부동산에 투자하면 최소 본전은 건진다?

“대선이 끝나면 다시 오르겠죠?” “집 담보로 추가 대출 더 받을 수 있고요, 신용대출도 가능할 것 같은데 더도 말고 딱 1년에 두 배 정도 오를 때 어디 없을까요?”

부동산시장이 전체적으로 조정 받고 있는 요즘, 드문드문 방문하는 투자자들은 소파에 앉자마자 대뜸 이런 말로 말문을 풀어놓는다.

예전 같으면 호재가 있는 곳을 미리 발견해 고객에게 추천을 해 줘 일정수익을 올리게끔 도와주는 경우가 많았지만, 요즘은 시장 분위기상 쉽지가 않다.
정부의 부동산 강공책으로 인한 대출규제를 제외하고서라도 늘어나는 보유세, 양도소득세 등 각종 부동산 관련 세금 때문에 시세차익이 발생하더라도 세금을 공제하면 별로 남는 게 없을 수도 있기 때문이다. 그래도 3년 보유 2년 거주요건(서울과 5대 신도시)을 겸한 1주택자의 경우 세금부분을 최소화 할 수 있어서 그나마 다행이다.

하지만 2주택이 넘어가면서부터 나중에 증여나 상속까지 고려할 경우라면 투자수익률을 최대한 낮게 잡을 수밖에 없다.

주식에 투자하는 것 보다 부동산에 투자하면 최소한 본전은 건진다는 것은 이미 옛말이 됐다. 최근 필자를 찾아와 상담했던 사람들의 실제 사례를 통해 부동산 투자의 리스크를 점검해 본다.

첫 번째로 광고에 난 연 10%이상의 확정수익률만 믿고 투자했다가 도중에 건설사가 고의로 부도를 낸 사례다.

일명 서비스레지던트를 표방하면서 건설된 오피스텔의 경우, 완공 후 관리는 그럴듯한 영문이름을 내건 관리업체가 따라 붙게 마련이다. 하지만 완공 후 결국에는 임대수익을 약속대로 입금하지 않을 뿐만 아니라, 분양가 대비 30% 이상 급락해 매수자도 붙지 않았다.
두 번째, 기획부동산의 꼬임에 넘어가 군산·해남·여주·이천·서산·당진 등의 토지를 시가보다 몇 배 비싸게 매입한 경우다. 결국 제때 팔리지도 않아 과도한 대출이자까지 어렵게 내고 있었다.

세 번째, 계약금만 내고 중도금 대출로 상가를 분양받은 경우다. 결국 중도금만 시행사로 넘어갔고 입주 시까지 임대나 매각도 실패했다. 결국 중도금 이자와 비싼 상가 관리비를 물고 있어 신용불량자가 될 판이다.

네 번째, 아내가 남편 몰래 쌈짓돈 재테크라도 하려고 멋모르고 소규모 주상복합을 전매한 경우다. 중도금까지 넣은 상태에서 남편이 알게 됐고 해약도 어려운 상황이라 이혼위기에 몰려있다.

바로 생각나는 부동산 투자실패 상담사례만 간단히 적어 봤는데, 지면만 넉넉하다면 노트 한권을 족히 적을 수 있을 듯하다.
이렇게 투자에 실패한 분들은 정상적인 시장에서 제 때 팔지 못해 결국에는 지푸라기라도 잡는 심정으로 부동산 전문 컨설팅업체에 자문을 구하기까지 한다.

하지만 이와 같이 한번 엇나간 물건들을 시장에서 제때 유통시키고 해결시키기 위해서는 정상적인 물건보다 몇 배의 노력이 필요하다. 이들은 대개 가격조정으로 인한 또 한 번의 손해를 감수해야 한다.

결과적으로, 대내외적인 시장 환경을 무시한 일방적인 부동산투자는 반드시 투자자에게 비수(匕首)가 돼 날아올 수 있다. 때문에 예전과 같은 ‘대박’의 꿈은 버리고 ‘소박’의 꿈으로 보수적으로 접근해야 하겠다.

박상언 유엔알 컨설팅 대표



관리자 기자