기도 남양주시 일패동, 이패동 일원 일대를 포함한다.

남양주왕숙은 수도권제1순환고속도로, 구리포천고속도로, 국도47호선 관통, 국도46호선, 수석호평도시고속도로, 북부간선도로가 인접해 있어 광역교통망이 우수한 지역으로 평가 받고 있다.

경춘선, GTX-B노선(22년말 착공예정)이 관통할 예정이며, 별내선(8호선), 진접선(4호선), 경의·중앙선 등도 인접해있다.

국토부는 남양주시를 통해 왕숙(6.6만호), 양정역세권(1.4만호), 진접2(1.0만호), 다산지금·진건(1.0만호) 등에 10만 3천호를 공급한다는 계획을 밝혔다.

왕숙지구는 GTX-B 신설역사 주변을 도시첨단산단으로 지정해 수도권 동북부 경제중심도시로 조성하고, 왕숙2지구는 창작·전시·공연·창업교육 기능이 융합된 청년문화예술도시로 조성될 계획이다.

교통망 확충을 위한 S-BRT도 구축될 예정이다. 풍양역에서 다산역까지 연결되는 구간을 교차로 구간에서 정지 없이 이동할 수 있도록 한다는 계획이다.

가운사거리·삼패사거리·토평사거리 개선과 국지도 86호선, 지방도 383호선, 올림픽대로 확장 등도 예정됐다.

왕숙2지구는 기존의 고밀도시가 아닌 저밀도의 언택트(Untact) 도시이자 구릉지와 하천을 활용한 자연친화적 생태도시로 계획했다.

지구 내 ‘경춘로’를 생활가로 형태의 걷고 싶은 거리로 특화하는 한편, 단거리 이동수단(마이크로모빌리티)와 결합한 사회적 교통시스템 도입을 제시했다.

또한 경의중앙선 신설역사를 중심으로 주거·교통·문화시설이 공존하는 입체적 공간계획을 제시해 철도하천도로 등 단절요소를 극복하는 방안도 마련됐다.

남양주를 경제중심도시로 조성하기 위한 정부 차원의 노력도 이어지고 있다. 대표적으로 지난해 한국토지주택공사(LH)는 삼육대학교와 ‘남양주 왕숙 경제중심도시 조성을 위한 업무협약’을 체결했다.

협약에서 LH는 삼육대가 왕숙신도시에 보유한 법인 토지 7만여㎡를 수용한 뒤, 현금 대신 조성 토지를 학교에 제공하기로 했다. 현금 대신 토지로 보상하는 대토보상 제도를 활용하는 것이다.

삼육대는 보상 토지에 학교·식품·병원 융합연구소가 있는 바이오헬스 단지와 스마트 농업·창업센터를 결합한 스마트팜 단지를 조성하기로 했다.

LH는 삼육대를 시작으로 다양한 기관을 유치해 왕숙신도시를 융복합 일자리가 풍부한 경제중심도시로 조성한다는 계획이다.

한병홍 LH 스마트도시본부장은 “이번 업무 협약은 왕숙신도시가 의료·바이오 클러스터로 성장하는 첫 번째 과정”이라며 “산학협력의 모범사례로 남을 수 있도록 노력하겠다”고 말했다.

[수도권 주택 조기공급 첫 주자, 인천 계양지구]

첨단산업 유치 용이한 직주근접 도시 조성 예정

인천계양지구는 인천광역시 계양구 귤현동, 동양동, 박촌동, 병방동, 상야동 일원을 포함하는 333만 1,714㎡(1,010천평) 면적으로 조성될 계획이다.

이 지구는 ‘더불어 발전하는 공존과 공생도시’라는 주제로 3기 신도시를 일자리, 교통친화, 친환경, 친육아 환경 등 도시미래상에 부합하는 도시로 조성한다는 목표를 지향하고 있다.

인천 계양 지역은 정부가 밝힌 수도권 주택 조기공급 계획의 첫 주자이기도 하다.

지난해 홍남기닫기홍남기기사 모아보기 부총리 겸 기획재정부 장관은 “국민들께서 안정적인 주택 공급을 체감할 수 있도록 2022년까지 공급되는 24만호의 분양주택 중 총 6만호를 사전청약을 통해 조기 공급하려 한다”며 “이를 통해 무주택자의 내 집 마련 기회가 크게 확대될 것으로 기대한다”고 설명했다.

홍 부총리에 따르면 인천 계양지구의 일부인 1만 1,000호가 내년 7~8월경 사전청약을 진행할 예정이다.

인천 계양은 인천 도시철도 1호선(박촌역)·공항철도(계양역) 등 철도가 인접해 있고, 계양구청까지 2.5km, 김포공항까지 3km, 마곡지구까지 6km 거리에 위치해 있다.

수도권제1순환고속도로, 인천국제공항고속도로, 경인고속도로가 인접해 광역교통망이 우수할 것으로 기대 받고 있다.

지난해 인천 계양지구는 LH 80%, 인천도시공사 20%로 기관별 참여지분을 확정하고 인천시가 인허가 등 업무지원을 수행하기로 했다.

가용면적의 절반가량이 자족용지로 계획돼 있어 ICT·콘텐츠 등 첨단산업 유치가 용이하고, 주거·지원시설이 혼합된 복합용지를 계획하고 있어 풍부한 일자리를 갖춘 직주근접 도시로 조성될 전망이다.

이를 위해 LH와 인천도시공사는 자족용지 활성화, 특화도시 조성, 산업유치 등을 위한 다양한 연구를 진행하고 있으며, 인천시는 인허가, 특화전략 및 자족성 강화와 관련된 각종 행정적 지원을 수행하고 있다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 1월호>'에 게재된 기사입니다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com