[주간 부동산 이슈-7월 2주] 부동산대책 연발에도 서울 집값 상승…공급없는 규제 한계

[한국금융신문 장호성 기자]

[한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]
종부세·취득세·양도세 모두 높인 ‘7.10 부동산대책’, 투기세력 과연 잡힐까?

고강도 부동산 규제에도 서울 아파트값 상승폭 오히려 더 커져…시장 내성 키웠나

전월세신고제·전월세상한제 등 ‘임대차 3법’ 국회 발의…전월세 시장 또 다시 파란

학군·교통·개발호재 ‘3박자’ 갖춘 노원, 10년간 서울 아파트 거래량 1위 등극


◇ 종부세·취득세·양도세 모두 높인 ‘7.10 부동산대책’, 투기세력 과연 잡힐까?

지난달 17일 고강도 부동산규제 대책이 발표된지 한 달이 채 안 된 시기에 정부는 또 다른 부동산 투기 규제책을 내놓았다.

문재인 정부 출범 이후 22번째 부동산대책인 이번 ‘7.10 부동산대책’은 업계가 예상했던 것과 같이 다주택자와 단기거래에 대한 부동산 세제 강화를 골자로 한다.

7.10 대책에서는 먼저 다주택자의 종부세 중과세율을 높였다. 일반과세자의 경우 12.16 대책과 동일하게 0.6~3%로 높아지지만, 조정대상지역 내 2주택자 혹은 3주택 이상자는 역대 최대수준인 1.2~6%로 높아진다. 특히 다주택을 보유한 법인의 경우 최고세율인 6%가 단일세율로 적용된다. 법인은 기본공제 6억 원 및 세부담 상한도 적용되지 않아 규제 효과가 보다 커질 것으로 보인다.
다주택자와 법인의 취득세율도 인상된다. 취득세란 취득세란 동산이나 부동산 등의 자산을 취득한 이에게 부과되는 세금이다.

기존에는 1~3주택자와 법인은 주택 가액에 따라 1~3%의 취득세율이 적용됐으며, 4주택 이상은 4%의 취득세를 적용받았다. 그러나 앞으로는 2주택자는 8%, 3주택 이상과 법인은 12%의 취득세가 적용되는 등 취득세율이 대폭 인상됐다.

홍남기닫기홍남기기사 모아보기 부총리 겸 기획재정부 장관은 브리핑에서 “이번 대책을 통해 주택 단기보유자 및 다주택자의 부동산 투기 이익이 사실상 발생하지 않도록 하겠다”고 힘주어 말했다. 연초 문재인 대통령이 ‘투기와의 전쟁’을 선포한 것과 같은 맥락이다.

그러나 업계 전문가들은 이번 대책 역시 ‘단기적 효과는 있겠지만 근본적인 해결책이 되기는 어렵다’는 회의적인 반응을 보이고 있다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "초고가 주택을 중심으로 종부세 등 보유세 부담이 커질 것으로 예상돼 수요 둔화에 따른 거래 위축은 불가피하다"고 예상했다.

직방 함영진 빅데이터랩장은 "보유세와 거래세가 동시에 무거워진 상황이라 연내에 일부 버티기 수요에 의한 매물 잠김 현상이 야기될 수도 있다"면서 "적은 거래량 속 서울 주요 지역의 집값 움직임은 당분간 강보합으로 예상된다"는 견해를 밝혔다.

그는 또한 “다주택자는 종부세 인상과 더불어 양도소득세율이 추가 강화돼 운신의 폭이 더 좁아질 것으로 예상된다”며, “규제지역 다주택자의 경우 양도차액이 비교적 크다면 소득세법 개정이전 일부는 출구를 찾아 내년 상반기 매물을 내놓을 것으로 전망된다”는 생각을 전했다.

부동산 커뮤니티 등지에서도 “규제를 해도 해도 안 되니 분풀이식으로 마구잡이 정책만 내놓고 있다”는 성토의 목소리가 여전히 나오고 있다.



◇ 고강도 부동산 규제에도 서울 아파트값 상승폭 오히려 더 커져…시장 내성 키웠나

지난달 6.17 부동산대책을 비롯해 연일 고강도 규제가 쏟아지고 있지만, 서울의 아파트값은 오히려 더 뛰는 현상이 발생하고 있다. 꾸준한 전세 수요에 비해 공급이 모자라 가격이 상승할 수밖에 없다는 게 업계 전문가들의 설명이다.

통계에 따르면 올해 수도권 인구는 2596만 명으로, 비수도권 인구인 2582만 명을 넘어설 것으로 전망됐다. 그러나 이처럼 수도권으로 인구가 몰리는 상황임에도 서울에는 마땅한 택지가 없어 주택공급에 한계가 있을 수밖에 없고, 그에 따라 집값이 천정부지로 오를 수밖에 없는 상황이 초래되고 있다.

한국감정원(원장 김학규)이 2020년 7월 1주(7.6일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향을 조사한 결과, 매매가격은 0.15% 상승, 전세가격은 0.13% 상승했다.

특히 서울은 지난주 0.06%에서 이번주 0.11%로 상승폭이 크게 뛰었다. 6.17대책에 따른 담보대출 후속조치 시행(7.1) 등 시장안정화 정책이 지속됐음에도 불구하고, 저금리 기조와 대체투자처 부재 등에 따른 유동성 유입확대가 시장 과열을 부추겼다는 분석이 나온다.

그런가하면 연이은 규제에 시장에 내성이 생겼다는 시각도 있다. 부동산 한 전문가는 “과거 정부들도 투기 세력을 잡으려는 정책을 펴왔고, 모두 비슷한 양상으로 흘러갔기 때문에 시장이 반복되는 패턴 속에서 학습능력을 키웠을 것”이라며, “부동산 시장 역시 자본논리에 의해 흘러가므로 과도하게 시장과 싸우려하기보다는 순리대로 흘러가게 두는 것이 더 좋을 수도 있다”는 견해를 밝혔다.



◇ 전월세신고제·전월세상한제 등 ‘임대차 3법’ 국회 발의…전월세 시장 또 다시 파란

이번주 초에는 임대차 시장에 커다란 파장을 몰고올 것으로 예상되는 일명 ‘임대차 3법’의 개정안 발의가 국회를 통과했다.

임대차 3법은 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등 3개 법안을 가리킨다. 국회는 이들 3법을 7월 임시국회에서 속전속결로 처리할 것으로 전망된다. 사상 초유의 여소야대 정국이 만들어진 만큼 관련 법안의 처리에도 속도가 붙을 것으로 예상된다.

국회와 국토교통부에 따르면 더불어민주당 박상혁 의원은 전월세신고제를 도입하는 내용을 골자로 한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안을 대표 발의했다. 해당 법안은 앞서 20대 국회에서 발의됐으나 끝내 통과되지 못한 채 무산됐던 바 있다.

이번에 새로 발의된 법안은 신고 의무를 공인중개사에서 거래 당사자로 바꾼 것 외에는 거의 비슷하다. 전월세 신고제의 경우, 전월세 거래를 하면 30일 내에 임대 계약 당사자와 보증금 및 임대료, 임대기간, 계약금·중도금·잔금 납부일 등 계약사항을 관할 지방자치단체에 신고해야 한다.

개정안에서는 임대인과 임차인에게 이러한 신고 의무를 부여했다.

기존에 제시된 법안은 공인중개사가 계약서를 작성하는 등 거래에 개입했다면 중개사가 하게 하는 내용으로 추진됐으나, 공인중개사 등의 반대 여론을 감안해 이 내용이 수정됐다.

이렇게 주택임대차 계약이 신고되면 자동으로 확정일자가 부여돼 임차인이 우선변제권을 확보하기 위해 확정일자를 따로 받지 않아도 된다. 임차인에게 매우 유리한 환경이 조성되는 셈이다.

임대차 3법이 시행되면 전월세 시장의 급격한 임대료 상승을 억제할 수 있고 임대보증금 등에 대한 조세도 한층 세밀하게 운용할 수 있게 될 전망이다.

그러나 제도 시행 전 집주인들이 급격히 임대료를 올리는 등 부작용이 발생할 수 있다는 우려도 나온다. 이에 정부는 임대차 3법 도입 이후 등록임대 처리 방안에 대한 검토에 들어갈 예정이다.

국토부는 "아직은 임대차 3법 법안들이 어떻게 통과될지 알 수 없어 등록임대를 어떻게 해야 할지 본격적인 검토에는 들어가지 않았다"며 "국회 동향을 지켜보고 있다"는 입장을 밝힌 상태다.



◇ 학군·교통·개발호재 ‘3박자’ 갖춘 노원, 10년간 서울 아파트 거래량 1위 등극

10년간(10년 6월~20년 6월) 서울에서 아파트 거래량이 가장 많은 지역은 노원구였다. 우수한 학군을 포함한 좋은 입지, 교통호재와 개발호재라는 삼박자가 맞물린 결과였다.

노원구는 매해 서울에서 거래량이 가장 많은 지역구로 부동의 1위를 지키고 있다. 특히 지난 2015년에는 1만1,740건 거래돼 서울 25개 구 중 처음으로 1만을 돌파했다.

최근 10년간 서울시 아파트 거래량은 총 80만5,605건으로 집계됐다. 노원구가 8만1,189건(10.08%)으로 가장 많았고, 강남구 5만312건(6.25%), 강서구 4만7,627건(5.91%), 강동구4만3,621건(5.42%), 성북구 4만2,295건(5.25%) 순으로 이어졌다. 노원구는 두번째로 거래량이 많은 강남구보다 약 3만건이 앞서는 월등한 수치를 보였다.

노원구의 아파트 거래량이 가장 많은 이유는 교통이 편리하고 학군이 우수해 수요자들의 주거선호도가 높기 때문이다. 특히 서울 동북권 대규모 아파트 밀집지역인 노원구 상계동과 중계동은 지하철 4호선, 7호선 모두 이용할 수 있어 출퇴근이 편리하다. 이 노선을 이용하면, 강북 업무지구인 서울역과 강남 업무지구인 강남구청역을 각각 30분대로 접근할 수 있다.

최근에는 잇따른 개발호재로 투자자들의 높은 관심도 받고 있다. 현재 노원구에는 지상 철도가 지하화 되는 4호선 창동역-당고개역 지하화 사업의 타당성 조사가 진행 중이며, 상계역과 왕십리역을 잇는 동북선 경전철을 추진 중이다. 또한 남양주 진접지구까지 이어지는 4호선 연장선과 수도권광역급행철도(GTX)-C 노선이 계획 중에 있다.

그 결과 지난달에는 첫 ‘10억 클럽’에 들어간 단지가 나오기도 했다. KB부동산 리브온 자료에 따르면, 지난 1996년 입주한 중계동 ‘청구 3차’ 전용 84㎡는 지난달 13일 10억300만원(7층)에 신고되었다. 이 아파트는 지난해까지만 해도 9억 원대에서 거래되었다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com